O que é um empréstimo sem avaliação?
Um empréstimo sem avaliação é uma hipoteca que não requer uma estimativa profissional do valor de mercado atual da propriedade colateral, conhecida no jargão imobiliário como uma avaliação. Empréstimos sem avaliação são altamente incomuns e raramente são oferecidos a um mutuário que compra um imóvel residencial para uso privado. O risco para um credor é simplesmente muito alto se não houver uma avaliação imparcial do valor da propriedade que o credor está financiando. Se a propriedade vale muito menos do que o valor da hipoteca, o proprietário que não cumprir a hipoteca deixa o credor sem capacidade de recuperar o valor total do empréstimo vendendo a propriedade.
Como funciona um empréstimo sem avaliação
Um empréstimo sem avaliação pode usar métodos alternativos para determinar o valor de uma casa com a finalidade de definir quanto dinheiro emprestar ou pode não exigir uma avaliação profissional do valor atual de mercado da casa, apenas informações sobre o saldo e as finanças do empréstimo do mutuário.
Empréstimos sem avaliação tendem a estar disponíveis para investidores que irão alterar ou agrupar a propriedade de uma maneira que inviabilize ou desvalorize uma avaliação atual. Eles também podem ser oferecidos a investidores que estão colocando muito mais do que o padrão de 20% no pagamento do preço de compra do imóvel. Mas ambas são situações especiais que não se aplicam ao comprador médio.
Um empréstimo de refinanciamento sem avaliação pode ser chamado de hipoteca sem avaliação, mas uma hipoteca pela primeira vez e um refinanciamento hipotecário funcionam de maneira diferente, e os motivos para oferecer a cada um deles sem avaliação diferem.
Para o comprador habitual de uma casa, um empréstimo sem avaliação é altamente incomum em uma primeira hipoteca, mas é mais comum quando uma hipoteca está sendo refinanciada.
Empréstimos sem avaliação versus refinanciamentos sem avaliação
A maioria das primeiras hipotecas exige avaliações, mas um refinanciamento da hipoteca, chamado de re-fi, pode não precisar de uma avaliação, dependendo de onde se origina a primeira hipoteca. Um refinanciamento hipotecário é um empréstimo que paga a hipoteca original e substitui a primeira hipoteca. O proprietário faz pagamentos mensais ou quinzenais sobre a hipoteca refinanciada, exatamente como fizeram na hipoteca original.
Os detentores de hipoteca geralmente procuram se refazer para obter melhores condições de seus empréstimos: uma taxa de juros mais baixa e, portanto, pagamentos mensais menores, se as taxas de juros caírem significativamente, por exemplo. Ou, talvez, seu patrimônio na casa possa ter aumentado muito devido a um aumento nos valores das propriedades locais, qualificando-os para uma taxa mais baixa. Outros motivos para refinanciamento incluem o desejo de adicionar ou remover outra parte da hipoteca original ou converter uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em uma hipoteca de taxa fixa.
Exemplos da vida real de refinanciamentos sem avaliação
Alguns programas federais oferecem hipotecas sem avaliação. Por exemplo, o Departamento de Assuntos dos Veteranos dos EUA (VA) fornece um empréstimo de refinanciamento de redução de taxa de juros (IRRRL) para aqueles que já possuem empréstimos do VA; renunciar à avaliação da casa está entre seus termos generosos. A Administração Federal da Habitação (FHA) e o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) têm programas simplificados semelhantes.
Em 2017, os financiadores patrocinados pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac começaram a oferecer isenções de avaliação em alguns casos selecionados, tanto para refinanciar empréstimos quanto para empréstimos para compra de imóveis originais.
A re-fis federal ajuda a garantir que os proprietários não deixem de pagar a primeira hipoteca e possam ficar em suas casas, proporcionando estabilidade à comunidade e ao mercado imobiliário local. Por esse motivo, as oportunidades de refinanciamento sem avaliação geralmente se concentram em determinadas categorias de alto risco de proprietários de imóveis que não receberam um empréstimo original sem avaliação.
A lógica de uma avaliação é que é importante para os credores - mesmo quando o credor é o governo dos EUA - emprestar a quantia correta em dinheiro para pagar uma propriedade, para que o proprietário não tenha problemas com pagamentos e com o credor poderia recuperar o valor do empréstimo se a propriedade fosse vendida. Mas como o objetivo de um re-fi sem avaliação não é avaliar corretamente a propriedade, mas facilitar os termos e pagamentos do proprietário, o valor real da propriedade não importa tanto. É por isso que um re-fi sem avaliação pode fazer sentido.
