O que é um UPREIT?
UPREIT significa parceria guarda-chuva investimento imobiliário confiança. Uma UPREIT é uma estrutura REIT exclusiva que permite que os proprietários troquem suas propriedades por ações compartilhadas na UPREIT. No entanto, os UPREITs geralmente estão sujeitos às trocas da Seção 721 do Internal Revenue Code (IRC).
Principais Takeaways
- A UPREIT é uma estrutura REIT exclusiva que permite que os proprietários troquem suas propriedades por ações na UPREIT.Trocas de propriedades por ação em uma UPREIT geralmente são permitidas sob a Seção 721 do Título 26 Código da Receita Interna. impostos sobre a venda de imóveis em troca de unidades UPREIT, embora os impostos sobre ganhos de capital em unidades UPREIT estejam sujeitos à tributação padrão do REIT.
Compreendendo UPREITs
Os fundos de investimento imobiliário (REITs) foram introduzidos por Dwight D. Eisenhower como um tipo de fundo mútuo imobiliário alternativo. Os REITs são criados como um tipo de portfólio imobiliário que inclui imóveis e capital de financiamento imobiliário. Os REITs são uma entidade que permite aos investidores fazer contribuições de investimento para ações ou ações do negócio.
À medida que os REITs evoluíram no mercado, algumas estruturas alternativas foram desenvolvidas para fornecer diferentes tipos de investidores. A UPREIT é uma dessas estruturas, conhecida principalmente por permitir contribuições de propriedade em troca de participação acionária. O DownREIT e algumas outras alternativas também foram criadas como ramificações.
Na sua formação, os REITs podem optar por assumir qualquer tipo de estrutura de negócios. REITs de capital aberto serão estruturados como corporações. Os REITs privados geralmente escolhem ser estruturados como uma relação de confiança ou associação, embora também possam escolher outros status. Como a maioria das empresas, as entidades privadas também têm a opção de serem tributadas como empresa.
O que é principalmente importante para qualquer REIT é que eles atendam aos requisitos do Título 26 do IRC, Seções 856-859. Ao atender a esses requisitos, um REIT pode repassar toda a sua receita para seus acionistas. Como tal, o rendimento do repasse é considerado uma dedução e o REIT paga muito pouco em impostos. O principal requisito é que mais de 90% dos negócios pertencem a ativos imobiliários.
Considerações Especiais
Em vez de vender propriedades, um proprietário pode contribuir com uma UPREIT em troca de unidades. As unidades de compartilhamento geralmente têm o mesmo valor que a propriedade contribuída. Como a propriedade vendida ao REIT é coberta pela Seção 721 do IRC, a transação não cria um evento tributável.
Na conversão de propriedade para compartilhamento, os UPREITs podem ditar disposições especiais. Freqüentemente, a bolsa fornece ao vendedor unidades especiais que permitem ao vendedor escolher como gostaria de investir no REIT. Os vendedores de imóveis podem ter permissão para converter imediatamente unidades em ações REIT. Outras opções também podem estar disponíveis, como manter ações por um período mínimo de um ano e depois receber dinheiro.
Depois que um investidor vende suas propriedades para uma UPREIT, a UPREIT é proprietária da propriedade e de toda a administração envolvida. O gerenciamento do UPREIT pode ser um pouco mais complexo do que os REITs básicos, devido à opção de troca da Seção 721 e a todas as disposições que acompanham o novo participante. Os gerentes da UPREIT são responsáveis por gerenciar seu portfólio REIT com o objetivo de gerar retornos.
As ações da UPREIT podem variar com base nas atividades de administração, avaliação dos imóveis, acordos de financiamento e quaisquer outras transações que ocorram. Isso pode criar volatilidade para os acionistas. Os acionistas da UPREIT normalmente possuem liquidez flexível, o que lhes permite converter facilmente suas ações em dinheiro sempre que escolherem.
Benefícios dos UPREITs
UPREITs pode ser uma opção viável para qualquer proprietário que pretenda vender sua propriedade. Como tal, pode atrair proprietários individuais e proprietários comerciais. Qualquer proprietário que optar por fazer uma troca da Seção 721 em uma UPREIT pode receber o valor da propriedade na forma de unidades UPREIT.
As trocas da seção 721 em um UPREIT não criam um evento tributável. No entanto, os cotistas são tributados com base nos padrões gerais de tributação do REIT. Alguns proprietários podem optar por usar esse tipo de investimento para o planejamento imobiliário, pois podem possivelmente ignorar completamente os impostos.
Requisitos para UPREITs
Um UPREIT é um REIT sob todas as diretrizes contábeis e fiscais padrão. UPREITs foram criados para permitir a contribuição de propriedade para o REIT em troca de ações de propriedade. Essa estruturação é, portanto, guiada pelos padrões da Seção 721 do IRC, que discute as isenções fiscais para que as propriedades compartilhem trocas. Em geral, qualquer REIT que permita trocas da Seção 721 dentro do REIT pode ser considerado um UPREIT.
A maioria das REITs se concentrará em um segmento específico do mercado imobiliário, embora os padrões orientadores determinem apenas que a propriedade imobiliária e o financiamento associado devem constituir mais de 90% dos negócios. Os UPREITs normalmente seguem a mesma estratégia de investimento, com foco em um nicho imobiliário direcionado.
A Seção 721 fornece padrões orientadores para a liberação de unidades acionárias em troca de propriedades. A Seção 721 pode ser uma alternativa às trocas da Seção 1031 do IRC. As trocas da seção 1031 permitem que um proprietário venda sua propriedade e invista os recursos em uma troca semelhante para evitar impostos.
As trocas da Seção 1031 não são permitidas em UPREITs, no entanto, porque exigem trocas do mesmo tipo e não permitem que a propriedade compartilhe trocas de propriedade. Portanto, a troca da Seção 721 em uma UPREIT pode ser atraente. As trocas 721 e 1031 permitem que o proprietário adie os impostos.
UPREIT vs. DownREIT
UPREITs, DownREITs e todas as outras entidades REIT especiais são simplesmente REITs em seu núcleo, com disposições especiais que lhes permitem alguma flexibilidade adicional. O DownREIT permite que um investidor imobiliário entre em uma joint venture com um REIT. Em um DownREIT, a troca de unidades é baseada principalmente no valor da propriedade na joint venture, o que pode gerar melhores retornos para o participante da joint venture.
