Como eles trabalham
Com uma hipoteca reversa, o credor faz pagamentos ao proprietário com base em uma porcentagem do valor da casa. Quando o proprietário morre ou sai da propriedade, uma das três coisas pode acontecer: (1) o proprietário ou seus herdeiros podem vender a casa para pagar o empréstimo '(2) o proprietário ou herdeiros podem refinanciar o empréstimo existente manter a casa; ou (3) o credor pode ser autorizado a vender a casa para liquidar o saldo do empréstimo.
Embora existam vários tipos de hipotecas reversas, incluindo as oferecidas por credores privados, elas geralmente compartilham os seguintes recursos:
- É oferecido aos proprietários mais velhos montantes de empréstimos maiores do que os proprietários mais jovens. Casas mais caras se qualificam para empréstimos maiores. Uma hipoteca reversa deve ser a principal dívida contra a casa. No entanto, é importante ressaltar que, em caso de divergência de preços e condições de entrega, o prazo de entrega dos correios varia de acordo com a forma de envio escolhida e não é de nossa responsabilidade``já que a entrega fica a cargo dos Correios. propriedade segurada, falha no pagamento de impostos sobre a propriedade, declara falência, abandona a propriedade ou comete fraude. O credor também pode solicitar o reembolso se a casa for condenada ou se o proprietário adicionar um novo proprietário ao título da propriedade, sublocar toda ou parte da propriedade, alterar a classificação de zoneamento da propriedade ou tomar empréstimos adicionais contra a propriedade.
Empréstimos HECM
As hipotecas reversas existem desde a década de 1960, mas a hipoteca reversa mais comum é uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial (HECM) com seguro federal. Essas hipotecas foram oferecidas pela primeira vez em 1989 e são fornecidas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).
Os HECMs são as únicas hipotecas reversas emitidas pelo governo federal, o que limita os custos aos mutuários e garante que os credores cumpram as obrigações. A principal desvantagem dos HECMs é que o montante máximo do empréstimo é limitado.
Empréstimos não HECM
As hipotecas reversas não-HECM estão disponíveis em várias instituições de crédito. A principal vantagem dessas hipotecas reversas é que elas oferecem empréstimos em valores superiores ao limite do HEMC. Uma das desvantagens dos empréstimos que não são do HECM é que eles não são segurados pelo governo federal e podem ser significativamente mais caros do que os empréstimos do HECM.
Custo total anual do empréstimo
Embora a taxa de juros de uma hipoteca HECM seja definida pelo governo e o custo de originação de um empréstimo HECM seja limitado a 2% do valor da casa, o custo total do empréstimo ainda pode variar de acordo com o credor. Além disso, ao procurar um credor, os mutuários devem considerar os custos de fechamento de terceiros, o seguro hipotecário e a taxa de serviço.
Para ajudar os mutuários a comparar os custos das hipotecas, a Lei Federal da Verdade nos Empréstimos exige que os provedores de hipotecas apresentem aos mutuários uma divulgação de custos na forma do custo total anual do empréstimo (TALC). Use esse número ao comparar empréstimos de diferentes fornecedores; lembre-se de que os custos reais de uma hipoteca reversa dependerão em grande parte das opções de renda selecionadas
Opções de Renda
As hipotecas reversas da HECM fornecem a mais ampla variedade de opções de geração de renda, incluindo pagamentos de montante fixo, linhas de crédito, adiantamentos mensais em dinheiro ou qualquer combinação dessas.
A linha de crédito é talvez a característica mais interessante de um empréstimo HECM porque a quantidade de dinheiro disponível para o mutuário aumenta ao longo do tempo pela quantidade de juros. Empréstimos não-HECM oferecem menos opções de renda. (Para outras opções de financiamento à habitação, leia Empréstimos sobre o patrimônio líquido: o que você precisa saber .)
Taxa de juros
A taxa de juros das hipotecas reversas HECM está vinculada à taxa de segurança de um ano do Tesouro dos EUA. Os mutuários têm a opção de selecionar uma taxa de juros que pode mudar a cada ano ou uma que pode mudar a cada mês. Uma taxa ajustável anual é alterada pela mesma taxa que qualquer aumento ou diminuição da taxa de segurança de um ano do Tesouro dos EUA. Essa taxa ajustável anual é limitada a 2% ao ano ou a 5% durante a vida do empréstimo. Uma hipoteca de taxa ajustável mensal (ARM) começa com uma taxa de juros menor que a do ARM e é ajustada a cada mês. Pode subir ou descer 10% durante a vida do empréstimo. (Para saber mais sobre os ARMs, consulte ARMed and Dangerous .)
Como as hipotecas reversas podem ajudar: um estudo no mundo real
Quase metade dos idosos com 70 anos ou mais que possuem cartão de crédito não paga o saldo integral todo mês, mas as hipotecas reversas podem ajudar com esse problema. Em "Como a extração de patrimônio residencial e as hipotecas reversas afetam os resultados de crédito das famílias seniores", um documento de trabalho financiado pela Administração de Seguridade Social dos EUA e publicado em setembro de 2016 pelo Centro de Pesquisa de Aposentadoria da Universidade de Michigan, pesquisadores Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini e Maximilian D. Schmeiser descobriram que a dívida rotativa de cartão de crédito cai quando os idosos fazem hipotecas reversas.
As execuções duma hipoteca e as inadimplências também se tornam menos comuns, pelo menos nos três anos após a retirada da hipoteca reversa. Os idosos que sofreram um choque de crédito nos dois anos anteriores à realização da hipoteca reversa se beneficiaram mais. (Os pesquisadores definiram um choque de crédito como uma queda na pontuação de crédito de 25 pontos ou mais.) Esses idosos podem não ter se qualificado para outro tipo de empréstimo com ações em casa por causa de seu crédito; a qualificação para uma hipoteca reversa não depende da pontuação de crédito do idoso.
O estudo constatou que os tomadores de empréstimos hipotecários reversos reduziram sua dívida com cartão de crédito mais do que os que tomaram outros tipos de empréstimos para aquisição de imóveis residenciais (empréstimos fechados para ações residenciais, linhas de crédito para habitação própria e refinanciamentos de saque). Os valores iniciais e o aumento do fluxo de caixa mensal proporcionado pelas hipotecas reversas ajudaram os idosos a pagar suas dívidas no cartão de crédito.
De acordo com o estudo, os idosos que inicialmente sacaram US $ 10.000 usando uma hipoteca reversa reduziram sua dívida com cartão de crédito em US $ 2.364 no primeiro ano após emprestar essa quantia. Empréstimos adicionais resultaram em pagamentos adicionais mínimos de dívidas: para cada US $ 10.000 retirados antecipadamente, os idosos pagavam outros US $ 166 e para cada US $ 100 adicionais em fluxo de caixa mensal gerado pela hipoteca reversa, os idosos pagavam US $ 45 adicionais em dívida pelo ano inteiro.
Vale ressaltar que este estudo abrange os mutuários que fizeram uma hipoteca reversa entre 2008 e 2011, um período excepcionalmente ruim na história financeira. Um estudo semelhante realizado durante um período de prosperidade econômica pode ter resultados diferentes.
Os idosos que consideram uma hipoteca reversa como uma solução para a dívida do cartão de crédito devem avaliar se o valor do patrimônio líquido que perderão nas taxas de hipoteca reversa e os juros valem a pena em termos da quantia de juros do cartão de crédito que economizarão. Esse é um cálculo complexo que é melhor executado por um contador ou planejador financeiro. Um conselheiro de hipoteca reversa pode não ter conhecimento suficiente para responder a esta pergunta
A linha inferior
Tomar um empréstimo contra sua casa é uma grande decisão que afetará suas finanças atuais e o patrimônio que você deixa para seus herdeiros. Existem custos substanciais envolvidos, incluindo originação de empréstimos, serviços e juros. Você também precisa se lembrar que, com uma hipoteca reversa, sua dívida aumenta ao longo do tempo devido aos juros do empréstimo. Se você mudar de idéia sobre o empréstimo ou precisar sair da propriedade devido a problemas de saúde, o produto da venda da propriedade será usado para pagar a hipoteca reversa. Dependendo do tamanho do empréstimo e do valor da propriedade, pode haver pouco ou nenhum dinheiro restante após o reembolso.
Antes de fazer uma hipoteca reversa, você deve pesquisar o tópico minuciosamente, comparar os custos de vários credores e ler todos os documentos de divulgação. Embora investir os recursos de uma hipoteca reversa geralmente não seja aconselhável devido à necessidade de recuperar os custos do empréstimo mais os juros, a receita de uma hipoteca reversa pode oferecer uma oportunidade de reorientar outros elementos do seu portfólio de investimentos. Antes de assumir a hipoteca, considere o fluxo de caixa que a hipoteca reversa fornecerá e revise as implicações que essa nova fonte de renda terá em sua estratégia geral de investimento.
Para mais informações, consulte Armadilhas reversas de hipoteca .
