A estrutura das hipotecas residenciais varia em todo o mundo. Pagar por pontos de hipoteca é uma prática comum nos Estados Unidos. De acordo com evidências anedóticas, pode ser uma abordagem exclusivamente americana ao financiamento imobiliário.
O que são pontos de hipoteca
Os pontos de hipoteca vêm em duas variedades: pontos de origem e pontos de desconto. Nos dois casos, cada ponto normalmente é igual a 1% do valor total da hipoteca. Em um empréstimo residencial de US $ 300.000, por exemplo, um ponto é igual a US $ 3.000.
Os pontos de origem são usados para compensar os agentes de crédito. Nem todos os fornecedores de hipotecas exigem o pagamento de pontos de origem, e aqueles que o fazem muitas vezes estão dispostos a negociar a taxa. Pontos de desconto são juros pré-pagos. A compra de cada ponto geralmente reduz a taxa de juros da sua hipoteca em até 0, 25%. A maioria dos credores oferece a oportunidade de comprar de um a três pontos de desconto.
Antes da aprovação da nova lei tributária em 2017 (que se aplica aos exercícios fiscais 2018-2025), os pontos de origem não eram dedutíveis, mas os pontos de desconto podiam ser deduzidos na Tabela A. A partir de agora, os pontos de desconto são dedutíveis, mas limitados ao primeiros US $ 750.000 de um empréstimo. Além disso, há uma dedução padrão mais alta; portanto, é aconselhável consultar um contador para descobrir se você pode receber benefícios fiscais dos pontos de compra.
Vamos nos concentrar aqui nos pontos de desconto e em como eles podem diminuir o pagamento total da hipoteca. Lembre-se de que, quando os credores anunciam taxas, eles podem mostrar uma taxa baseada na compra de pontos.
Você deve pagar por pontos de desconto?
A resposta a essa pergunta requer um entendimento da estrutura de pagamento da hipoteca. Há dois fatores principais a serem considerados quando se pensa em pagar ou não pontos de desconto. O primeiro envolve o período de tempo que você espera morar na casa. Em geral, quanto mais tempo você planeja ficar, maiores serão as suas economias se você comprar pontos de desconto. Considere o seguinte exemplo para um empréstimo de 30 anos:
- Em uma hipoteca de US $ 100.000 com uma taxa de juros de 5%, seu pagamento mensal por principal e juros é de US $ 537 por mês.Com a compra de três pontos de desconto, sua taxa de juros seria de 4, 25% e seu pagamento mensal seria de US $ 492 por mês.
A compra dos três pontos de desconto custaria US $ 3.000 em troca de uma economia de US $ 45 por mês. Você precisará manter a casa por 66 meses, ou cinco anos e meio, para se equilibrar na compra de pontos. Como um empréstimo de 30 anos dura 360 meses, a compra de pontos é uma atitude inteligente nesse caso, se você planeja morar em sua nova casa por um longo período. Se, por outro lado, você planeja ficar por apenas alguns anos, convém comprar menos pontos ou nenhum. Existem inúmeras calculadoras disponíveis na internet para ajudá-lo a determinar a quantidade apropriada de pontos de desconto a serem comprados, com base no período de tempo que você planeja possuir a casa.
O segundo fator a considerar na compra de pontos de desconto envolve se você tem ou não dinheiro suficiente para pagar por eles. Muitas pessoas mal conseguem pagar os adiantamentos e os custos de fechamento de suas compras em casa e simplesmente não há dinheiro suficiente para comprar pontos. Em uma casa de US $ 100.000, três pontos de desconto são relativamente acessíveis, mas em uma casa de US $ 500.000, três pontos custarão US $ 15.000. Além dos 20% tradicionais de pré-pagamento de US $ 100.000 para a casa de US $ 500.000, outros US $ 15.000 podem ser mais do que o comprador pode pagar.
O uso de uma calculadora de hipoteca é um bom recurso para orçar esses custos.
Pontos de hipoteca valem a pena?
Algumas pessoas argumentam que o dinheiro pago em pontos de desconto poderia ser investido no mercado de ações e usado para gerar um retorno maior do que o valor economizado pelo pagamento dos pontos. Mas, para o proprietário médio, o medo de entrar em uma hipoteca que eles não podem pagar supera o benefício potencial que pode ser acumulado se eles conseguissem selecionar o investimento certo. Em muitos casos, ser capaz de pagar a hipoteca é mais importante.
Além disso, lembre-se da motivação por trás da compra de uma casa. Enquanto a maioria das pessoas espera ver sua residência aumentar em valor, poucas pessoas compram sua casa estritamente como investimento. De uma perspectiva de investimento, se sua casa triplica em valor, é improvável que você a venda pela simples razão de que precisaria encontrar outro lugar para morar.
Se a sua casa ganhar valor, é provável que a maioria das outras casas na sua área também aumente em valor. Se for esse o caso, vender a sua casa só lhe dará dinheiro suficiente para comprar outra casa pelo mesmo preço. Além disso, se você demorar 30 anos para pagar sua hipoteca, provavelmente pagará quase o triplo do preço original de venda da casa em principal e custos de juros e, portanto, não terá muito lucro real se vender a um preço mais alto.
A linha inferior
Comprar uma casa é uma grande decisão financeira. Planeje com cuidado. Veja os números. Antes de começar a fazer compras, decida o valor do pagamento mensal que você pode pagar e determine exatamente como você receberá esse pagamento - seja fazendo um adiantamento grande, comprando pontos de desconto ou comprando uma casa mais barata.
Então não deixe de comprar ao redor. Não aceite o primeiro pacote de hipoteca que você encontra. Existem muitos bancos para escolher e vários recursos, incluindo agentes imobiliários, corretores hipotecários e a Internet, para ajudá-lo a comprar o melhor negócio para sua situação.
