O que é taxa de retorno da administração financeira - FMRR?
A taxa de retorno da administração financeira (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e refere-se a uma confiança no investimento imobiliário (REIT). REITs são ações oferecidas ao público por uma empresa imobiliária ou trust que possui um portfólio de propriedades produtoras de renda e / ou hipotecas.
O FMRR é semelhante à taxa interna de retorno e leva em consideração a duração e o risco do investimento. O FMRR especifica os fluxos de caixa (entradas e saídas) a duas taxas distintas conhecidas como taxa segura e taxa de reinvestimento.
A taxa de retorno da gestão financeira explicada
Como o cálculo da taxa de retorno da administração financeira é muito complexo, muitos profissionais e investidores do setor imobiliário optam por usar outras métricas para a análise imobiliária. O benefício do uso do FMRR é que ele permite aos investidores comparar oportunidades de investimento em pé de igualdade.
Embora a Taxa Interna de Retorno (TIR) tenha sido uma medida padrão de retorno dentro do léxico financeiro, uma desvantagem principal é a incapacidade do valor de contabilizar o tempo ou o período de retenção. Como tal, é um fraco indicador de liquidez, que desempenha um papel importante na determinação do nível de risco geral de qualquer segurança ou veículo de investimento. Por exemplo, ao usar apenas a TIR, dois fundos podem se parecer com base nas taxas de retorno, mas um pode levar o dobro do outro para simplesmente voltar ao valor original do investimento principal. Muitos analistas complementam as medidas de retorno de IRR ou MIRR com o período de retorno do investimento para avaliar o tempo necessário para recuperar uma soma de investimento principal.
A taxa interna de retorno modificada melhora a taxa interna padrão de retorno, ajustando-se às diferenças nas taxas de reinvestimento assumidas dos desembolsos iniciais de caixa e subseqüentes entradas de caixa. O FMRR dá um passo adiante ao especificar saídas e entradas de caixa a duas taxas diferentes, conhecidas como “taxa segura” e “taxa de reinvestimento”. A FMRR também faz uma suposição adicional não incluída na TIR e na MIRR de que fluxos de caixa positivos ocorrem imediatamente antes fluxos de caixa negativos serão usados para cobrir esse fluxo de caixa negativo.
- As taxas seguras assumem que os fundos necessários para cobrir os fluxos de caixa negativos estão gerando juros a uma taxa facilmente alcançável e podem ser retirados quando necessário a qualquer momento (isto é, como em um dia de conta de depósito). Nesse caso, uma taxa é "segura" porque os fundos são altamente líquidos e estão disponíveis com segurança e com risco mínimo quando necessário. As taxas de reinvestimento incluem uma taxa a ser recebida quando fluxos de caixa positivos são reinvestidos em um investimento intermediário ou de longo prazo semelhante, com risco comparável. A taxa de reinvestimento é maior que a taxa segura, porque não é líquida (isto é, pertence a outro investimento) e, portanto, requer uma taxa de desconto de maior risco.
Principais Takeaways
- A taxa de retorno de gerenciamento financeiro (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e refere-se a REIT. O FMRR se baseia em uma formulação de IRR modificada que emprega uma taxa de retorno segura e uma taxa de retorno de reinvestimento. o cálculo da taxa de retorno da administração financeira é tão complexo que muitos profissionais e investidores do setor imobiliário optam por usar outras métricas para a análise imobiliária.
Calculando FMRR
Como o FMRR é uma taxa interna de retorno modificada, não existe uma maneira fórmula para calculá-la; ela deve ser calculada por iterações de tentativa e erro, facilitadas pelo software de computador. Antes de usar esse software, existem algumas etapas importantes que devem ser tomadas para determinar uma taxa segura e uma taxa de reinvestimento (mais alta que a taxa segura) a serem aplicadas a todos os fluxos de caixa futuros ao longo de um período de retenção específico.
- Retire todos os fluxos de caixa negativos futuros, observando os fluxos de caixa positivos do ano anterior sempre que possível. Em vez disso, as saídas são descontadas novamente na taxa de retorno segura e subtraídas de quaisquer fluxos de caixa positivos. período, os restantes fluxos de caixa positivos à taxa de reinvestimento. Estes serão então adicionados aos fluxos de caixa projetados antecipados de uma venda no final do período de retenção do investimento. Calcule a TIR.
O resultado dessas etapas é a taxa de retorno da administração financeira.
