À primeira vista, você pode pensar que um gerente de portfólio imobiliário é semelhante a qualquer gerente de ativos financeiros. Porém, a gestão de carteiras ou fundos imobiliários difere radicalmente da administração de ações, títulos ou fundos mútuos.
Ao contrário dos gerentes de patrimônio, que pesquisam empresas e gerenciam as probabilidades de cumprir suas estratégias articuladas, os gerentes imobiliários devem ajudar a definir e tirar vantagens das oportunidades no nível da propriedade. Os gerentes imobiliários não são apenas responsáveis pela alocação de ativos, gerenciamento de riscos e transações, mas também por lidar diretamente com o terreno e as estruturas nele contidas.
Portanto, ao contrário do gerenciamento tradicional de dinheiro, o gerenciamento de ativos imobiliários requer indivíduos experientes que podem otimizar o valor das propriedades. De fato, de várias maneiras, um gerente de ativos imobiliários é muito parecido com um CEO corporativo, administrando uma empresa ou uma instalação. Por outro lado, um gerente de dinheiro tradicional pode conhecer os estoques de um determinado campo ou setor - mas não se envolve nas operações das próprias empresas.
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Gestão de Portfólio Imobiliário
O treinamento e a experiência adquiridos pelos gerentes de patrimônio são semelhantes aos de outros gerentes de fundos. No entanto, é diferente na maneira como eles usam essas habilidades para garantir o desempenho do portfólio. Os gerentes de portfólio são geralmente classificados por sua capacidade de garantir retornos ajustados ao risco e diversificação de portfólio por meio de alocação e seleção de ativos superiores.
Além disso, os gerentes de portfólio imobiliário agregam valor aos clientes, garantindo o uso mais eficiente do capital do investidor e mantendo os clientes informados por meio de medições de desempenho superiores e até mesmo previsão de fluxo de caixa. Com exceção da confiança no investimento imobiliário (REIT) e do fundo de administradores de fundos (cujo desempenho é julgado pela capacidade de avaliar a capacidade de outros administradores de projetar e executar a estratégia), o gerente de fundos de patrimônio imobiliário é, em essência, o CEO de seu ou sua própria empresa, criando e executando estratégias em nível de propriedade para os ativos sob sua responsabilidade.
Estratégias de seleção de investimentos
Os gerentes de portfólio imobiliário conduzem a alocação e a seleção de ativos, não entendendo a dinâmica do mercado e as empresas de setores específicos, mas sendo especialistas em fundamentos imobiliários. Eles estudam nas regiões locais e nos diferentes usos comerciais da terra: escritórios, indústrias, hotéis, varejo e residências unifamiliares e multifamiliares. Para vencer o mercado, garantir a diversificação e produzir retornos adequados ao risco, os gerentes de portfólio imobiliário devem fazer apostas nos mercados imobiliários regionais ou locais e, no caso de carteiras de múltiplos ativos, o mix correto de propriedades.
Por esse motivo, muitos gestores de fundos se concentram em regiões ou tipos de propriedades específicos; alguns grandes gerentes de ativos imobiliários organizam seus funcionários seniores e apóiam o pessoal por região ou uso da terra. A lógica para se organizar dessa maneira é garantir que as oportunidades de mercado possam ser identificadas e depois traduzidas na seleção correta de propriedades e na origem dos ativos.
A maneira pela qual as propriedades são adquiridas é uma das maneiras mais significativas pelas quais os fundos imobiliários diferem dos investimentos mais tradicionais. Como os traders no mercado de ações, os fundos imobiliários usam especialistas em aquisições para descobrir e executar transações imobiliárias. Esse pessoal de aquisição geralmente trabalha para um fundo específico ou é organizado regionalmente ou por tipo de ativo.
Como a maioria dos fundos imobiliários possui toda (ou uma parte significativa) de cada propriedade, os gerentes de portfólio geralmente estão diretamente envolvidos no processo de aquisição. Como eles têm a responsabilidade de definir e executar a estratégia de propriedade, os gerentes de portfólio devem estar diretamente envolvidos com todos os processos de investimento, incluindo aquisições, financiamento, disposições e tomada de decisão sobre as instalações. Para facilitar a amplitude e a profundidade dos processos de gerenciamento de investimentos imobiliários, os gerentes de portfólio devem contar com uma quantidade considerável de infraestrutura em relação ao capital investido. Para conseguir isso da maneira mais eficiente possível, os gestores de fundos imobiliários e os gestores de ativos desenvolveram uma função especializada de gerenciamento de ativos.
Como funciona a gestão de ativos imobiliários
A função de gerenciamento de ativos imobiliários é composta por especialistas em nível de propriedade que agregam valor aos gestores de fundos executando a estratégia em nível de propriedade. Os especialistas são especialistas em fundamentos regionais do mercado ou em tipos específicos de propriedades e são responsáveis por otimizar o valor dos ativos sob sua custódia. Além de fornecer informações de gerenciamento de portfólio sobre perspectivas locais e facilitar transações, o gerente de ativos é responsável pelo desempenho no nível da propriedade.
Além de aprovar orçamentos e executar o gerenciamento de despesas, os gerentes de ativos aumentam o valor gerenciando o arrendamento em uma ou mais propriedades. Embora possa parecer um assunto em preto e branco, o leasing é uma função complexa que decide inevitavelmente o valor da propriedade e do portfólio. O sucesso no leasing não é alcançado apenas pela descoberta e execução das maiores oportunidades de leasing possíveis em cada propriedade, mas também pela condução de um programa de leasing que se alinha à estratégia do portfólio, mantendo as melhores relações com os inquilinos existentes.
O leasing é um processo altamente negociado, que pode envolver a tomada de decisões contrárias às necessidades dos inquilinos, a fim de otimizar o valor da propriedade. Por exemplo, para propriedades com previsão de venda, o leasing pode ser suspenso durante um período de vendas para permitir que os novos proprietários considerem taxas de leasing potenciais mais altas. Isso pode levar ao aumento dos valores previstos da propriedade e, portanto, a ofertas de vendas mais altas.
Durante períodos de aumento das taxas de aluguel, os arrendamentos de longo prazo podem ser bloqueados para propriedades voltadas para a renda, enquanto que para estratégias focadas na valorização do capital, os termos do arrendamento podem ser reduzidos para aproveitar as taxas mais altas esperadas no futuro. A capacidade do gerente de ativos de realizar o mix apropriado de locatários, executar a estratégia de leasing que alinha os fluxos de caixa às necessidades do portfólio e gerenciar as despesas de capital e operacionais pode afetar significativamente o valor geral do portfólio.
Gerentes de portfólio imobiliário como CEOs
Se alguém pensa em uma propriedade como uma empresa ou subsidiária separada, cada uma com sua própria estratégia e potencial de desempenho, começa a entender por que os gerentes de portfólio de ações imobiliárias são muito parecidos com os CEOs corporativos. Como os CEOs, que devem alocar uma oferta limitada de capital entre várias oportunidades para criar o maior retorno geral do investimento, os gerentes de portfólio imobiliário devem fazer o mesmo nas propriedades que gerenciam. Essa necessidade de distribuir uma quantidade restrita de recursos cria uma situação diferente de muitas empresas convencionais de gerenciamento de ativos.
Nos fundos de ações imobiliárias, existe um conflito inerente entre os gerentes de portfólio e seus gerentes de ativos, uma vez que trabalham para objetivos um tanto divergentes. Embora os gerentes de ativos sejam especialistas compensados pela otimização do valor de suas propriedades e os gerentes de portfólio sejam generalistas recompensados por otimizar o retorno do portfólio e a satisfação do investidor, o bem-sucedido gestor de fundos imobiliários é aquele que pode gerenciar esse conflito e manter uma equipe eficiente de gerenciamento e desempenho do portfólio. Isso requer a articulação de uma estratégia de portfólio bem projetada dentro de uma equipe bem gerida de gerentes que entendem e internalizam os objetivos gerais de investimento. Isso pode ser uma tarefa difícil para qualquer fundo que tenha aumentado significativamente o número e a complexidade das propriedades sob gestão.
Também é fundamental que os gerentes de portfólio imobiliário incorporem não apenas a alocação de capital necessária, a seleção de propriedades e outras habilidades de investimento necessárias, mas também a capacidade de criar estratégias de investimento apropriadas e as habilidades de liderança para mobilizar a organização em direção à mesma missão do portfólio..
A linha inferior
Quando se trata de fundos imobiliários, é fundamental a capacidade da administração de executar planos de gerenciamento de ativos, além de executar práticas mais tradicionais de gerenciamento de fundos. Para um gerente de investimentos imobiliários, isso significa otimizar o valor das propriedades em seu portfólio, tanto através da seleção quanto do gerenciamento subsequente dos ativos imobiliários do portfólio. Os gerentes de portfólio imobiliário devem alocar seus recursos sobre as propriedades que gerenciam para obter o maior retorno possível e manter sua equipe no caminho certo para realizar o mesmo. Para aqueles com a combinação certa de habilidades, essa carreira se destaca como uma oportunidade única em gerenciamento de ativos.
