O que é um investimento imobiliário acessível?
Os investidores imobiliários de sucesso são mais do que simples proprietários. Eles são executivos de negócios experientes. Os investidores imobiliários operam como gerentes de portfólio e gerentes de negócios que se concentram na maximização de lucros e na criação de valor para os clientes. Este artigo discute o investimento em moradias populares como uma estratégia de negócios e investimentos. O artigo primeiro define moradias acessíveis e analisa três grupos demográficos que representam o melhor mercado-alvo. Em seguida, o artigo discute a lucratividade e a comercialização de moradias populares, bem como o financiamento e as implicações sociais do investimento em moradias populares.
Principais Takeaways
- A moradia acessível está incluída nos portfólios de muitos investidores imobiliários, em grande parte devido aos créditos tributários governamentais associados. Os investidores interessados em moradias populares devem garantir que esse investimento seja rentável e comercializável em sua área. Os investidores devem calcular os custos envolvidos na compra e renovação e manter a moradia a preços acessíveis para determinar se é uma proposta de investimento viável. Na verdade, o investidor terá as melhores propriedades em áreas desejáveis a bons preços para garantir demanda e lucratividade adequadas.
Noções básicas sobre moradia acessível
O conceito por trás de moradias populares é fornecer moradias para os membros da sociedade com renda limitada. Os proprietários de imóveis recebem créditos fiscais se usarem uma porcentagem de sua propriedade como moradia acessível (por exemplo, tantas unidades de aluguel em um prédio). Os locatários também recebem assistência do governo no pagamento de seu aluguel todos os meses. Quatro grupos de pessoas normalmente precisam de moradias populares.
Idosos e Pessoas com Deficiência
Pessoas com 65 anos ou mais e pessoas com deficiência representam uma porcentagem significativa da população dos EUA. Estudos mostram que esses números estão aumentando e atingirão níveis recordes nos próximos 20 a 30 anos. As pessoas desses grupos precisam de moradias próximas às acomodações públicas e modificadas para ajudá-las na vida cotidiana. As modificações incluem rampas em vez de escadas, banheiros acessíveis a cadeiras de rodas, corrimãos e armários e armários modificados.
Alunos
O crescente número de estudantes adultos e não tradicionais de faculdades e universidades aumentou a necessidade de moradia fora do campus. Estudantes adultos com famílias precisam de casas particulares perto do campus. Os estudantes internacionais precisam de moradia disponível durante todo o ano, porque é mais barata e mais conveniente do que as viagens internacionais frequentes nas férias e nos feriados de verão.
As forças Armadas
Os membros do serviço militar têm opções de moradia dentro e fora da base. A moradia na base requer construção, gerenciamento de propriedades e manutenção do terreno, enquanto a moradia fora da base exige assistência adicional no local, construção personalizada e financiamento de compra. O alojamento fora da base precisa estar próximo da base e fácil de entrar e sair. Os investidores em habitação militar devem estar familiarizados com as contratações federais, bem como com as diretrizes específicas para cada ramo de serviço.
Programas de reabilitação e reentrada
Uma seção da população requer moradia de transição. Por exemplo, os sem-teto e as famílias, os adictos em recuperação e os recém-libertados de estabelecimentos prisionais exigem moradia a meio caminho. Alguns adultos e crianças em programas estaduais de serviços de proteção e saúde mental requerem casas de grupo e moradias de bairro. Os apartamentos e as pensões devem ser grandes o suficiente para fornecer instalações e privacidade adequadas aos residentes, mas também devem facilitar os níveis de segurança e acessibilidade apropriados para cada grupo.
Requisitos para investimento imobiliário acessível
A acessibilidade é importante para os investidores, porque determina duas coisas cruciais: lucratividade e comercialização. Programas habitacionais subsidiados, como a Seção 8, ajudam as famílias de baixa renda a pagar aluguel, pagando uma parte do preço de mercado pelas unidades de aluguel. Os investidores em moradias populares devem conhecer a renda mediana de sua área para determinar que tipo de retorno eles podem obter ao comprar um imóvel e usá-lo para imóveis a preços acessíveis.
Várias fontes podem ajudar um investidor a determinar a renda mediana. O US Census Bureau compila renda média para estados, condados e cidades. Os sites imobiliários fornecem essas informações para pessoas interessadas em comprar casas em determinadas regiões. Por fim, as informações também estão disponíveis através de governos estaduais e locais, agências de desenvolvimento econômico e autoridades de habitação.
- Para um aluguel acessível, calcule 30% da renda mediana em sua área. Essa é a sua receita bruta esperada por unidade de aluguel acessível. Para uma propriedade residencial acessível, calcule 35% da renda mediana para princípios, juros, imposto sobre a propriedade, seguro do proprietário e taxas de associação. Em seguida, calcule o preço esperado de venda deduzindo o valor dos impostos, seguros e taxas com base nas taxas vigentes para a área. Use a diferença, princípio e juros para determinar o preço de compra com base nas taxas de juros vigentes para sua área. Um profissional bancário ou de hipoteca pode ajudá-lo a determinar rapidamente esses valores.
Lucratividade
Para determinar a lucratividade potencial de um investimento, estime suas despesas operacionais. Para unidades de aluguel, comece com os impostos e o seguro que você paga como proprietário. Inclua todos os serviços públicos, custos de manutenção de prédios e terrenos e custos de transferência, como inspeção, certificação de ocupação, registro e outras taxas exigidas pelo seu condado ou município.
Para unidades de venda, determine seus custos de financiamento, custos de fechamento na aquisição e no momento da venda, custos de material e mão-de-obra para construção ou reabilitação e custos de transferência.
Para unidades de aluguel e venda, determine seus custos de marketing e publicidade. O maior projeto fracassará se você não conseguir atrair inquilinos ou compradores. Mesmo uma estratégia de publicidade simples e eficaz custará dinheiro e tempo. Considere os custos de fazer negócios que afetam seus resultados.
Em seguida, determine sua renda. Para unidades de aluguel, use o valor da receita bruta esperada por unidade acessível. Para unidades de venda, use o preço de compra determinado acima. Use a fórmula padrão:
Renda - Despesas = Lucro Bruto
Considere o seu fluxo de caixa. Se você pagar serviços públicos, alguns programas permitem que valores adicionais sejam pagos pela autoridade subsidiária para cobrir uma parte dos serviços públicos arrendados. Por fim, observe sua situação de imposto de renda. A depreciação afetará seu passivo fiscal e terá efeitos variados no fluxo de caixa real ou no lucro líquido real.
Comercialidade
O investidor habitacional acessível deve localizar e modificar unidades que atendam às diretrizes para subsídios de aluguel disponíveis pelas autoridades locais de habitação. Para os vendedores, concentre-se em minimizar os custos de construção e reabilitação de unidades a serem vendidas no mercado.
- Comece com uma lógica simples. Se não é rentável, não é comercializável. O inverso também é verdadeiro. Aproveite as casas excluídas. Existem muitas casas unifamiliares e de duas a quatro famílias que foram abandonadas devido a execuções hipotecárias. Entre em contato com agências de desenvolvimento econômico local que adquiram essas unidades abaixo do custo de mercado e vendem ou contratam empreendedores locais para reabilitar e revender. Além disso, aprenda os detalhes das vendas dos xerifes em sua área. Verifique as diretrizes para cada município que você segmentará, pois as diretrizes podem diferir entre municípios da mesma região ou estado. Essas unidades são frequentemente adquiridas no local sem serem vistas e podem representar custos significativos de reabilitação e tempo de resposta para revender. Trabalhe com um corretor de imóveis e aprenda sobre o mercado local à venda pelo proprietário (FSBO). Você pode encontrar oportunidades para vendas a descoberto, nas quais o vendedor ou o agente de vendas organizou um pagamento reduzido da hipoteca para facilitar um preço reduzido para a venda rápida. Essas unidades podem ser as menos caras para consertar e revender.
Investidores de sucesso sabem quando e como se mudar no mercado. Não se esqueça de realizar análises contínuas de compra e venda em unidades de aluguel. Se os custos de mão-de-obra, material e financiamento forem altos, talvez não seja a hora de comprar mais propriedades. Se houver mais locatários em seu mercado, agora pode não ser um momento lucrativo para comercializar unidades à venda, mesmo que as taxas de juros sejam baixas. Se o aluguel de mercado e a renda mediana em sua área forem altos, agora pode ser o momento mais lucrativo para reter propriedades pela renda mensal que pode gerar.
Trate seu portfólio imobiliário como seu portfólio de aposentadoria com um pouco mais de tinta e acessórios.
Financiamento
Pesquise as várias alternativas de financiamento disponíveis para os investidores. Leia sites para Fannie Mae, Freddie Mac e HUD Multifamily Financing. Trabalhe com um banqueiro local e um corretor ou consultor de hipotecas comerciais para identificar programas de credores e encontrar investidores privados. Associe-se a associações locais de construtores de imóveis, reformas e investidores imobiliários. Torne-se membro da câmara de comércio e afilie-se a agências de desenvolvimento econômico. Use esses relacionamentos para identificar financiamento público e privado e parcerias operacionais.
Plano de ação
- Ser informado. Saiba mais sobre moradias populares em todo o país e em sua região. Crie um mercado para moradias populares. Identifique um nicho na sua área e preencha-o. Estabeleça parcerias com investidores e fontes de financiamento semelhantes. Seja um investidor rentável. Funciona como gerente de portfólio e gerente de negócios. Aplique sabedoria de investimento convencional e conselhos de estratégia de negócios.
Considerações especiais para investimentos em moradias populares
Um investidor imobiliário a preços acessíveis deve ser um proprietário, um investidor e um executivo de negócios. Como proprietário, incorpore o elemento humano. Lembre-se de que você pode criar um mercado ajudando famílias e sua comunidade. Como investidor, crie um portfólio de imóveis de primeira linha. Tenha as melhores propriedades, nas áreas mais desejadas, com os melhores preços, que geram mais lucro.
Como executivo de negócios, crie uma marca, gere boa vontade e maximize o valor de mercado da sua marca, não apenas em unidades individuais. Lembre-se de que suas atividades também criam empregos e oportunidades de emprego para trabalhadores da construção civil e agentes de vendas imobiliárias. Suas atividades de marketing e gerenciamento de propriedades ajudam a atrair trabalhadores para a força de trabalho nas áreas em que suas unidades estão localizadas. Não apenas você pode criar lucros pessoais, mas também criar oportunidades econômicas para pessoas e comunidades através de investimentos imobiliários acessíveis.
