Índice
- O que é uma venda curta?
- Como funciona uma venda a descoberto
- Como a execução duma hipoteca difere
- Etapas para uma venda curta
- O contrato de venda a descoberto
- Prós e contras
- Armadilhas a evitar em uma venda curta
- Melhor agente para uma venda curta
- Haggling Over Preços
- Continue procurando
- Bom negócio ou ruim?
O que é uma venda curta?
Uma venda a descoberto é uma casa disponível a um preço de compra inferior ao valor devido pelo seu atual proprietário.
A transação beneficia o banco, permitindo-lhe evitar a retomada da casa na execução duma hipoteca, o que é caro e demorado. O vendedor evita o acerto de crédito que vem com o encerramento e a falência que às vezes o acompanha.
Como funciona uma venda a descoberto
Uma venda a descoberto é uma opção financeira que às vezes está disponível para os proprietários que são mutuários em dificuldades. Eles estão atrasados em seus pagamentos de hipotecas e têm uma casa submersa. Ou seja, a casa vale menos do que o saldo devedor da hipoteca.
Salvo um inesperado ganho inesperado de dinheiro, o proprietário é forçado a se separar da casa. Na verdade, existem apenas duas opções: venda a descoberto ou encerramento.
Especialistas discordam se as vendas a descoberto são um bom negócio. Os defensores dizem que essas casas têm preços abaixo do valor de mercado. Os opositores dizem que os bancos não têm interesse em fazer vendas de fogo.
As vendas a descoberto geralmente são iniciadas pelo proprietário quando o valor de uma casa cai em 20% ou mais. Antes que o processo possa começar, o credor que detém a hipoteca deve assinar a decisão. Além disso, o credor, normalmente um banco, precisa de documentação que explique por que uma venda a descoberto faz sentido. Afinal, a instituição de empréstimo pode perder dinheiro no processo.
Se aprovado para venda a descoberto, o comprador negocia primeiro com o proprietário e, em seguida, busca a aprovação na compra do banco em segundo. É importante observar que nenhuma venda a descoberto pode ocorrer sem a aprovação do credor.
As vendas a descoberto tendem a ser longas e exigem muita papelada, demorando até um ano para serem processadas. No entanto, eles não são tão prejudiciais para o rating de crédito de um proprietário quanto a execução duma hipoteca. Uma venda a descoberto parece melhor para futuros credores e credores. Isso mostra que a pessoa agiu antes que o banco se mudasse para recuperar a casa. Um proprietário que passou por uma venda a descoberto pode até ser elegível para comprar outra casa imediatamente.
Principais Takeaways
- Para proprietários de imóveis subaquáticos, uma venda a descoberto pode ser uma maneira de evitar a reintegração de posse, despejo e marcas negras em suas classificações de crédito.Para um comprador em potencial, concluir uma venda a descoberto requer flexibilidade e muita paciência. vale o esforço.
Como a execução duma hipoteca difere
Em uma execução duma hipoteca, o credor apreende a casa depois que o mutuário não realiza um determinado número de pagamentos. Ao contrário da maioria das vendas a descoberto, as execuções duma hipoteca podem ocorrer após o proprietário abandonar a casa. Se os ocupantes ainda não foram embora, eles são despejados pelo credor no processo de execução duma hipoteca.
As execuções duma hipoteca normalmente não levam tanto tempo para serem concluídas quanto uma venda a descoberto, porque o credor está preocupado em liquidar o ativo rapidamente. Casas hipotecadas também podem ser leiloadas em uma "venda fiduciária", em que os compradores fazem lances para casas em processo público.
Proprietários de imóveis submetidos a execução duma hipoteca experimentam uma queda imediata e uma queda acentuada em suas classificações de crédito. Na maioria das circunstâncias, eles devem esperar no mínimo cinco anos para comprar outra casa ou três anos com um empréstimo da FHA. O encerramento aparece em um relatório de crédito por sete anos.
Quando você deve fazer uma venda curta?
Etapas para uma venda curta
O processo de venda a descoberto varia de estado para estado, mas as etapas geralmente incluem:
- Pacote de venda a descoberto - Um pacote financeiro é enviado ao credor pelo vendedor. Inclui demonstrações financeiras, uma carta descrevendo as dificuldades do vendedor e cópias dos registros financeiros. Oferta de venda curta - Se o vendedor aceitar uma oferta de um comprador interessado, o agente da lista enviará ao credor o contrato, uma oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador e uma cópia do cheque que já foi pago. Processamento bancário - O banco revisa a oferta e aprova ou nega a venda a descoberto. Isso pode levar várias semanas a meses.
O contrato de venda a descoberto
De certa forma, comprar uma propriedade de venda curta é como qualquer compra de casa. No entanto, nesse caso, o contrato especificará que os termos estão sujeitos à aprovação do credor hipotecário.
O contrato também deve indicar que o imóvel está sendo comprado "no estado em que se encontra". Embora o comprador possa incluir um idioma que permita o cancelamento da transação se uma inspeção revelar problemas consideráveis, é improvável que um preço mais baixo possa ser negociado. Também é improvável que o banco faça reparos, e o vendedor, precisando de dinheiro, tem ainda menos chances de ajudar.
Ao contrário de uma execução duma hipoteca, a instituição de empréstimo não possui a propriedade em uma venda a descoberto. No entanto, como deve aprovar a venda e receber os recursos, o comprador estará lidando principalmente com o banco e não com o proprietário.
Prós e contras
As transações de venda a descoberto podem consumir muito mais tempo e testar a paciência do que as transações imobiliárias regulares. Se você fizer uma oferta em uma propriedade de venda curta, esteja preparado para aguardar. Os bancos são famosos por levar vários meses para responder a ofertas de venda a descoberto.
Verifique se a venda a descoberto já está aprovada pelo credor. Se o vendedor ainda não negociou a venda a descoberto com o banco, o comprador aguarda uma longa espera, possivelmente por nada.
Alguns especialistas recomendam que você dê um prazo ao credor para reduzir o tempo de espera. Embora seja difícil dizer se essa estratégia realmente levará o banco a agir.
Armadilhas a evitar em uma venda curta
O comprador deve garantir que a venda a descoberto já seja aprovada pelo credor. Se o vendedor ainda não entrou em default ou negociou uma venda a descoberto com o banco, o comprador aguarda uma longa espera, possivelmente por nada. O banco pode não estar interessado em uma venda a descoberto se achar que pode obter mais dinheiro entrando em execução duma hipoteca.
Os potenciais compradores também devem verificar com antecedência para garantir que o credor hipotecário não tenha problemas com uma propriedade de venda curta.
Melhor agente para uma venda curta
Devido à complexidade da transação, o comprador deve trabalhar com um agente ou corretor com experiência em vendas a descoberto e disposto a trabalhar em um. Certos agentes imobiliários são especializados em vendas a descoberto e podem receber a certificação SFR (Short Sales and Foreclosure Resource Resource), uma designação oferecida pela National Association of Realtors. Os titulares desta certificação foram submetidos a treinamento especializado.
Haggling Over Preços
O comprador de uma propriedade de venda curta deve estar preparado para aumentar o preço da oferta. Por fim, o vendedor não tem autoridade real para aprovar o preço de venda, somente o banco, e eles podem contra-oferecer.
Por outro lado, o banco poderia rejeitar a oferta diretamente, especialmente se for uma oferta significativamente menor. No pior cenário, eles podem não responder.
Continue procurando
Dado o tempo que o banco provavelmente levará para responder à sua oferta, o comprador provavelmente deve continuar olhando para outras casas enquanto aguarda uma resposta. Um agente pode escrever um contrato de compra a descoberto de forma que o comprador mantenha a flexibilidade de retirar a oferta.
Mesmo se o comprador fizer o depósito, o banco poderá continuar a receber ofertas. A maioria das pessoas consideraria isso antiético porque é provável que o potencial comprador tenha desembolsado alguns milhares de dólares em inspeções, pesquisas de títulos e similares, neste momento. Mas o banco está enfrentando uma transação perdida e deseja minimizar suas perdas.
Ser descartado do acordo tão tarde no jogo é uma enorme perda de tempo e dinheiro para o comprador, para não mencionar enormemente frustrante.
Por todas essas razões, o preço de venda a descoberto deve ser calculado com uma dose saudável de ceticismo.
Bom negócio ou ruim?
Especialistas discordam se as vendas a descoberto são um bom negócio para os compradores. Os proponentes dizem que as propriedades de venda a descoberto têm um preço abaixo do valor de mercado, criando a oportunidade para os compradores obterem um ótimo negócio ou para os compradores de imóveis iniciantes entrarem em uma casa que, de outra forma, poderiam não conseguir pagar. Os opositores dizem que os bancos não têm interesse em fazer vendas de fogo e farão uma análise de mercado comparável antes de definir ou aceitar o preço de uma propriedade.
Além disso, o preço de listagem de uma venda a descoberto pode ser uma quantia que o agente do vendedor acha que o banco pode aceitar, em vez da quantia que o banco realmente concordou em aceitar. O banco pode achar o preço muito baixo ou o vendedor pode listar a propriedade abaixo do mercado com a intenção de gerar uma guerra de lances.
Em alguns estados, o vendedor terá um julgamento por deficiência contra ele, o que o obriga a pagar ao banco a diferença entre o valor da hipoteca e o preço de venda da casa. Portanto, é do interesse do vendedor obter o máximo de dinheiro possível.
Uma vantagem para o banco e o comprador é que, diferentemente de uma propriedade de propriedade bancária, é menos provável que uma propriedade de venda curta seja lixeira ou saqueada. Embora a propriedade possa estar sofrendo manutenção diferida por causa da situação financeira do proprietário, o vendedor provavelmente não destruirá o local quando ele ou ela ainda vive nele. Por outro lado, os proprietários de imóveis que perdem suas propriedades para a execução duma hipoteca frequentemente retiram sua frustração na casa como uma maneira de voltar ao banco.
