O que é um empréstimo renegociado?
Um empréstimo renegociado é um empréstimo, como uma hipoteca residencial, que foi modificada pelo credor antes de seu pagamento integral. Um empréstimo renegociado destina-se a facilitar para o mutuário acompanhar pagamentos futuros e garantir que o credor acabe sendo reembolsado.
Como funciona um empréstimo renegociado
Em um empréstimo renegociado, todas as partes concordam em modificar os termos originais do empréstimo. As modificações podem incluir a taxa de juros ou a duração do empréstimo. Em alguns casos, a estrutura de taxas pode ser modificada mudando de um empréstimo de taxa fixa para um empréstimo de taxa ajustável ou vice-versa. Outra opção de modificação é a tolerância ou interrupção temporária dos pagamentos de empréstimos.
Normalmente, os proprietários podem se qualificar para renegociação ou modificação de uma hipoteca existente, se não puderem refinanciar, estiverem enfrentando dificuldades a longo prazo, como uma deficiência, ou estiverem com vários meses de atraso em seus pagamentos mensais e esperem ter mais dificuldades em efetuar esses pagamentos.. Os mutuários devem estar cientes de que uma renegociação de seu empréstimo geralmente afeta negativamente sua pontuação de crédito, mesmo que eles paguem pontualmente todos os seus futuros pagamentos mensais. No entanto, geralmente é melhor do que deixar de pagar o empréstimo.
A maioria dos estados possui programas de mediação para ajudar os mutuários a renegociar seus empréstimos se seus credores não cooperarem.
Para iniciar uma renegociação, o mutuário deve entrar em contato diretamente com o credor. Bancos e outros credores geralmente são motivados a renegociar, porque essa é geralmente uma opção preferível de execução duma hipoteca, devido aos custos e riscos envolvidos nesse processo e ao fato de que o empréstimo renegociado lhes proporcionará pelo menos algum fluxo de caixa. Os credores também tendem a não querer tomar posse de propriedades físicas, como casas, que exigem manutenção regular e podem levar muito tempo para serem vendidas. Se o mutuário não tiver êxito na renegociação de um empréstimo diretamente com o credor, a maioria dos estados oferece um programa de mediação sob o qual o credor deve se reunir com o proprietário na frente de um funcionário nomeado pelo tribunal para tentar resolver o problema.
História dos Empréstimos Renegociados
Nos Estados Unidos, os programas de modificação de empréstimos, como empréstimos renegociados, têm uma longa história, remontando ao menos à Grande Depressão. A Corporação de Empréstimos aos Proprietários de Casas (HOLC) foi fundada em 1933, sob o presidente Franklin D. Roosevelt, para auxiliar no refinanciamento de hipotecas em risco de execução duma hipoteca. A agência vendeu títulos a investidores e, em seguida, usou os recursos para comprar empréstimos problemáticos de credores. Normalmente, isso resultava em uma combinação de uma extensão da vida do empréstimo e uma taxa de juros reduzida para o proprietário. Entre 1933 e 1935, o HOLC adquiriu aproximadamente um milhão de empréstimos e teve uma taxa de execução de hipotecas de cerca de 20% - o que significa que a grande maioria dos tomadores de empréstimos foi capaz de fazer seus pagamentos de hipotecas e manter suas casas. A agência parou de operar em 1951.
Um programa semelhante de modificação de empréstimos foi iniciado pelo governo federal em resposta à crise das hipotecas subprime de 2008. O Programa de Modificação de Imóveis Acessíveis (HAMP) foi introduzido em 2009 como parte do Programa de Alívio de Ativos Com Problemas (TARP). O HAMP ofereceu alívio semelhante ao programa HOLC, com a opção adicional de redução de principal. O programa foi encerrado em 2016 e foi substituído por opções como o programa Fannie Mae Flex Modification.
