O que é uma Propco (empresa imobiliária)?
Um propco, uma empresa imobiliária ou uma empresa prop é uma entidade secundária criada por uma empresa para manter e gerenciar o imóvel que a empresa possui. Na maioria das vezes, a Propcos é constituída como uma empresa subsidiária que existe para deter ou possuir um imóvel gerador de renda da controladora ou da opco (empresa operacional). A empresa imobiliária é dona de todo o patrimônio e da dívida relacionada, proporcionando à controladora ou à empresa operadora vantagens relacionadas a questões de financiamento e classificação de crédito.
Noções básicas sobre Propcos
Os acordos da Propco quase sempre são feitos para garantir um financiamento mais favorável para a propco e a opco. A propco pode financiar contra uma quantia muito maior de suas participações imobiliárias a taxas muito mais competitivas, já que o banco está tomando a decisão sobre ativos físicos geradores de renda, em vez do mundo mais fluido da avaliação de operações de negócios. Isso cria clareza para o banco financeiro e, por sua vez, a OPCO remove o custo contábil de seus imóveis de seus livros imediatos.
As empresas imobiliárias tornam o financiamento mais claro.
Riscos de um Acordo Propco
Esse tipo de acordo de propco-opco permite à empresa operadora alugar ou arrendar propriedades da empresa imobiliária. Na prática, isso parece uma venda e um leaseback. No entanto, a empresa nunca renuncia à propriedade de maneira real, pois a propco e a opco fazem parte do mesmo grupo de empresas. Embora isso pareça o equivalente corporativo de comer e comer seu bolo, pode haver uma desvantagem na criação de um propco.
Se uma empresa trabalha em vários locais, e não em um local primário, um acordo de propco bloqueia a empresa em uma situação em que o fechamento de qualquer local se torna mais difícil. Em uma configuração comercial tradicional, por exemplo, uma empresa pode optar por fechar um local ou escritório com baixo desempenho e provavelmente vender a propriedade.
Por outro lado, em um acordo de propco, o propco possui a propriedade e pode não optar por vender a propriedade se o mercado não retornar o suficiente para cobrir as dívidas. Como resultado, a opco pode ser obrigada a pagar aluguel de uma propriedade, mesmo que não a esteja utilizando, porque a propco depende dessa renda para atender às dívidas financiadas pelas propriedades. De fato, a divisão propco-opco geralmente é feita para capitalizar a empresa como um todo para expansão; portanto, as empresas geralmente acabam com vários locais ao longo do processo.
Transições Propco para REIT
Como um propco pode limitar a flexibilidade do opco em determinadas situações, a empresa operacional às vezes cria a empresa imobiliária como uma confiança de investimento imobiliário (REIT) para transformá-la em sua própria entidade. A criação de um REIT possui vantagens fiscais para a empresa controladora, pois remove quaisquer problemas de dupla tributação que possam surgir com um acordo de propco-opco. Uma vez desmembrada, a propco pode atuar como qualquer outro REIT, adicionando ao seu portfólio propriedades que não estão relacionadas aos negócios da opco.
