O que é uma hipoteca de participação
Uma hipoteca de participação é um tipo de hipoteca que permite ao credor compartilhar parte da renda ou do lucro da revenda de uma propriedade. Como tal, o credor se torna um parceiro de capital na compra, em vez de apenas um emissor de hipoteca. Em troca de uma menor taxa de juros do empréstimo, o credor receberá uma parte da receita operacional líquida (NOI).
BREAKING Participation Hipoteca
As hipotecas de participação, frequentemente vistas em transações imobiliárias comerciais, antecipam a receita de aluguel em andamento. Propriedade comercial inclui edifícios de escritórios ou apartamentos. As partes dividirão a receita operacional líquida, que é a soma das receitas provenientes da operação da propriedade menos as despesas operacionais. Uma divisão de lucro típica seria 55/45, com o credor recebendo a menor participação. Além disso, o credor recebe uma parte das receitas de revenda, geralmente todos os lucros acima de uma referência específica, incluindo o pagamento do principal do empréstimo.
Por que um mutuário deseja uma hipoteca de participação
A vantagem de uma hipoteca de participação para um mutuário é a menor taxa de juros exigida pelo credor, que compensa os ganhos diminuídos do empréstimo com o fluxo de receita de receita e a receita de venda futura. Do ponto de vista do mutuário, os empréstimos de participação são semelhantes às taxas introdutórias oferecidas com uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). A diferença é que a baixa taxa é estável ao longo da vida do empréstimo.
Obviamente, o mutuário está desistindo de muito patrimônio em troca dessa taxa mais baixa. Mas, dependendo de como o negócio está estruturado, a economia de juros poderá compensar a perda de patrimônio. No curto prazo, poderia permitir ao mutuário desenvolver uma propriedade mais substancial do que ele poderia pagar.
A perspectiva do credor
Os emitentes de hipotecas de participação geralmente são credores não tradicionais. Eles poderiam ser empreendedores procurando investimentos imobiliários sem o incômodo de desenvolver ou manter propriedades; As hipotecas de participação permitem que sejam parceiros silenciosos. Às vezes, os credores são fundos de pensão que procuram investimentos de qualidade que retornam mais do que títulos, mas não têm a volatilidade das ações.
Um apelo particular aos fundos de pensão é a correção monetária embutida das hipotecas de participação. A maioria das pensões inclui ajustes de custo de vida (COLA) que aumentam os pagamentos durante períodos inflacionários. Como os preços dos imóveis geralmente monitoram a inflação, as hipotecas de participação garantem maiores retornos sobre o patrimônio durante os períodos de inflação.
Uma consideração para os credores é o problema de monitorar o fluxo de caixa. Eles devem inspecionar os livros do mutuário para garantir que as receitas líquidas declaradas sejam precisas. Caso contrário, um credor não saberia se o desenvolvedor estava pagando despesas para reportar um lucro líquido mais baixo. Além disso, um desenvolvedor pode cortar custos em melhorias ou até mesmo em recursos de segurança, pois suporta o custo de todos os reparos, mas recebe apenas uma parte do lucro líquido, uma forma de risco moral.
