O que é um Land Trust?
Um trust de terra é uma entidade legal que assume a propriedade ou autoridade sobre um pedaço de propriedade a pedido do proprietário. Como outros tipos de confiança, os termos de cada confiança fundiária são únicos.
Principais Takeaways
- Os trusts de propriedade de titulares, também conhecidos como trusts de Illinois, protegem o anonimato dos proprietários de terra e mantêm a propriedade fora de inventário. Os proprietários que usam servidões de conservação para transferir direitos de desenvolvimento a um fundo de conservação podem receber uma dedução de imposto por sua doação de caridade. casos de fraude, algumas doações de servidão de conservação e as relações de confiança da terra que as aceitam estão sob crescente escrutínio.
Como funciona um Land Trust
Comece entendendo os dois tipos de confiança da terra.
- Uma relação de titularidade permite ao proprietário manter anonimamente todos os direitos sobre a propriedade e dirigir as ações da relação de confiança da terra. Esses trustes também são comumente chamados de "trustes de terras em Illinois" porque foram popularizados em Chicago durante o século XIX. Naquela época, os proprietários não tinham permissão para votar em projetos da cidade nos mesmos lugares em que possuíam terras. Para contornar essa lei, empresários e políticos ricos usariam fundos fiduciários para comprar terras anonimamente, protegendo assim seus direitos de voto.
Nem todos os 50 estados têm uma estrutura legal em vigor para um fundo de propriedade de títulos. No entanto, a maioria dos estados adota as leis de propriedade da terra de Illinois se elas não tiverem as suas, o que significa que qualquer indivíduo pode formar uma propriedade da terra do tipo 'Illinois' em qualquer estado com orientação legal adequada. Um fundo de conservação da terra, por outro lado, exige que o proprietário ceda alguns direitos sobre o uso e desenvolvimento da terra. O objetivo de um fundo de conservação da terra é proteger a vida selvagem, locais históricos ou culturais e recursos naturais do desenvolvimento comercial ou de outras atividades que possam levar a perturbações ou poluição.
Trusts de propriedade de título (também conhecido como trusts de terras de Illinois)
Em um fundo de propriedade do título, o proprietário assina um documento chamado Deed in Trust, que transfere a propriedade legal da propriedade. Ao configurar a relação de confiança, o proprietário da terra (que é o concedente e o beneficiário) pode especificar como a terra deve ser gerenciada, quem tem controle sobre ela e como é distribuída qualquer renda produzida. Isso significa que, embora a confiança seja o detentor do título no papel, o proprietário mantém um controle completo sobre a propriedade.
As relações de titularidade são usadas como uma maneira de os proprietários manterem o anonimato e manterem ativos valiosos fora de inventário. Eles também podem fornecer vários outros benefícios de planejamento imobiliário e proteger ativos de julgamentos ou gravames. Isso pode ser especialmente útil para empresas muito ricas, celebridades e grandes que desejam manter os planos de desenvolvimento em sigilo.
Um caso em questão: o famoso Walt Disney World Resort, em Orlando, na Flórida, foi comprado inicialmente em 1965, usando um fundo imobiliário. Os proprietários originais dos pântanos da Flórida, nos quais o resort foi construído, não tinham ideia de que a Disney, que já era um nome familiar na época, estava por trás da compra. Se tivessem conhecimento da identidade do comprador, provavelmente teriam aumentado o preço pedido.
Relações de Conservação
Em um fundo de conservação da terra, o fundo não assume necessariamente o título da terra, a menos que a propriedade seja doada na sua totalidade. Em vez disso, um proprietário de terra pode entrar em um acordo juridicamente vinculativo, chamado servidão de conservação, "doando" seus direitos de desenvolvimento à confiança. A confiança é encarregada de garantir que a servidão seja aplicada e, em alguns casos, de gerenciar a propriedade.
As servidões de conservação podem ser adaptadas para que o proprietário retenha os direitos de propriedade e uso - como o direito de continuar cultivando ou criando gado - enquanto ainda garante que a terra permaneça não desenvolvida em perpetuidade. As servidões de conservação "seguem a terra", o que significa que os termos da servidão permanecem em vigor mesmo que a terra seja vendida ou passada a herdeiros.
56 milhões
O número total de acres de terra não desenvolvida gerenciada por mais de 1.300 áreas de conservação privadas em todo o país.
Considerações Especiais
Há uma outra distinção importante entre a posse de títulos e os fundos de conservação de terras: uma doação para esse último poderia gerar uma grande redução de impostos.
Se um proprietário de terra doar seus direitos de desenvolvimento a um fundo de conservação, poderá receber uma dedução de imposto igual à diferença entre o valor da terra como onerado (com a servidão no local) e o que poderia valer a pena se fosse desenvolvido para sua " maior e melhor uso ". Em alguns casos, essa dedução pode valer milhões de dólares.
Normalmente, os proprietários de terras são agricultores e fazendeiros que possuíam a propriedade há gerações ou indivíduos, famílias ou empresas muito ricas que podem se dar ao luxo de comprar folhetos. Recentemente, no entanto, um novo nicho de investimento foi desenvolvido para abrir os benefícios fiscais da conservação para uma parcela maior da população.
Investindo em servidões de conservação…
Usando uma parceria de vários membros (ou 'sindicato'), essas empresas de investimento permitem que vários investidores credenciados juntem seu dinheiro para comprar terras para conservação. Depois de doar os direitos de desenvolvimento de propriedade a um fundo de terras por meio de uma servidão de conservação, os membros da parceria dividiram a dedução fiscal proporcionalmente. Graças, em parte, a essas parcerias de conservação, estima-se que a conservação da terra tenha aumentado 175% entre 2005 e 2015.
… E a controvérsia sobre investimentos em servidões de conservação
Obviamente, sempre que houver potencial de lucro, alguém abusará do sistema. Houve alguns casos destacados de pessoas que fizeram grandes deduções por doar servidões em campos de golfe, empreendimentos habitacionais e outras propriedades que na verdade não têm muito valor ecológico ou cultural.
Em resposta, houve uma reação agressiva contra os investimentos sindicalizados, especificamente, e as relações de confiança da terra que aceitam suas doações de servidão. No entanto, esse foco singular pode não representar uma imagem completa dos problemas em jogo. Seja doado por agricultores, bilionários ou investidores sindicalizados, é claro que as leis de doação de servidões de conservação exigem uma análise mais atenta para garantir que o risco de abuso seja minimizado sem remover o incentivo à conservação.
