A propriedade de aluguel de imóveis tem suas vantagens. Se você escolher o imóvel certo para alugar, poderá receber um fluxo de receita regular que cubra a hipoteca e ofereça um lucro respeitável a cada mês. Quando você vende o imóvel, pode receber um lucro considerável.
No entanto, essa máquina geradora de renda pode custar quando você vende. Isso ocorre porque você pagará impostos sobre os ganhos de capital (lucro) quando o imóvel for vendido. Para 2018, a taxa de imposto sobre ganhos de capital a longo prazo é de 15% se você for casado, juntamente com uma renda tributável entre US $ 77.201 e US $ 479.000. Se sua renda for $ 479.001 ou mais, a taxa de ganhos de capital é de 20%.
A venda de um imóvel alugado pode resultar em uma mordida significativa nos impostos, dependendo do lucro obtido com a venda. Para um casal que arquiva junto com uma renda tributável de US $ 480.000 e ganhos de capital de US $ 100.000, por exemplo, os impostos sobre esses ganhos de propriedade de aluguel equivalem a US $ 20.000. Mas existem maneiras de reduzir a carga quando você vende um imóvel alugado; abaixo estão três estratégias.
Ganhos de compensação com perdas
O que é: colheita com prejuízo fiscal
Para quem é: Qualquer pessoa com perdas de capital em um determinado ano fiscal
O que você obtém: a capacidade de subtrair essas perdas dos ganhos de capital realizados com a venda de imóveis para aluguel
Uma maneira eficaz de reduzir sua exposição fiscal ao vender um imóvel alugado é associar o ganho da venda com a perda em outra área de seus investimentos. Isso é chamado de colheita com prejuízo fiscal. Muitas pessoas empregam essa estratégia no final do ano para reduzir o valor devido aos ganhos em ações, mas também pode ser usada para aluguel de imóveis. Isso ocorre porque o Internal Revenue Service permite combinar ganhos com perdas para diminuir o valor que você deve ao governo.
Digamos que você ganhou US $ 50.000 com a venda de um apartamento alugado, mas tomou um banho na bolsa de valores e perdeu US $ 75.000. Você pode compensar os US $ 50.000 em ganhos de capital, lavando o lucro com a venda do imóvel alugado.
Aproveite a Seção 1031 do Código Tributário
O que é: Seção 1031 do IRS - Troca "do tipo"
Para quem é: Qualquer pessoa capaz de reinvestir o produto da venda de imóveis para investimento (ou seja, imóveis para aluguel) em novos imóveis
O que você recebe: a capacidade de diferir alguns ou todos os impostos sobre o ganho de capital
Os investidores imobiliários que não pretendem sacar podem adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital, graças à Seção 1031 do código tributário. Uma troca da Seção 1031 permite vender seu imóvel alugado, comprar uma propriedade “semelhante” e adiar o pagamento de impostos no momento em que a troca é feita. Você pode executar 1031 trocas quantas vezes quiser, mas quando tiver lucro, os impostos serão devidos. Antes da aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017, sua troca da Seção 1031 poderia até envolver certos tipos de bens pessoais. Sob a nova lei, a troca deve envolver imóveis.
A maneira mais simples de diferir impostos é trocar uma propriedade por outra. Uma estratégia mais complicada, denominada troca diferida, permite vender uma propriedade e adquirir uma ou mais propriedades de substituição semelhantes. O termo “semelhante” tem uma interpretação muito ampla. Você não precisa trocar um condomínio por outro ou um negócio por outro. A principal estipulação da propriedade é que ela deve ser para fins de aluguel e deve ter gerado renda. Sua casa pessoal, casa de férias ou outras propriedades não contam.
O tempo é importante. Você tem 45 dias a partir da data da venda para identificar possíveis propriedades de substituição e deve fechar a propriedade dentro de 180 dias. Se sua declaração de imposto tiver vencimento antes desse período de 180 dias, você deverá fechar mais cedo. Não cumpra os prazos e terá de pagar impostos sobre a venda do imóvel alugado original.
Transforme sua propriedade de aluguel em sua residência principal
O que é: conversão de imóveis alugados em uma residência principal
Para quem é: Qualquer pessoa capaz de converter um imóvel alugado em sua residência principal para obter um melhor tratamento tributário ao vender
O que você recebe : a capacidade de excluir até US $ 500.000 em ganhos de capital de impostos
Vender uma casa em que você mora tem melhores benefícios fiscais do que descarregar uma propriedade alugada com lucro, e é por isso que algumas pessoas convertem as propriedades alugadas em sua residência principal para evitar o imposto sobre ganhos de capital. A Seção 121 do IRS permite excluir até US $ 250.000 dos lucros da venda de sua residência principal, se você for solteiro e até US $ 500.000 se for casado, em conjunto. Para se qualificar, você deve possuir a casa por cinco anos e morar nela por pelo menos dois anos. O valor da sua dedução depende de quanto tempo a propriedade foi usada para locação e como residência principal.
Suponha, por exemplo, que você comprou uma casa há cinco anos por US $ 200.000 e a alugou nos primeiros três anos. Há dois anos, você se mudou e depois vendeu a casa recentemente por US $ 300.000. Você obterá US $ 100.000 em ganhos de capital, mas poderá deduzir apenas dois quintos (40%) desse valor, pois só viveu em casa dois em cinco anos. Os US $ 60.000 restantes em ganhos de capital estarão sujeitos a impostos sobre ganhos de capital.
Deduções fiscais para proprietários de imóveis para aluguel
A linha inferior
O imposto sobre ganhos de capital pode tirar uma grande parte do seu lucro com a venda de um investimento imobiliário, mas, felizmente, existem maneiras de contornar isso. Independentemente de você se envolver em uma troca de uma propriedade por outra, emparelhar perdas de investimento com ganhos para compensar a incidência de impostos ou converter seu aluguel em sua residência principal, essas estratégias ajudarão a adiar ou evitar o pagamento de alguns ou todos os impostos sobre ganhos de capital. Sem eles, os ganhos de capital podem custar até 15% ou 20% do seu lucro, dependendo da sua renda tributável.
