Índice
- Vantagens para os vendedores
- Como os compradores ganham
- Declaração MLS 8.0
- Efeito da Declaração MLS 8.0
- Listagens fora do mercado permanecem
- Entre em contato com agentes imobiliários
- Fique online
- Abordagem Proprietários
- Conheça o Processo
- A linha inferior
Com o inventário imobiliário ainda apertado em muitos mercados do país, você, como potencial comprador, deseja ficar à frente da concorrência. É aqui que entram as listagens fora do mercado. Também conhecidas como listagens quietas ou de bolso, essas casas podem estar à venda, mas não estão listadas em vários serviços de listagem (MLS). Isso significa que os agentes imobiliários que vendem essas propriedades devem fazer o trabalho braçal para encontrar compradores por conta própria.
Listar casas fora do mercado era uma raridade no passado, mas ganhou mais força nos últimos anos com os proprietários, tornando essas listagens parte de um tipo de mercado secundário - especialmente diante da demanda cada vez maior.
Uma nova política da National Association of Realtors®, conhecida como "Declaração 8.0 do MLS", restringe muito as listagens fora do mercado.
As listagens fora do mercado podem parecer contra-intuitivas para um vendedor. Afinal, há mais demanda do que inventário, o que significa que guerras de licitação são comuns em muitos bairros. Então, por que os vendedores gostariam de fazer listagens secretas e como você, o comprador, as encontra?
Principais Takeaways
- Listagens fora do mercado são propriedades que estão à venda, mas não estão listadas em vários serviços de listagem. Alguns vendedores desejam uma listagem fora do mercado para testar as águas, manter a privacidade, economizar em comissões ou criar uma sensação de exclusividade que pode resultar em um preço de venda mais alto. Para os compradores, as listagens fora do mercado fornecem acesso a inventário adicional, uma oportunidade de economizar se a comissão for menor e a oportunidade de evitar a concorrência por propriedades em uma área desejável. As vendas fora do mercado envolvendo apenas um agente podem às vezes, oferece muito pouco espaço de manobra para compradores que desejam negociar preços. Para obter acesso a essas listagens, os compradores podem abordar agentes ou proprietários diretamente ou tentar acessar a Internet.
Vantagens para os vendedores
Alguns vendedores domésticos optam por uma listagem fora do mercado para testar as águas, enquanto outros desejam um processo de vendas mais privado ou a oportunidade de negociar uma comissão de vendas mais baixa, pois há apenas um agente envolvido.
Certos proprietários pensaram que uma listagem de bolso cria um fascínio que lhes dará um preço mais alto. Afinal, se a casa estiver listada e ficar no mercado por mais de 30 dias, há uma boa chance de que potenciais compradores tentem fazer ofertas lowball. Sem que o código "dias no mercado" apareça, não há tanta chance de um vendedor ser prejudicado.
Como os compradores ganham
Para você, como comprador, os benefícios de uma listagem fora do mercado são duplos. Para iniciantes, ele fornece acesso ao inventário que outros compradores não estão vendo. Se você está comprando em um mercado particularmente quente, as listagens de bolso podem ser a única maneira de comprar uma casa. Em climas regulares do mercado, você pode obter um acordo parcialmente porque a comissão que o vendedor tem que pagar é menor.
Nem todos os compradores estão procurando uma residência principal. Você pode estar procurando por uma propriedade para investimento ou casas para comprar e vender com lucro. Uma listagem fora do mercado em um ótimo bairro pode ser uma excelente maneira de atingir esse objetivo.
Política clara de cooperação da Declaração 8.0 do MLS
Um obstáculo significativo para listagens fora do mercado veio com a aprovação recente, pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis, da “Política de Cooperação Clara da Declaração 8.0 do MLS”. qualquer corretor imobiliário que participe de um serviço de listagem múltipla para enviar sua listagem ao MLS dentro de um dia útil após a comercialização da propriedade ao público.
O impacto prático da declaração do MLS 8.0
Vale a pena notar que a Declaração 8.0 do MLS não é lei no sentido tradicional. De acordo com o corretor de imóveis Doug Wagner, da RE / Max Victory, “a Associação Nacional de Corretores de Imóveis é uma associação governamental, não uma entidade legal, mas todos os MLSs, corretoras e agentes da associação devem cumprir a nova política”.
Wagner observa que os agentes licenciados que não são corretores de imóveis (não são membros da NAR) não estão vinculados à política. No entanto, considerando que 89% dos compradores de residências recentes usavam imóveis ou corretoras e que quase 7 em cada 10 agentes imobiliários licenciados são corretores de imóveis, o impacto prático é que a Declaração 8.0 se aplica à maioria das transações imobiliárias residenciais.
Listagens fora do mercado permanecem
Felizmente, a Declaração 8.0 da MLS não significa o fim de listagens fora do mercado. A nova política da NAR possui opções integradas que permitem aos agentes e corretores membros manter listagens limitadas e completas fora do mercado.
Por exemplo, de acordo com a Declaração 8.0 do MLS, os vendedores podem optar por não exibir o MLS IDX ou a tela da Internet. Outra opção, conhecida como uma lista "exclusiva do escritório", também está disponível para os vendedores que desejam manter a privacidade. No caso de um escritório exclusivo, o agente pode compartilhar a listagem com outros agentes no escritório ou individualmente com os compradores.
Certas outras opções fora do mercado anteriormente disponíveis através de corretores, como “redes de listagem privadas”, não são mais permitidas pela Declaração 8.0. Outros, incluindo "em breve" e "exibição atrasada", estarão sob o controle dos MLS locais, mas incluirão novas restrições que impedem que os agentes os compartilhem com os compradores.
De acordo com Wagner, o site on-line Zillow, que obtém listagens dos dados da MLS, mas não é membro da NAR, não está impedido de continuar programas internos de mercado, como "Make Me Move", Coming Soon, "FSBO" e "iBuyer".
Entre em contato com agentes imobiliários
Encontrar uma casa tradicional, exclusiva e fora do mercado exige um pouco de lição de casa e muita rede. Depois de identificar o bairro em que deseja comprar, você precisará criar uma lista dos principais agentes imobiliários e contatá-los sobre quaisquer listagens exclusivas de escritórios que possam ter.
Fique online
Além de entrar em contato diretamente com agentes imobiliários, os compradores têm ferramentas disponíveis on-line para encontrar listagens que não sejam da MLS, como À venda pelo proprietário (FSBO), classificados de jornais ou mesmo Craigslist. Como observado acima, o site on-line Zillow tem vários programas fora do mercado disponíveis para potenciais vendedores e compradores.
Abordagem Proprietários
Se há uma área ou bairro em que você está particularmente interessado, uma opção é entrar em contato diretamente com os proprietários. Você pode encontrar um chumbo batendo na porta ou enviando correspondências. Embora isso lhe custe tempo e dinheiro - e não garanta sucesso -, há uma pequena chance de pelo menos uma pessoa responder.
Não descarte propriedades negligenciadas, especialmente se você souber que pode se dar ao luxo de fazer reparos. Talvez haja um proprietário de casa tão sobrecarregado com os custos de manutenção - e alguém que nunca acreditou que poderia vender - que uma oferta não solicitada seria considerada uma bênção.
Para não acabar com o banco, certifique-se de imprimir correspondências baratas e eficazes. Afinal, você quer parecer o mais profissional possível na sua abordagem. E você nunca sabe até que pergunte, certo?
Conheça o Processo
Encontrar uma listagem fora do mercado é apenas metade da batalha. Ver uma negociação ser concluída é o fim do jogo, e é por isso que os compradores de listagens fora do mercado precisam conhecer os meandros do processo. Quando você contrata, é um acordo padrão, mas como o agente provavelmente representa os dois, pode ficar um pouco obscuro.
Conhecida como uma venda de agência dupla - embora perfeitamente legal - pode ser difícil para o comprador saber se o agente tem seus melhores interesses em mente. Quanto maior o preço de venda, maior a comissão do agente. Se você está comprando em um mercado com pouco estoque, pode não ser importante obter o melhor negócio desde que chegue em casa, mas vale a pena estar ciente de quaisquer conflitos de interesse.
A linha inferior
O mercado imobiliário ainda está quente em muitas áreas do país, com mais demanda que estoque. Compradores frustrados que foram expulsos de residências precisam de qualquer vantagem que possam obter. Embora a Declaração 8.0 da MLS restrinja severamente o acesso a listagens fora do mercado, ela não as bane inteiramente. Faça sua lição de casa, perceba que existem riscos e saiba que encontrar sua próxima casa por meio de uma listagem fora do mercado pode valer a pena.
