O que é uma cláusula de co-locação?
Uma cláusula de co-locação nos contratos de leasing de varejo permite que os lojistas reduzam seu aluguel se lojistas importantes ou um certo número de lojistas deixarem o espaço de varejo. Um inquilino grande ou chave é um grande atrativo para o tráfego, especialmente em shoppings, e é frequentemente um dos principais motivos pelos quais um inquilino escolhe se localizar em um shopping específico. Uma cláusula de co-locação fornece ao locatário alguma forma de proteção na forma de aluguel reduzido para compensar a perda de tráfego.
Compreendendo a cláusula de co-locação
Os co-inquilinos geralmente são os inquilinos âncora de um shopping. São as grandes lojas populares que atraem maior tráfego que se espalha para outras lojas no mesmo local. Em tempos de estresse econômico, quando alguns varejistas são forçados a fechar lojas para reduzir custos, os proprietários geralmente acabam perdendo muita receita. O exercício de cláusulas de co-locação amplia ainda mais a perda de receita, pois os inquilinos restantes exigem uma redução no aluguel, cujo estresse pode levar à falência.
Uma cláusula de co-locação é geralmente um item muito negociado em um contrato de leasing. Os proprietários não gostam das disposições de co-locação porque não podem controlar as ações de outros inquilinos ou ocupantes no shopping. Eles acreditam que uma certa quantidade de vagas é inevitável, e sua receita do shopping center pode ser severamente afetada por uma cláusula de co-locação.
Se um inquilino obtém uma cláusula de co-locação depende em grande parte de sua alavancagem de negociação. Os proprietários procuram locatários nacionais e regionais de grande porte por causa de seu reconhecimento de nome, capacidade de pagar aluguéis mais altos e poder de permanência. Eles também são desejáveis devido ao seu poder de atração e capacidade de elevar o perfil público de um shopping center. Esses inquilinos estão em uma posição de negociação melhor do que os inquilinos menores para obter proteção de co-locação.
Condições comuns dos proprietários para cláusulas de co-locação
Normalmente, um proprietário deseja que um inquilino satisfaça certas condições para obter uma provisão de co-locação em um arrendamento. A maior condição geralmente é uma estipulação de que o inquilino não pode estar inadimplente no contrato de arrendamento se desejar invocar uma cláusula de co-locação. Um proprietário também pode exigir que o inquilino mostre evidência de uma queda nas vendas durante o período de violação da co-locação em comparação com o período anterior à violação. Um proprietário também deve garantir que, se o inquilino invocar uma disposição de co-locação, não haverá várias soluções permitidas sob o arrendamento por tal violação. Um senhorio não deseja estar em uma situação em que o inquilino obtenha o benefício de uma solução de violação de co-locação e processe por outros danos.
