Quando as taxas de juros aumentam, os investidores correm para se proteger - e para qualquer bom ativo que encontrarem. Investimentos alternativos, como fundos de investimento imobiliário (REITs), podem ser uma boa opção, pelo menos de acordo com os dados históricos. Vamos ver como o REITs se saiu durante períodos com altas e baixas taxas de juros.
Uma rápida revisão do REIT
Um REIT é um título negociado em bolsa que investe em imóveis por meio de propriedades ou hipotecas e cujo preço flutua nas principais bolsas de valores, como as de uma ação. Como resultado, os REITs oferecem alto nível de liquidez (uma qualidade rara ao lidar com imóveis). Os fundos geralmente se especializam em tipos específicos de propriedades, como apartamentos residenciais, prédios comerciais, armazéns ou instalações de hotéis. Os REITs também estão disponíveis em variantes regionais, concentrando-se em imóveis em países / regiões específicos, como EUA, Europa, China ou Japão. (Para saber mais, consulte: 5 tipos de REITs e como investir neles .)
Os REITs oferecem muitos benefícios, incluindo diversificação, liquidez acima mencionada, uma pequena quantidade de investimento e benefícios fiscais (dependendo das leis locais). (Consulte Investindo em REITs para obter uma explicação maior.)
REIT retorna vs. Taxa de juros
Um relatório do REIT.com mostra um nível historicamente baixo de correlação (como dois títulos se movem em relação um ao outro) entre os REITs e o mercado de ações. O mesmo relatório mostra baixos níveis semelhantes de correlação entre REITs e rendimentos de títulos.
(Uma tabela aparada está abaixo com a correlação REITs-títulos destacada.)
Uma comparação histórica semelhante entre retornos de um índice REIT popular e taxas de juros de títulos a 10 anos indica uma relação inversa. Traçamos os retornos anuais do popular índice FTSE NAREIT All REITs com as taxas de juros de 10 anos
Obrigações do Tesouro:
Como fica evidente no gráfico acima, que abrange 45 anos, as taxas de juros crescentes parecem ruins para os retornos do REIT e vice-versa. Durante os períodos de alta taxa de juros de 1980-1985, os retornos dos REITs foram menores, enquanto aumentaram após 2008, quando as taxas de juros atingiram mínimos recordes.
No entanto, existem outros fatores e outras observações detalhadas a serem consideradas, que podem indicar retornos positivos para os investimentos em REITs mesmo durante a era da alta taxa de juros. Analise detalhadamente períodos de tempo em que as taxas de juros estavam altas e observações interessantes emergem:
Desde 1981, as taxas de juros têm tendência de queda; houve alguns picos esporádicos nos anos intermediários, mas no geral houve um declínio consistente (embora, a partir de outubro de 2018, eles tenham começado a subir novamente).para as taxas de juros. A cada período de cinco ou dez anos, uma faixa mais baixa de juros era considerada "alta".
- 1979-1984: Este período viu taxas de juros na faixa alta de 10% a 14%. O retorno dos REITs também estava na faixa alta de 9% a 32%.1991-1997: Nesse período, houve uma nova faixa de altas taxas de juros, que variaram de 6% a 8%. O retorno do índice REIT situou-se na faixa de 12% a 36%, com exceção de 1% em 1994.2000-2001: O próximo intervalo de juros alto ocorreu no período 2000-2001, quando as taxas ficaram em torno de 5, 5%. Os retornos dos REITs variaram de 16% a 26%.
Como as taxas de REITs se saíram durante os períodos intermediários de juros baixos?
- 1973-1974: As taxas de juros foram comparativamente mais baixas, variando de 6, 9% a 7, 4% (em comparação com alta variação de 10% a 14% nos anos seguintes). REITs tiveram um desempenho ruim com perdas anuais na faixa de -42% a -27%. 1998-1991: As taxas de juros estavam na faixa de 4% a 5, 5%, e os retornos das REITs ainda eram negativos na faixa de -18% para -6%.2007-2012: como as taxas de juros caíram progressivamente de 4% para menos de 2%, os REITs sofreram perdas anuais consistentes na faixa de -45% a -5%, com apenas uma exceção de retornos positivos em 2009.
Essas observações indicam que os REITs podem não ter realmente nenhuma dependência dos cenários de taxas de juros. Os retornos dos investimentos em REIT podem, na verdade, permanecer livres de variações nas taxas de juros.
Benefícios REIT para investidores
Existem outros benefícios dos REITs, que os tornam uma boa opção de investimento, mesmo durante períodos de juros altos:
- Oportunidade de renda: os REITs são considerados títulos baseados em rendimento. Embora eles possam apreciar o preço, uma parcela considerável dos retornos do REIT é proveniente de dividendos. Os REITs evitam ter que pagar impostos corporativos se distribuírem pelo menos 90% de sua renda aos seus detentores de unidades. Essa redução de imposto resulta em uma distribuição regular da receita de dividendos para os acionistas da REIT, e os rendimentos líquidos efetivos são geralmente mais altos do que os de títulos (ou ações), mesmo em casos de altas taxas de juros. Diversificação Global: REITs oferecem exposição aos mercados globais. Desde a década de 1990, o Reino Unido, Cingapura, Japão, Austrália, Holanda, África do Sul e muitos outros países ativaram as listagens REIT, permitindo que os investidores se exponham aos mercados imobiliários de países estrangeiros. Por exemplo, se o mercado imobiliário local nos tanques dos EUA devido a efeitos de taxas de juros mais altas, um investidor norte-americano com exposição ao mercado imobiliário de Cingapura pode se beneficiar se ele possuir REITs em imóveis de Cingapura em seu portfólio. Exposição Específica do Setor: No caso de aumento das taxas de juros, nem todos os subsetores do setor imobiliário podem ser atingidos adversamente. Por exemplo, aluguéis residenciais podem sofrer, mas os shopping centers em locais privilegiados podem não sofrer. Um estudo cuidadoso do mercado imobiliário, os impactos das taxas de juros em um subsetor específico e em REITs específicos com base em sua propriedade subjacente podem tornar o investimento em REIT lucrativo, independentemente do impacto da taxa de juros. (Para saber mais, consulte: 3 REITs de hotéis que superaram o mercado e os REITs residenciais, de saúde e de escritório .)
A linha inferior
Após analisar os padrões de correlação e os dados históricos, parece que os retornos dos REITs permanecem independentes dos períodos da taxa de juros. Após um estudo cuidadoso e uma seleção adequada dos subsetores imobiliários e das regiões geográficas, os investidores podem considerar os REITs uma boa alternativa às ações e títulos tradicionais, que são altamente sensíveis às taxas de juros.
