As taxas históricas de capitalização (cap rates) de imóveis na cidade de Nova York e no resto do país experimentam padrões cíclicos e variam de acordo com o mercado em particular, como edifícios de apartamentos multifamiliares e edifícios residenciais versus aqueles com elevadores e propriedades comerciais. No primeiro semestre de 2018, as taxas de juros em Manhattan haviam aumentado em relação ao ano anterior para 3, 8%.
Cálculo da taxa de capitalização
O cap rate é a taxa de retorno potencial de um investimento imobiliário. É calculado dividindo a receita anual esperada gerada pela propriedade, menos os custos fixos e variáveis, pelo seu valor total. Os analistas do setor observam as taxas de juros de perto, pois estimam o retorno dos investimentos. Os avaliadores usam a abordagem da taxa de capitalização para determinar o valor de uma propriedade geradora de renda. A taxa de capitalização derivada do mercado é aplicada à receita operacional líquida de uma propriedade para estimar o valor atual de uma propriedade.
Entre 1984 e 2009, a taxa média de cap foi de 8, 4% para edifícios residenciais e 7, 68% para edifícios de apartamentos com elevadores. A taxa máxima para edifícios com elevadores atingiu quase 12% em 1984 e 1992 e caiu para pouco mais de 3% em 2006. A taxa de subida foi ligeiramente maior em todos os anos desse período, exceto em 1994, 2000, 2002 e 2004.
De acordo com o "National Real Estate Investor", foram investidos US $ 2, 8 bilhões em imóveis de Manhattan no primeiro semestre de 2018. Esse valor foi um aumento em relação ao ano anterior, mas ainda muito inferior aos aproximadamente US $ 4 bilhões gastos durante os mesmos meses nos dois 2015 e 2016. No entanto, mostra que os investidores ainda estão dispostos a especular sobre imóveis em Nova York devido a baixas taxas de juros e benefícios fiscais significativos.
