Alguns mutuários de hipotecas têm apenas duas coisas em mente: "Quanto posso pagar?" e "Quais serão meus pagamentos mensais?" Eles maximizam suas finanças com dívidas hipotecárias e usam uma hipoteca de amortização apenas com juros ou negativa para minimizar seus pagamentos mensais. Então, eles contam com a valorização do preço da habitação para eclipsar os riscos associados a um saldo hipotecário constante ou crescente.
Em muitos casos, se esses proprietários tiverem a sorte de acumular parte do patrimônio líquido em suas casas, eles maximizarão suas finanças novamente por meio de um empréstimo para o patrimônio ou refinanciamentos de saque e depois usarão os recursos para fazer compras adicionais, pagar a dívida do consumidor, ou até fazer investimentos adicionais. Parece arriscado? Isto é., mostraremos como garantir uma hipoteca que você pode pagar e aumentar o patrimônio pagando rapidamente.
Fazendo a matemática da hipoteca se somar
Toda hipoteca tem um cronograma de amortização. Um cronograma de amortização é uma tabela que estabelece cada pagamento de hipoteca programado em uma ordem cronológica, começando com o primeiro pagamento e terminando com o pagamento final. (Para amortizações, consulte Noções básicas sobre a estrutura de pagamento de hipoteca e tomar uma decisão de hipoteca baseada em risco .)
No cronograma de amortização, cada pagamento é dividido em pagamento de juros e pagamento de principal. No início do cronograma de amortização, uma grande porcentagem do pagamento total é de juros e uma pequena porcentagem do pagamento total é de principal. À medida que você paga sua hipoteca, o valor alocado aos juros diminui e o valor alocado ao principal aumenta.
O cálculo da amortização é mais facilmente compreendido dividindo-o em três partes:
Parte 1 - Coluna 5: Total de pagamentos mensais
O cálculo do pagamento mensal total é mostrado pela fórmula abaixo.
O que outras pessoas estão dizendo A = 1− (1 + i) −nPi onde: A = valor do pagamento periódicoP = saldo principal restante da hipotecai = taxa de juros periódica
Parte 2 - Coluna 6: Juros Periódicos
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figura 1
O cálculo dos juros periódicos cobrados é calculado conforme mostrado abaixo:
A taxa de juros periódica (coluna 3) x o saldo principal restante (coluna 4)
Nota: A taxa de juros mostrada na coluna 3 é uma taxa de juros anual. Ele deve ser dividido por 12 (meses) para chegar à taxa de juros periódica.
Parte 3 - Coluna 7: Pagamentos principais
O cálculo do pagamento periódico do principal é mostrado pela fórmula abaixo.
O pagamento total (coluna 5) - o pagamento periódico de juros (coluna 6)
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Figura 2
A Figura 2 mostra um cronograma de amortização para uma hipoteca de taxa fixa de 30% a 8 anos. Por uma questão de espaço, apenas os cinco primeiros e os últimos cinco meses são mostrados.
O cronograma de amortização demonstra como pagar US $ 300 adicionais por mês em relação ao saldo principal da mesma hipoteca mostrada na Figura 1 reduzirá a vida da hipoteca para cerca de 21 anos e 10 meses (262 meses no total versus 360) e reduzirá o valor total juros pagos ao longo da vida da hipoteca em US $ 209.948.
Como você pode ver, o saldo principal da hipoteca diminui em mais do que os US $ 300 extras que você paga a cada mês. Ele economiza mais dinheiro, reduzindo os meses de juros cobrados no prazo restante.
Por exemplo, se um pagamento extra de US $ 300 a cada mês, durante 24 meses, no início de uma hipoteca de 30 anos, o valor extra pelo qual o saldo principal é reduzido será maior que US $ 7.200 (ou US $ 300 x 24). O valor real economizado mediante o pagamento de US $ 300 adicionais por mês até o final do segundo ano é de US $ 7.430, 42. Você economizou US $ 200 nos dois primeiros anos de sua hipoteca - e os benefícios só aumentam à medida que aumentam ao longo da vida da hipoteca!
Isso ocorre porque, quando os US $ 300 extras são aplicados ao saldo do principal da hipoteca a cada mês, uma porcentagem maior do pagamento da hipoteca programada é aplicada ao saldo do principal da hipoteca nos meses subsequentes. (Saiba mais sobre pagamentos de hipotecas em nosso tutorial Noções básicas sobre hipotecas.)
Os verdadeiros benefícios de fazer pagamentos hipotecários acelerados
Os verdadeiros benefícios de fazer pagamentos acelerados são medidos calculando o que é salvo versus o que é desistido. Por exemplo, em vez de fazer um pagamento extra de US $ 300 por mês para a hipoteca mostrada acima, os US $ 300 poderiam ser usados para fazer outra coisa. Isso é chamado de análise de custo-benefício.
Digamos que o consumidor com a hipoteca mostrada nos cronogramas de amortização acima esteja tentando decidir se fará os pagamentos acelerados de US $ 300 por mês. O consumidor está considerando três opções, como mostrado abaixo. Para cada opção, calcularemos os custos versus os benefícios ou o que pode ser salvo versus o que é concedido. (Pelo bem deste exemplo, vamos assumir que alavancar qualquer patrimônio da casa por meio de um empréstimo de patrimônio da casa não é uma opção. Também vamos ignorar a dedução fiscal dos juros da hipoteca, que pode alterar os números levemente.)
As três opções do proprietário incluem:
- Para obter um empréstimo de cinco anos no valor de US $ 14.000, 00 a uma taxa de juros de 10% para comprar um barco, pagando uma dívida de US $ 12.000 em cartão de crédito com uma taxa anual de 15% (composta diariamente).
Opção 1: comprar um barco
A decisão de comprar um barco é uma questão de prazer e economia. Um barco - como muitos outros "brinquedos" de consumo - é um ativo depreciativo. Adicionar a dívida da família para comprar um ativo depreciado e ilíquido acrescenta risco ao balanço da família. Esse consumidor deve pesar a utilidade (prazer) obtida por possuir um barco em comparação com a verdadeira economia da decisão.
Podemos calcular que um empréstimo de US $ 14.000 para o barco a uma taxa de juros de 10% e um prazo de cinco anos terá pagamentos mensais de US $ 297, 46.
