Diferentemente das ações, as propriedades de investimento não podem ser descarregadas em alguns segundos com um clique do mouse. O tempo entre a decisão de vender e a data real da venda geralmente é medido em semanas ou meses. Vender sua própria casa pode ser um processo intimidador, se você não sabe por onde começar, mas vender uma propriedade de investimento exige ainda mais trabalho.
A quantidade de capital e as questões tributárias em torno da realização desse capital são complexas quando se lida com imóveis para investimento. No entanto, não é impossível realizar por conta própria., analisaremos o processo de venda de uma propriedade de investimento e focaremos em como limitar os impostos sobre os ganhos.
Por que vender?
As razões para a venda de um imóvel alugado variam. Os proprietários que gerenciam suas propriedades pessoalmente podem se mudar e querer investir em algo próximo à sua nova residência. Ou um proprietário pode querer lucrar com a valorização de um imóvel alugado, em vez de acumular dinheiro com o aluguel. Pode até ser o caso de uma propriedade que está perdendo dinheiro, seja por vaga ou aluguel insuficiente para cobrir as despesas. Independentemente do motivo, os investidores imobiliários que desejam vender terão que lidar com impostos.
O homem do imposto vem
Os impostos sobre ganhos de capital em uma venda de imóveis para aluguel são muito mais acentuados em comparação com a venda direta de bens de uso pessoal. Os ganhos básicos de capital que você deve pagar sobre o lucro da venda são aumentados por qualquer depreciação que você reivindicou contra a propriedade. Isso significa que, se a propriedade perdeu dinheiro e você usou a perda em sua conta de imposto nos anos anteriores, você terá uma conta de imposto maior quando a venda for concluída.
Exemplo - Imposto sobre ganhos de capital e depreciação
Digamos que você tenha um imóvel alugado que comprou por US $ 150.000 e que seja vendido por US $ 200.000. Normalmente, isso significa que você paga ganhos de capital em US $ 50.000. Se você deduziu US $ 20.000 em depreciação ao longo do tempo em que possuía a propriedade, no entanto, deve a diferença entre o preço de venda e o preço de compra menos depreciação: US $ 200.000 - (US $ 150.000 - US $ 20.000). Em vez de ter ganhos de capital em US $ 50.000, agora você deve ganhos de capital em US $ 70.000.
Nota: Isso não deve desencorajá-lo de reivindicar perdas de depreciação . É quase sempre melhor realizar isenções fiscais mais cedo ou mais tarde .
Rolar
A Seção 1031 do Internal Revenue Code permite que os investidores imobiliários evitem impostos sobre seus ganhos reinvestindo-os em imóveis semelhantes. Com a ajuda de um advogado ou consultor tributário, você pode configurar a venda para que os recursos sejam depositados em uma conta de garantia até que você esteja pronto para usá-los na compra de um novo imóvel. Há um prazo de 45 dias para escolher a nova propriedade e seis meses para concluir a transação. Se você pretende fazer uma rolagem, comece a procurar a nova propriedade antes de vender a antiga.
A troca 1031 funciona muito bem se você pretende reinvestir em outra propriedade. Se você apenas deseja deixar de se envolver diretamente, pode contratar um gerente de propriedade profissional para o seu local atual ou vendê-lo e comprar um imóvel gerenciado por profissionais. Se seu objetivo é puramente aumentar o capital, você precisará apenas pagar o imposto sobre ganhos de capital.
Incorporando como escudo
A incorporação está se tornando cada vez mais popular para investidores imobiliários. Ao incorporar, os investidores podem diminuir sua responsabilidade, fazendo com que a corporação atue como um escudo entre você e o potencial que um inquilino possa processá-lo. Sua casa e suas finanças pessoais não podem ser reivindicadas em nenhum tipo de ação judicial ou processo legal quando você incorpora. As empresas também têm regras tributárias diferentes que são bastante favoráveis, especialmente com os ganhos de capital com a venda de um imóvel.
Para um certo tipo de investidor imobiliário, a incorporação faz sentido. Se você estiver empregando pessoas para encontrar e gerenciar uma grande variedade de propriedades geradoras de renda e obter lucros significativos, a incorporação diminuirá sua conta de impostos e você verá os lucros através da estrutura de ações de sua corporação. Para a maioria dos investidores imobiliários, existem melhores maneiras de obter os benefícios da incorporação sem complicar a maneira como a renda é realizada.
A incorporação pode criar uma barreira entre você e os ganhos de sua propriedade, de modo que, se você depender dessa renda de alguma forma, poderá não conseguir acessá-la tão facilmente quanto gostaria - especialmente com grandes lucros, como os da venda uma propriedade. É relativamente fácil de incorporar, exigindo apenas alguns conselhos e documentos profissionais, mas tirar suas propriedades de uma corporação (por exemplo, vendê-las e se aposentar) é mais complexo porque você está seguindo a linha da evasão / fraude intencional, a menos que você vende a corporação em vez das propriedades que a compõem. Obviamente, isso é muito mais difícil do que vender uma casa.
Por outro lado, se você estiver gerenciando pessoalmente duas ou três propriedades e tiver mais uma ou duas gerenciadas profissionalmente, poderá não se beneficiar da incorporação. Se a renda de seus aluguéis não ultrapassar as despesas de cada propriedade por uma grande margem, é melhor mantê-las como estão e usar depreciação e amortizações onde é possível ou transformar suas propriedades em uma pequena empresa.
Além de usar as pequenas empresas como uma alternativa à incorporação, alguns estados permitem que investidores imobiliários abram uma empresa de responsabilidade limitada separada para cada propriedade que possuem. Embora isso não diminua necessariamente os impostos, ele protege suas finanças, bem como cada propriedade, de qualquer litígio que possa ser realizado contra uma de suas propriedades.
A linha inferior
A venda de um imóvel alugado pode ser um desafio, e é ainda mais difícil se você espera evitar uma grande fatura de impostos sobre o produto. Se você está vendendo para investir em uma propriedade diferente, basta fazer uma rolagem de 1031 e adiar a conta de imposto. Se você estiver vendendo porque precisa do capital, terá que pagar alguns impostos.
O melhor cenário, como ocorre com as ações, é adiar a venda de uma propriedade para investimento, especialmente um aluguel que está se equilibrando ou melhor, a menos que você esteja compensando créditos ou perdas para reduzir parte do imposto sobre ganhos de capital. Dessa forma, você terá a chance de reduzir sua fatura fiscal geral e embolsar mais recursos.
