Introduzida juntamente com o imposto de renda em 1913, a dedução de juros de hipotecas tornou-se a dedução de imposto favorita de milhões de proprietários de imóveis nos EUA. A seguir, examinamos as regras existentes por trás dessa dedução, bem como as novas alterações resultantes da legislação tributária de dezembro de 2017.
Obtenção de deduções: quem se qualifica
Na maioria dos casos, todos os juros de hipotecas até um determinado nível de empréstimo podem ser deduzidos dos impostos federais dos EUA, desde que o proprietário cumpra os seguintes requisitos:
- Ele ou ela solicita o Formulário 1040 e especifica deduções na Tabela A. Ele é legalmente responsável pelo empréstimo - você não pode deduzir juros se efetuar um pagamento no empréstimo de outra pessoa. Ele fez o pagamento em uma casa qualificada.
Dívida de aquisição vs. Dívida patrimonial: grande diferença tributária
É claro que, como as deduções são regulamentadas pelo governo, as regras nunca são tão simples quanto parecem à primeira vista. Existem dois tipos de dívida que geram juros dedutíveis de impostos. A primeira é a dívida que foi retirada para comprar, construir ou melhorar sua casa. Esse tipo de dívida é conhecido como "dívida de aquisição". O segundo tipo é a dívida que foi retirada para outros fins e é conhecida como "dívida patrimonial" porque se baseia no patrimônio de sua propriedade. Essa distinção tornou-se particularmente importante desde a aprovação da nova legislação tributária em dezembro de 2017 (consulte Como a nota fiscal do GOP afeta você ).
O projeto inclui mudanças significativas no montante de juros que os tomadores de empréstimos podem deduzir em empréstimos hipotecários e dívida de patrimônio líquido, tornando os juros dedutíveis apenas para empréstimos de US $ 750.000 ou menos. Além disso, as regras foram alteradas para o dinheiro do empréstimo que não é usado como dívida de aquisição - por exemplo, para pagar despesas médicas ou de faculdade, em vez de reformar uma casa. Aqui estão alguns detalhes.
- Pós-Out. 13, 1987, até 16 de dezembro de 2017, Dívida: os juros de uma hipoteca contratada para comprar, construir ou melhorar sua casa após 13 de outubro de 1987, poderão ser totalmente deduzidos apenas se o débito total de todas as hipotecas, incluindo qualquer dívida patrimonial, equivale a US $ 1 milhão ou menos para casais e US $ 500.000 ou menos para solteiros ou casais arquivando separadamente. Pós-Dez. 16, 2017, até 31 de dezembro de 2025, Dívida: os juros de uma nova hipoteca contratada para comprar, construir ou melhorar sua casa são totalmente dedutíveis apenas se o débito total de todas as hipotecas atingir US $ 750.000 ou menos para casais e US $ 500.000 ou menos para solteiros ou casais que arquivam separadamente. (Também coberto: empréstimos sob um contrato vinculativo que estava em vigor antes de 16/12/17, desde que a compra da casa fosse fechada antes de 1/4/18). Os juros de empréstimos mais antigos - e o novo refinanciamento desses empréstimos mais antigos - permanecem dedutíveis em US $ 1 milhão. Dívida de Home Equity Pós-Out. 13, 1987, até 16 de dezembro de 2017: Os juros das segundas hipotecas (ou linhas de crédito do patrimônio líquido) contraídos por outros motivos que não sejam comprar, construir ou melhorar sua casa devem totalizar US $ 100.000 ou menos para casais e US $ 50.000 ou menos para solteiros ou casais arquivando separadamente. Eles também devem totalizar menos do que o valor justo de mercado da sua casa menos o valor de todas as dívidas adquiridas e todas as dívidas hipotecárias pós-13 de outubro de 1987. Dívida de Home Equity Pós-Out. 13, 1987, até 16 de dezembro de 2017: Os juros de segundas hipotecas (ou linhas de crédito do patrimônio líquido) contraídos por outros motivos que não sejam comprar, construir ou melhorar sua casa não são dedutíveis. Isso é verdade. mesmo que o empréstimo original tenha sido concedido antes de 16 de dezembro de 2017 e durará até 31 de dezembro de 2025. Então, teoricamente, as regras de empréstimo reverteriam para as regras pós-1987.
A definição de 'casa'
O próximo obstáculo que você precisa atravessar é garantir que sua propriedade seja uma "casa qualificada". Para atender a essa definição, a propriedade deve ter instalações para dormir, cozinhar e banheiro. Os itens que se encaixam nessa definição podem incluir sua residência principal, uma segunda casa, um condomínio, uma casa móvel, um trailer ou um barco.
Se sua casa for uma segunda casa, você poderá deduzir o interesse de apenas uma segunda casa. Você deve usar essa propriedade pelo menos 14 dias durante o ano. Se a sua segunda casa for um imóvel alugado, você deverá usá-lo mais de 10% do tempo em que o imóvel é alugado. Se sua propriedade de aluguel não atender a esses critérios, os juros não poderão ser listados na Tabela A e devem ser listados na Tabela E.
Refinanciamento
Nos últimos anos, a queda nas taxas de juros incentivou os proprietários a refinanciar suas hipotecas. O refinanciamento oferece uma oportunidade para reduzir pagamentos mensais de hipotecas, reduzir o prazo do empréstimo ou ambos. Quando o refinanciamento é realizado sem assumir dívidas adicionais, todos os juros gerados pela hipoteca permanecem dedutíveis nos impostos. Quando os proprietários usam suas casas como um cofrinho e refinanciam a fim de obter capital para gerar dinheiro para gastar - ou seja, por outras razões que não a compra, construção ou melhoria de suas casas - a Dívida sobre o patrimônio após 13 de outubro de 1987 aplicar: você só pode deduzir juros em US $ 100.000 ou menos etc., dependendo do seu status fiscal. (Para saber mais sobre isso, leia Quando (e Quando Não) para refinanciar sua hipoteca .)
Provando ao IRS
No caso de uma auditoria da Receita Federal, você precisará de uma cópia do Formulário 1098, Declaração de Juros Hipotecários, que deve ser fornecida anualmente pela empresa que detém sua hipoteca. Se você pagar o pagamento da hipoteca a uma pessoa, precisará fornecer o nome, o número do Seguro Social e o endereço do titular da hipoteca, além do valor dos juros pagos. (Para uma leitura mais detalhada, consulte Sobrevivendo à auditoria do IRS .)
A linha inferior
A dedução do imposto sobre a hipoteca residencial é valorizada pelos proprietários e desprezada pelos defensores da reforma do imposto de renda. Os defensores dos impostos fixos favorecem o fim dessa dedução e, por muitos anos, os legisladores americanos de ambos os lados do corredor discutiram uma variedade de esquemas de reforma tributária que geralmente envolviam a abolição da dedução de impostos sobre juros hipotecários. Ele sobreviveu, de forma reduzida, na nota fiscal de 2017. O que acontece a seguir continua a ser visto
Para saber mais, consulte Noções básicas sobre a estrutura de pagamento de hipoteca .
