Stephen Schwarzman não fez grande aposta ao apostar pequeno. Sua carreira foi definida por grandes chances. Atualmente, presidente e CEO do The Blackstone Group, ele detalhou muitas dessas grandes apostas em sua recente autobiografia, What it Takes . Desde seus dias como presidente de classe na Abington High School, até o processo humilhante de tentar lançar Blackstone em 1985 com Pete Peterson, a vida de Schwarzman foi definida por se tornar grande a cada passo.
Desde então, a Blackstone cresceu para incluir negócios de investimento focados em private equity, fundos de hedge, crédito, infraestrutura e ciências da vida - entre outros -, mas muitas das maiores apostas da empresa foram no setor imobiliário. De fato, a Blackstone é um dos maiores investidores imobiliários do mundo, com cerca de um quarto dos seus US $ 545 bilhões em ativos investidos no setor.
A Blackstone está por trás de algumas das maiores transações imobiliárias da história, incluindo a compra da Hilton Properties em julho de 2007 e a compra de 2015 da Stuyvesant Town em Nova York por US $ 5, 5 bilhões.
Conversei com Schwarzman para o lançamento de sua autobiografia sobre sua carreira e seus pontos de vista sobre o cenário de investimentos - principalmente no setor imobiliário.
Silver: A Blackstone fez grandes apostas no setor imobiliário ao longo dos anos e agora é um dos maiores proprietários e investidores imobiliários do mundo, e é a maior parte do seu portfólio de investimentos hoje. Quais são as suas regras básicas para identificar grandes oportunidades imobiliárias? O que procura?
Schwarzman: O setor imobiliário é um negócio direto. Nós temos algumas regras.
- Compramos oportunidades existentes que podemos melhorar. Nós não desenvolvemos. O desenvolvimento tem muito mais risco do que comprar um edifício existente. Gostamos do conservadorismo de comprar algo existente. Em segundo lugar, compramos apenas coisas que podemos melhorar. Não estamos interessados apenas em comprar um fluxo de caixa. Queremos fazer algo melhor. Depois de melhorar, você pode vendê-lo por mais. Terceiro, somos um investidor temático. O setor imobiliário possui diferentes classes de ativos no setor imobiliário, variando de prédios de escritórios e apartamentos a shopping centers e armazéns. Diferentes classes de ativos têm fundamentos diferentes em diferentes pontos de um ciclo econômico, bem como o potencial de interrupção tecnológica. Por exemplo, vendemos todos os nossos shopping centers e tudo no varejo quando vimos a Amazon desenvolvendo esse enorme momento em 2010 e decidimos nos tornar um comprador ainda maior de armazéns. Os armazéns têm sido uma classe de ativos de grande desempenho no varejo nos últimos 5 anos. Muitos varejistas, e não apenas a Amazon, tiveram que se converter em capacidade on-line. Você precisa de armazéns para armazenar suas mercadorias para que elas sejam entregues ao cliente. Isso levou-nos a uma área inteira onde temos uma enorme exposição, onde os aluguéis estão subindo o dobro (ou mais) do que qualquer outra classe de ativos. Também consideramos o setor imobiliário como uma oportunidade global. Em algum momento, não há tanto capital em uma área geográfica. Por exemplo, compramos muito na Escandinávia, o que acabou sendo muito bom. A regra final é analisar os custos de reposição. Certificar-se de que você está bem abaixo disso quando compra algo é realmente importante.
Quando concluímos nossa tarefa de melhorar uma propriedade, nós a vendemos. Temos um pequeno mantra chamado "compre, conserte, venda".
Prata: Onde você vê oportunidades imobiliárias na próxima década?
Schwarzman: Observando 10 anos… no setor imobiliário, há uma tendência de pessoas se mudarem para cidades dos subúrbios. Essa tendência fará dos apartamentos nas cidades um bom lugar para se estar. Isso mudará sua orientação geográfica. Se você é um investidor norte-americano, deseja ter uma tendência a ter taxas de imposto baixas e ambientes de trabalho mais fáceis. Se você observar 10 anos, haverá mudanças reais que você já poderá ver acontecendo na migração de pessoas de norte a sul. As pessoas estão passando de estados com impostos altos para estados com baixos impostos, como Flórida, Texas ou Carolina do Norte, onde você pode trabalhar em terra.
Costumava acontecer que, quando as pessoas conseguissem empregos, escolhessem sua localização com base no emprego. Agora, muitos jovens procuram o local e esperam encontrar um emprego. Se eles forem aos lugares certos, os trabalhos serão movidos para encontrá-los.
No setor imobiliário, existem cidades do mundo que são cidades baseadas no conhecimento. São Seattle, São Francisco, Austin e até Nova York e Londres. Você encontrará cidades na Índia como Mumbai, Chennai, Bangalore… encontrar indústrias que você sabe que terá um crescimento explosivo e as seguirá ao redor do mundo, enquanto você olha por 10 anos, elas serão muito boas. E há casos especializados em biotecnologia e pesquisa, que estão acelerando rapidamente. Somos um dos maiores proprietários de laboratórios úmidos para biofarma. Essa é outra dessas tendências.
Prata: A compra das propriedades do Hilton em Blackstone em 2007 acabou sendo uma ótima escolha. Mas Hilton já era uma marca estabelecida, com uma grande presença. Você acredita que o setor hoteleiro ainda será um lugar inteligente para investir nas próximas dez ou duas décadas?
Schwarzman: À medida que a riqueza aumenta, mais pessoas viajam. Isso deve ser um catalisador para fazer coisas que estão conectadas ao negócio de viagens, sejam essas cidades de passagem ou outros lugares populares. Esses devem ter bons resultados.
