Em uma versão do Gráfico Periódico de Retornos de Investimentos da MFS Investments para os anos de 1998 a 2017, os fundos de investimento imobiliário (REITs) foram a classe de ativos com melhor desempenho em seis desses anos. Além disso, nesse período, os REITs, representados pelo NAREIT Equity REIT Index, compilaram um retorno médio anual de 8, 67%, que foi a segunda melhor classe de ativos no mesmo período, após pequenos ativos de médio porte com um retorno médio anual de 9, 12%.
O desempenho passado não é garantia de retornos futuros. Então, no ambiente atual, os REITs ainda são investimentos viáveis para investidores individuais, consultores financeiros e seus clientes? (Para leitura relacionada, consulte: ETITs REIT oferecem estabilidade.)
Taxas de Juros + REITS
De acordo com o Yahoo! Finanças, o Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), que acompanha o MSCI US REIT Index, tem um rendimento atual de 4, 3%. No ambiente atual de baixa taxa de juros, isso certamente é atraente para muitos investidores. O aumento das taxas de juros geralmente é um fator negativo para os REITs; suas saídas aumentam devido a pagamentos de juros mais altos, o que reduz o dinheiro disponível para fazer pagamentos de dividendos aos investidores.
REITs com níveis excessivos de dívida ou aqueles que precisam refinanciar propriedades no curto prazo são mais suscetíveis a um aumento da taxa do que outros.
Em 2018, o preço do Vanguard REIT ETF (VNQ) caiu mais de 12% em relação à alta de janeiro de 2015, em parte devido à incerteza sobre o momento do Fed e a vontade de aumentar as taxas de juros.
Desempenho passado dos REITs
A Cohen & Steers, gerente de investimentos que oferece vários fundos REIT, cita o último ciclo de aperto do Fed entre junho de 2004 e junho de 2006 como um exemplo de onde as taxas mais altas afetam inicialmente o desempenho dos REITs. Mas com o passar do tempo, a economia forte ajudou a aumentar o retorno dos REITs.
O retorno acumulado para REITs nesse período foi de 57, 9%, o que compara com 15, 5% para ações e 5, 9% para títulos, de acordo com a empresa.
A empresa diz em um artigo em seu site: “Quando a economia está melhorando e os fundamentos são fortes, as correções direcionadas ao rendimento apresentam historicamente oportunidades atraentes de compra para investidores de longo prazo. À medida que os benefícios de um crescimento econômico mais forte se tornam mais aparentes, as avaliações tendem a retornar ao normal. Acreditamos que investidores alinhados para aproveitar essas oportunidades podem ser recompensados a longo prazo. ”
REITs oferecem pontos de diversificação
Os REITs não são um grande diversificador das ações, como evidenciado por sua correlação de aproximadamente 78% com as ações, com base na comparação entre o Índice S&P 500 e o NAREIT Equity REIT Index ao longo dos 10 anos até o final de 2015. No entanto, os REITs fornecem bons resultados. diversificação em termos de correlações baixas ou negativas com os principais títulos, commodities e moedas.
Além das taxas de juros, o desempenho dos REITs dependerá de como a economia e o mercado de ações se sairão. Em um artigo recente da CNBC, Joseph Smith, diretor de investimentos da CBRE Clarion Securities, que administra cerca de US $ 22 bilhões em ativos imobiliários, disse: "Durante todo o ano, houve um flip-flop entre as expectativas de crescimento econômico e taxas de juros. Essa incerteza cria volatilidade e, em tempos de volatilidade, a correlação dos REITs com o mercado de ações mais amplo aumenta ". A citação do Sr. Smith foi feita no final de 2015. (Para leituras relacionadas, consulte: Investimento imobiliário em um ambiente de alta taxa de juros. )
Fatores que influenciam os REITs individuais
Como qualquer fundo mútuo ou ETF, existem REITs subjacentes nesses fundos. REITs individuais podem incluir aqueles que possuem um portfólio subjacente de propriedades comerciais, propriedades residenciais e hotéis ou resorts, entre muitos outros. Além disso, há exposição a setores específicos, como áreas de saúde e especialidades, como REITs de madeira e hipotecas.
O ponto aqui é que parte do desempenho desses REITs estará atrelado ao desempenho do mercado de ações e dos setores de negócios aos quais estão vinculados. Isso significa que o desempenho desses REITs vai além do desempenho do mercado de ações em geral e / ou da economia. Isso não é diferente do ditado imobiliário que menciona como todos os imóveis são locais.
REITs individuais também são influenciados pelas pessoas que os gerenciam. Como qualquer outra ação ou instrumento similar, o gerenciamento é importante. Qual é a experiência deles? Eles são centrados nos acionistas? Eles têm seu próprio dinheiro investido junto ao seu?
A Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017 é vantajosa para os investidores imobiliários. Algumas das mudanças incluídas na nova lei tributária afetam os REITs. Por exemplo, os REITs se beneficiam da dedução de 20% na receita da entidade de repasse.
A linha inferior
Como muitos outros investimentos hoje, os REITs podem sofrer pelo menos inicialmente com um período de alta da taxa de juros. REITs altamente alavancados e aqueles que podem precisar refinanciar dívidas enquanto as taxas estão subindo podem ser mais vulneráveis do que outros. Aqueles que analisam REITs individuais precisam analisar o gerenciamento da empresa e seu portfólio de investimentos subjacente. Existem vários fundos mútuos e ETFs que também fornecem sólida exposição a essa área. Com o tempo, os REITs provaram ser um componente sólido de muitos portfólios e podem muito bem continuar avançando. (Para leitura relacionada, consulte: 5 tipos de REITs e como investir neles. )
