A análise do fluxo de caixa descontado, ou DCF, é muito usada na avaliação de investimentos imobiliários, embora a determinação da taxa de desconto envolva uma série de variáveis que podem ser difíceis de prever com precisão. A análise do fluxo de caixa descontado é um método de avaliação que busca determinar a lucratividade ou a mera viabilidade de um investimento, examinando a receita futura projetada ou o fluxo de caixa do investimento e, em seguida, descontando esse fluxo de caixa para chegar a um valor atual estimado do investimento. Esse valor atual estimado é geralmente chamado de valor presente líquido ou VPL. Para a avaliação de investimentos imobiliários, a taxa de desconto é geralmente a taxa de retorno anual desejada ou esperada.
Cálculo do fluxo de caixa descontado para imóveis
Para investimentos imobiliários, os seguintes fatores precisam ser incluídos no cálculo:
- Custo inicial - O preço de compra ou o adiantamento efetuado na propriedade. Custos de financiamento - Os custos da taxa de juros de qualquer financiamento inicial ou esperado. Período de detenção - Para investimentos imobiliários, o período de detenção geralmente é calculado por um período entre cinco e 15 anos, embora varie entre investidores e investimentos específicos. Custos adicionais ano a ano - incluem os custos projetados de manutenção e reparo; impostos sobre a propriedade; e quaisquer outros custos além dos custos de financiamento. Fluxos de caixa projetados - Uma projeção ano a ano de qualquer receita de aluguel recebida pela propriedade do imóvel. Lucro da venda - O valor projetado do lucro que o proprietário espera obter com a venda do imóvel no final do período de espera projetado.
Um número de variáveis deve ser estimado no cálculo do DCF; pode ser difícil determinar com precisão e incluir itens como custos de reparo e manutenção, aumentos projetados de aluguel e aumentos no valor da propriedade. Esses itens geralmente são estimados usando uma pesquisa de propriedades semelhantes na área. Embora a determinação de números precisos para projetar custos e fluxos de caixa futuros possa ser desafiadora, uma vez determinadas essas projeções e a taxa de desconto, o cálculo do valor presente líquido é bastante simples e os cálculos computadorizados estão disponíveis gratuitamente.
