Existem várias maneiras de investir em imóveis. Para muitos americanos, o investimento imobiliário mais básico ocorre na forma de uma casa de família ou propriedade de aluguel. Investir em um único imóvel pode ser um investimento grande e lucrativo, com múltiplas possibilidades de uso. Versatilidade, longevidade e apreciação são frequentemente os principais motivos que tornam os investimentos em propriedades únicas relativamente seguros, confiáveis e lucrativos ao longo do tempo.
Um aumento no financiamento coletivo online e empréstimos hipotecários também ampliou muitas das possibilidades e oportunidades para investidores imobiliários diretos. Plataformas como Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 e mais, oferecem maneiras mais rápidas, fáceis e eficientes de obter um empréstimo hipotecário, aumentando o potencial de os compradores serem mais versáteis em seus investimentos.
À medida que o mercado imobiliário evolui, novas ofertas são introduzidas regularmente. Com essas introduções, os investidores imobiliários agora têm uma gama de opções que abrangem grupos de investimento imobiliário, fundos mútuos imobiliários, fundos de investimento imobiliário e ofertas de varejo com financiamento coletivo, como o Fundrise. No entanto, os investimentos imobiliários diretos ainda oferecem uma maneira de obter lucros significativos para os investidores com a combinação certa de estabilidade financeira e tolerância a riscos. Para esses investidores, as opções imobiliárias podem ser uma possibilidade que, quando exercidas, podem aumentar os ganhos ou reduzir alguns dos riscos de um investimento imobiliário direto.
As opções de imóveis não estão disponíveis nas bolsas de valores, elas não têm preços flutuantes além do prêmio e geralmente não cobrem várias unidades. As opções imobiliárias são mais utilizadas no mercado imobiliário comercial, mas também podem ser usadas por investidores regulares. Normalmente, as opções de imóveis são usadas para situações específicas nas quais um comprador se beneficia de uma opção, mas não um requisito para comprar imóveis até o final de um período de detenção.
Principais Takeaways
- A opção de bens imóveis é uma disposição de contrato especialmente projetada entre um comprador e um vendedor. As opções de bens imóveis são negociadas entre compradores e vendedores, geralmente oferecendo a maior vantagem para o comprador. As disposições de opções de imóveis de período de retenção são as mais comuns, mas as opções podem ser redigido com uma infinidade de variações.
O que é uma opção imobiliária?
Os investimentos imobiliários diretos vêm com muitas considerações únicas que geralmente não se aplicam estritamente à variedade de outras alternativas imobiliárias. Para investidores interessados ou avançados, uma opção imobiliária como provisão para um contrato para comprar diretamente um imóvel pode ser uma oportunidade potencial. As opções imobiliárias vêm com um nível adicional de complexidade, além de seus próprios parâmetros exclusivos.
Em termos gerais, uma opção imobiliária é uma disposição de contrato especialmente projetada entre um comprador e um vendedor. O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar um imóvel por um período especificado a um preço fixo. O comprador compra a opção de comprar ou não comprar o imóvel até o final do período de detenção. Pelo direito dessa opção, o comprador paga ao vendedor um prêmio pela opção. Se o comprador decidir comprar a propriedade (em outras palavras, exercer a opção imobiliária), o vendedor deverá vender a propriedade ao comprador de acordo com os termos do contrato pré-existente.
Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções fornecem algumas opções adicionais para um comprador com termos com base no ativo subjacente. As opções em geral podem ser exercidas antecipadamente, mantidas até o vencimento da opção ou possivelmente vendidas para um segundo comprador antes da expiração. As opções imobiliárias são mais comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em negócios comerciais ou residenciais de alto padrão. As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e potencialmente uma maior oportunidade de investimento para os compradores, com benefícios limitados para os vendedores.
Pode haver uma infinidade de opções de imóveis esboçadas incorporadas como parte de um contrato de contrato de compra de imóveis. Alguns dos mais comuns incluem:
- Opção de período de retenção: o comprador paga um prêmio pela opção de compra do imóvel, mas não é necessário para a opção Listar: o comprador usa a opção de listar a propriedade e potencialmente lucra com uma opção de troca de marcação1031: o comprador paga um prêmio pela opção de obter uma participação período, em seguida, faz um like for like troca de imóveis no momento da compra
O prêmio da opção imobiliária, o período de manutenção negociado e o preço final de venda geralmente são os componentes mais importantes negociados em um contrato de opção imobiliária.
Exemplo de uma opção imobiliária
Aqui está uma análise abrangente de risco e recompensa para um cenário de opção imobiliária. Suponha que um construtor tenha US $ 500.000 e queira comprar um terreno listado por US $ 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas:
- O construtor pode levantar US $ 1, 5 milhão através de empréstimos bancários ou outras fontes? O construtor pode obter as licenças necessárias para desenvolvimento residencial ou comercial ou subdivisão adicional da propriedade? O construtor pode arrecadar dinheiro e obter permissões antes que outro construtor compre a terra?
Nesta situação, uma opção imobiliária é apropriada. Por um custo definido não reembolsável (chamado de prêmio da opção imobiliária) de, digamos, US $ 25.000, o construtor pode firmar um contrato de opção imobiliária com o vendedor. A opção imobiliária permite que o construtor fixe o preço de venda da propriedade em US $ 2 milhões por um período de seis meses.
O contrato de opção imobiliária pode incluir as seguintes condições:
- Detalhes da propriedade (localização, tamanho e outros detalhes) Duração do contrato (seis meses a partir da data do contrato) Prêmio da opção ou valor da contraprestação (prêmio não reembolsável de US $ 25.000 pago pelo comprador ao vendedor em um montante fixo) Preço de compra acordado se o opção é exercida durante o contrato (US $ 2 milhões)
Durante os seis meses de duração do contrato, pode haver quatro cenários possíveis.
Cenário 1: O construtor é aprovado para um empréstimo bancário de US $ 1, 5 milhão. Ele também confirma que pode obter as permissões necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade pelo preço predeterminado de US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões e mantém o prêmio adicional de US $ 25.000.
Cenário 2: Após dois meses, o construtor descobre que não poderá obter uma permissão de desenvolvimento. Nos próximos quatro meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por US $ 2 milhões. O construtor vende a opção imobiliária à nova parte por um novo preço de US $ 30.000. A nova parte substitui o construtor no contrato de opção original. A nova parte exerce a opção e compra a propriedade por US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões da nova parte e mantém o prêmio da opção de US $ 25.000 do construtor. O construtor vendeu a opção por US $ 30.000, por isso ganha US $ 5.000 e não fica sobrecarregado com uma propriedade que não pode usar.
Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que deseja se beneficiar da valorização do preço da propriedade. Se o preço exigido de US $ 2 milhões aumentar para US $ 2, 2 milhões em cinco meses, o construtor se beneficiará exercitando a opção de comprar o imóvel e vendê-lo com lucro. No final da transação, o proprietário recebe US $ 2 milhões mais o prêmio da opção de US $ 25.000. O construtor ganha um lucro de US $ 175.000 com a venda da propriedade.
Cenário 4: O construtor não pode garantir um empréstimo ou permissões. Ele também não consegue encontrar outros compradores interessados. O construtor deixa a opção expirar e perde o prêmio da opção. No entanto, o comprador conseguiu evitar um investimento potencialmente ruim de US $ 2 milhões pagando o prêmio de US $ 25.000 (1, 25% do valor real da transação). O vendedor se beneficia em US $ 25.000 e continua a procurar um comprador.
Em todos os casos, uma vez que um contrato de opções imobiliárias seja estabelecido, o vendedor não terá mais opção de vender a propriedade ou a que preço durante o período de detenção de opções. O vendedor deve esperar seis meses pela decisão do comprador. É por isso que o vendedor recebe e mantém o prêmio da opção, independentemente do que o comprador decidir.
A linha inferior
As opções imobiliárias oferecem um método alternativo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. Eles podem ser considerados um tipo de contrato de balcão entre duas partes individuais. Não há mercado de câmbio para esses tipos de opções, mas pode haver disposições criativas que possam permitir que um comprador venda a opção enquanto ainda estiver em um período ativo de retenção. Em geral, as partes envolvidas devem garantir que as disposições do contrato de opção sejam adequadamente escritas, justas e respeitadas pelos envolvidos.
Os contratos de opção imobiliária podem oferecer algumas formas alternativas de ganhar dinheiro, mas geralmente uma de suas maiores vantagens é o desvio de grandes riscos. Os promotores imobiliários podem se beneficiar da posse de vários contratos de opções imobiliárias e do exercício potencial de apenas alguns selecionados com base em evoluções durante o período de detenção. O titular do contrato também pode optar por renunciar a uma opção se ocorrerem mudanças durante o período de espera, como uma nova estrada movimentada ou aumento do crime.
Os períodos de espera para essas opções podem variar, o que também varia os riscos. Um vendedor geralmente está preso a um preço definido. Porém, uma alta probabilidade de exercício pode proporcionar algum tempo para que você faça melhores escolhas ou arranjos. Geralmente, um comprador é obrigado a pagar um prêmio especificado durante a vida útil do período de retenção. Os prêmios podem ajudar na redução do preço de compra. Eles também podem permitir que o comprador obtenha melhores condições de financiamento hipotecário, o que reduz os custos gerais. Durante a vida útil do imóvel, um imóvel também pode se valorizar com um preço de compra que permanece o mesmo.
A inadimplência do vendedor da opção pode ser um dos principais desafios nos contratos de opção imobiliária. Nesses casos, o único recurso do comprador é geralmente uma ação judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros anteriores dos participantes das opções imobiliárias é outro desafio. Os investidores em opções imobiliárias também podem precisar considerar despesas adicionais, como taxas por serviços jurídicos, como redação e registro do contrato.
