O que é um contrato de arrendamento terrestre?
Um arrendamento de terreno é um contrato no qual um inquilino tem permissão para desenvolver um imóvel durante o período do arrendamento, após o qual o terreno e todas as melhorias são entregues ao proprietário do imóvel.
Como funciona um contrato de arrendamento
Um arrendamento mercantil indica que as melhorias serão de propriedade do proprietário, a menos que uma exceção seja criada e estipule que todos os impostos relevantes incorridos durante o período do arrendamento serão pagos pelo inquilino. Como um arrendamento mercantil terrestre permite que o proprietário assuma todas as melhorias depois que o prazo expirar, o proprietário poderá vender a propriedade a uma taxa mais alta. Os arrendamentos terrestres também são freqüentemente chamados de arrendamentos fundiários, pois os proprietários arrendam somente a terra.
Embora sejam utilizados principalmente no espaço comercial, os arrendamentos terrestres diferem muito de outros tipos de arrendamentos comerciais, como os encontrados em complexos comerciais e edifícios de escritórios. Esses outros arrendamentos normalmente não designam o arrendatário para assumir a responsabilidade pela unidade. Em vez disso, esses locatários recebem aluguel para operar seus negócios. Um arrendamento de terreno envolve o arrendamento de terras por um período de longo prazo - geralmente de 50 a 99 anos - a um inquilino que constrói um edifício na propriedade.
Um arrendamento de 99 anos é geralmente o prazo mais longo possível para um imóvel. Costumava ser o mais longo possível sob o direito comum. No entanto, os contratos de arrendamento de 99 anos continuam a ser comuns, mas não são mais os mais longos possíveis nos termos da lei.
O contrato de arrendamento define quem é o proprietário do terreno e quem é o proprietário do edifício, além de melhorias na propriedade. Muitos proprietários usam arrendamentos terrestres como uma maneira de manter a propriedade de suas propriedades por razões de planejamento, para evitar ganhos de capital e para gerar renda e receita. Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por toda e qualquer despesa. Isso inclui construção, reparos, reformas, melhorias, impostos, seguros e quaisquer custos de financiamento associados à propriedade.
Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todos os aspectos financeiros de um contrato de arrendamento, incluindo aluguel, impostos, construção, seguro e financiamento.
Exemplo de um arrendamento terrestre
Os arrendamentos terrestres são frequentemente usados por franquias e grandes lojas de caixas, além de outras entidades comerciais. A sede corporativa normalmente compra o terreno e permite que o inquilino / desenvolvedor construa e use a instalação. Há uma boa chance de que um McDonald's, Starbucks ou Dunkin Donuts perto de você estejam vinculados a um contrato de arrendamento.
Em julho de 2016, a empresa de investimentos AllianceBernstein, sediada em Nova York, adquiriu um contrato de arrendamento por 99 anos da BLDG Management para o George Washington Hotel, em Nova York, em um negócio no valor de US $ 100, 4 milhões. O BLDG comprou o hotel originalmente quando estava em execução hipotecária em 1994. Embora o prédio tenha sido usado pela Escola de Artes Visuais de Manhattan como dormitório estudantil, o BLDG entrou com planos em abril de 2016 para restaurar a propriedade em um hotel com restaurante, bar e lojas no nível do solo. Atualmente, a propriedade opera como o Freehand Hotel, um hotel boutique, no distrito de Flatiron, em Nova York.
Alguns dos fundamentos de qualquer arrendamento de terreno devem incluir:
- Termos do contrato de locaçãoDireitos do senhorio e do inquilinoCondições de financiamentoUse provisõesFeesSeguro do títuloDefault
Locações Terrestres Subordinadas vs. Não Subordinadas
Os arrendatários de terra geralmente financiam melhorias assumindo dívidas. Em um contrato de arrendamento subordinado, o proprietário concorda em ter uma prioridade mais baixa de reivindicações sobre a propriedade, caso o inquilino deixe de pagar o empréstimo por melhorias. Em outras palavras, um arrendamento mercantil de terreno subordinado essencialmente permite que a escritura de propriedade atue como garantia no caso de inadimplência do inquilino em qualquer empréstimo relacionado à melhoria. Para esse tipo de arrendamento, o proprietário pode negociar pagamentos mais altos de aluguel em troca do risco assumido em caso de inadimplência do inquilino. Isso também pode beneficiar o proprietário, pois a construção de um edifício em sua terra aumenta o valor de sua propriedade.
Por outro lado, um contrato de arrendamento de terras não subordinado permite que o proprietário retenha a principal prioridade das reivindicações sobre a propriedade, caso o inquilino deixe de pagar o empréstimo por melhorias. Como o credor pode não se apropriar da terra se o empréstimo não for pago, os profissionais do empréstimo podem hesitar em conceder uma hipoteca para melhorias. Embora o proprietário mantenha a propriedade da propriedade, ele normalmente precisa cobrar do inquilino uma quantia menor de aluguel.
Vantagens e desvantagens de um arrendamento de terra
Um contrato de arrendamento em terra pode beneficiar o inquilino e o proprietário.
Benefícios do inquilino
O arrendamento do terreno permite que um inquilino construa sua propriedade em uma localização privilegiada que eles próprios não poderiam comprar. Por esse motivo, grandes cadeias de lojas, como a Whole Foods e a Starbucks, frequentemente utilizam arrendamentos em seus planos de expansão corporativa.
Um arrendamento de terreno também não exige que o inquilino tenha um adiantamento para garantir a terra, como exigiria a compra da propriedade. Portanto, menos patrimônio está envolvido na aquisição de um arrendamento do terreno, que libera dinheiro para outros fins e melhora o rendimento da utilização da terra.
Quaisquer aluguéis pagos em um arrendamento de terreno podem ser dedutíveis para impostos de renda estaduais e federais, o que significa uma redução na carga tributária geral do inquilino.
Benefícios do Proprietário
O proprietário obtém um fluxo constante de renda do inquilino, mantendo a propriedade da propriedade. Um arrendamento de terreno geralmente contém uma cláusula de escalação que garante aumentos nos direitos de aluguel e despejo que fornecem proteção em caso de inadimplência no aluguel ou outras despesas.
Também há economia de impostos para um proprietário que utiliza arrendamentos. Se venderem uma propriedade a um inquilino, eles obterão um ganho na venda. Ao executar esse tipo de arrendamento, eles evitam relatar ganhos. Mas pode haver algumas implicações fiscais no aluguel que eles recebem.
Dependendo das disposições colocadas no contrato de arrendamento, o proprietário também poderá manter algum controle sobre a propriedade, incluindo seu uso e como ela é desenvolvida. Isso significa que o proprietário pode aprovar ou negar qualquer alteração na propriedade.
Desvantagens do inquilino
Como os proprietários podem exigir aprovação antes que qualquer alteração seja feita, o inquilino pode encontrar obstáculos no uso ou no desenvolvimento da propriedade. Como resultado, pode haver mais restrições e menos flexibilidade para o inquilino.
Os custos associados ao processo de locação do terreno podem ser maiores do que se o inquilino comprasse um imóvel imediatamente. Aluguéis, impostos, melhorias, licenças, bem como qualquer tempo de espera para aprovação do proprietário, podem custar caro.
Desvantagens do senhorio
Os proprietários que não colocam as cláusulas e cláusulas apropriadas em seus contratos de arrendamento perdem o controle para os inquilinos cujas propriedades estão em fase de desenvolvimento. É por isso que é sempre importante que as duas partes revisem seus contratos antes de assinar.
Dependendo da localização da propriedade, o uso de um arrendamento mercantil poderá ter implicações fiscais mais elevadas para um proprietário. Embora eles possam não obter um ganho com uma venda, o aluguel é considerado renda. Portanto, o aluguel é tributado à taxa normal, o que pode aumentar a carga tributária.
Principais Takeaways
- Um contrato de arrendamento de terreno é um contrato em que um inquilino pode desenvolver propriedades durante o período de arrendamento, após o qual é entregue ao proprietário do imóvel.Em geral, os arrendamentos terrestres ocorrem entre proprietários comerciais, que normalmente arrendam terras por 50 a 99 anos para arrendatários que Os inquilinos que, de outra forma, que não têm dinheiro para comprar terrenos, podem construir imóveis com arrendamento mercantil, enquanto os proprietários obtêm uma renda estável e mantêm o controle sobre o uso e o desenvolvimento de suas propriedades.
