Dezenas de credores hipotecários declaram falência em questão de semanas. O mercado está cheio de preocupações com uma importante crise global de crédito, que pode afetar todas as classes de tomadores de empréstimos. Os bancos centrais usam cláusulas de emergência para injetar liquidez nos mercados financeiros assustados. Os mercados imobiliários despencam após anos de recordes. As taxas de encerramento dobram em relação ao mesmo período do ano anterior, durante o segundo semestre de 2006 e em 2007.
Os relatórios parecem intimidadores, mas o que tudo isso significa?
Atualmente, estamos profundamente atolados em uma crise financeira que se concentra no mercado imobiliário dos EUA, onde as conseqüências do mercado congelado de hipotecas subprime estão se espalhando pelos mercados de crédito e também pelos mercados doméstico e global de ações. Continue lendo para saber mais sobre como os mercados caíram até aqui e o que pode estar por vir.
O caminho para uma crise
Foi o caso de um grupo ou empresa adormecendo ao volante? Isso é resultado de muito pouca supervisão, muita ganância ou simplesmente não compreensão suficiente? Como costuma acontecer quando os mercados financeiros dão errado, a resposta provavelmente é "todas as opções acima"
Lembre-se , o mercado que estamos assistindo hoje é um subproduto do mercado de seis anos atrás. Volte ao final de 2001, quando o medo de ataques terroristas globais após 11 de setembro assolou uma economia já em dificuldades, que estava apenas começando a sair da recessão induzida pela bolha tecnológica do final dos anos 90. (Para leituras relacionadas, consulte Os maiores pane no mercado e quando o medo e a ganância tomam conta .)
Em resposta, em 2001, o Federal Reserve começou a cortar drasticamente as taxas, e a taxa dos fundos federais chegou a 1% em 2003, o que na linguagem do banco central é essencialmente zero. O objetivo de uma baixa taxa de fundos federais é expandir a oferta de dinheiro e incentivar o empréstimo, o que deve estimular gastos e investimentos. A ideia de que os gastos eram "patrióticos" foi amplamente propagada e todos - desde a Casa Branca até a associação de pais e professores - nos incentivaram a comprar, comprar, comprar.
Funcionou e a economia começou a se expandir constantemente em 2002.
Imóveis começa a parecer atraente
À medida que as taxas de juros mais baixas avançavam na economia, o mercado imobiliário começou a se agitar, pois o número de casas vendidas - e os preços pelos quais vendiam - aumentaram dramaticamente a partir de 2002. Na época, a taxa A hipoteca de taxa fixa de 30 anos estava nos níveis mais baixos observados em quase 40 anos, e as pessoas viram uma oportunidade única de obter acesso à fonte de patrimônio disponível mais barata. (Para uma leitura relacionada, consulte Por que o mercado imobiliário borbulha e como as taxas de juros afetam o mercado de ações .)
Bancos de investimento e segurança garantida por ativos
Se o mercado imobiliário tivesse apenas uma mão decente - digamos, com taxas de juros baixas e demanda crescente - quaisquer problemas teriam sido razoavelmente contidos. Infelizmente, foi uma mão fantástica, graças aos novos produtos financeiros lançados em Wall Street. Esses novos produtos acabaram se espalhando por toda parte e foram incluídos em fundos de pensão, hedge funds e governos internacionais.
E, como estamos aprendendo agora, muitos desses produtos acabaram valendo absolutamente nada.
Uma idéia simples leva a grandes problemas
O sistema de segurança lastreado em ativos (ABS) existe há décadas e, em sua essência, reside um princípio simples de investimento: pegue um monte de ativos com fluxos de caixa previsíveis e semelhantes (como a hipoteca residencial de um indivíduo), agrupe-os em um pacote gerenciado que coleta todos os pagamentos individuais (pagamentos de hipotecas) e usa o dinheiro para pagar aos investidores um cupom no pacote gerenciado. Isso cria uma garantia lastreada em ativos, na qual o imóvel subjacente atua como garantia. (Para obter mais informações, leia Alocação de ativos com renda fixa .)
Outra grande vantagem foi que as agências de classificação de crédito, como Moody's e Standard & Poor's, colocariam seu selo de aprovação 'AAA' ou 'A +' em muitos desses títulos, sinalizando sua relativa segurança como investimento. (Para mais informações, leia O que é um rating de crédito corporativo? )
A vantagem para o investidor é que ele ou ela pode adquirir uma carteira diversificada de ativos de renda fixa que chegam como pagamento de um cupom.
A Associação Nacional de Hipoteca do Governo (Ginnie Mae) vinha agregando e vendendo hipotecas securitizadas como ABS há anos; suas classificações de 'AAA' sempre tiveram a garantia que o apoio do governo de Ginnie Mae havia concedido. Os investidores obtiveram um rendimento maior do que os títulos do Tesouro, e Ginnie Mae pôde usar o financiamento para oferecer novas hipotecas.
Ampliando as margens
Graças a um mercado imobiliário em expansão, uma forma atualizada do ABS também estava sendo criada, apenas esses ABSs estavam sendo recheados com empréstimos hipotecários subprime ou empréstimos a compradores com crédito menos que estelar. (Para saber mais sobre o subprime, leia Subprime é frequentemente subparte e subprime empréstimos: ajudando ou escondendo? )
Os empréstimos subprime, juntamente com seus riscos de inadimplência muito mais altos, foram colocados em diferentes classes de risco, ou tranches, cada um com seu próprio cronograma de pagamento. As parcelas superiores foram capazes de receber classificações 'AAA' - mesmo que contivessem empréstimos subprime - porque foram prometidas a essas parcelas os primeiros dólares que entraram no título. As parcelas mais baixas apresentaram taxas mais altas de cupons para compensar o aumento do risco de inadimplência. No fundo, a parcela de "ações" era um investimento altamente especulativo, pois poderia ter seus fluxos de caixa basicamente eliminados se a taxa de inadimplência em todo o ABS subisse acima de um nível baixo - na faixa de 5 a 7%. (Para saber mais, leia Bastidores da sua hipoteca .)
De repente, mesmo os credores de hipotecas subprime tinham uma via para vender suas dívidas arriscadas, o que lhes permitia comercializá-las ainda mais agressivamente. Wall Street estava lá para pegar seus empréstimos subprime, empacotá-los com outros empréstimos (alguns de qualidade, outros não) e vendê-los aos investidores. Além disso, quase 80% desses títulos agrupados tornaram-se magicamente grau de investimento (classificação 'A' ou superior), graças às agências de classificação, que receberam honorários lucrativos por seu trabalho na classificação dos ABSs. (Para mais informações, consulte O que significa grau de investimento? )
Como resultado dessa atividade, tornou-se muito lucrativo originar hipotecas - mesmo as arriscadas. Não demorou muito para que requisitos básicos, como comprovante de renda e pré-pagamento, fossem ignorados pelos credores hipotecários; 125% das hipotecas com valor de empréstimo estavam sendo subscritas e concedidas a possíveis proprietários. A lógica é que, com os preços dos imóveis subindo tão rápido (os preços médios das casas subiam 14% ao ano até 2005), uma hipoteca de 125% do LTV estaria acima da água em menos de dois anos.
Alavancagem ao quadrado
O ciclo de reforço estava começando a girar rápido demais, mas com Wall Street, Main Street e todos os que lucravam com o passeio, quem iria pisar no freio?
As taxas de juros recordes baixas combinaram-se com os padrões cada vez menores de empréstimos para empurrar os preços dos imóveis para recordes de alta na maior parte dos Estados Unidos. Os proprietários de imóveis existentes estavam refinanciando em números recordes, aproveitando o patrimônio recentemente ganho que poderia ser obtido com algumas centenas de dólares gastos em uma avaliação residencial. (Para uma leitura relacionada, consulte Empréstimos com ações de capital próprio: os custos e Empréstimo com ações de ações: o que é e como funciona .)
Enquanto isso, graças à liquidez do mercado, os bancos de investimento e outros grandes investidores conseguiram emprestar cada vez mais (aumento da alavancagem) para criar produtos de investimento adicionais, que incluíam ativos subprime instáveis.
Dívida colateralizada entra na briga
A capacidade de emprestar mais bancos e outros grandes investidores levou a criar obrigações de dívida colateralizada (CDO), que basicamente recolheram ações e "mezanino" (classificação média a baixa) de MBSs e as reembalaram mais uma vez, desta vez em mezanino CDOs.
Usando o mesmo esquema de pagamento "trickle down", a maioria dos CDOs mezaninos poderia obter uma classificação de crédito 'AAA', colocando-a nas mãos de fundos de hedge, fundos de pensão, bancos comerciais e outros investidores institucionais.
Os títulos garantidos por hipotecas residenciais (RMBS), nos quais os fluxos de caixa provêm de dívidas residenciais, e os CDOs estavam efetivamente removendo as linhas de comunicação entre o mutuário e o credor original. De repente, grandes investidores controlaram a garantia; como resultado, as negociações sobre pagamentos atrasados de hipotecas foram ignoradas para o modelo "direto à execução duma hipoteca" de um investidor que pretendia reduzir suas perdas. (Para saber mais, leia Como salvar sua casa da execução duma hipoteca .)
No entanto, esses fatores não teriam causado a crise atual se 1) o mercado imobiliário continuasse em expansão e 2) os proprietários pudessem realmente pagar suas hipotecas . No entanto, como isso não ocorreu, esses fatores apenas ajudaram a alimentar o número de execuções duma hipoteca posteriormente.
Taxas de Teaser e ARM
Com os credores hipotecários exportando grande parte do risco dos empréstimos subprime para os investidores, eles estavam livres para apresentar estratégias interessantes para originar empréstimos com seu capital liberado. Usando taxas de teaser (taxas especiais baixas que durariam o primeiro ano ou dois de uma hipoteca) nas hipotecas de taxa ajustável (ARM), os mutuários poderiam ser atraídos para uma hipoteca inicialmente acessível, na qual os pagamentos disparariam em três, cinco ou sete anos. (Para saber mais, leia Pesadelo armado e perigoso e sonho americano ou hipoteca? )
À medida que o mercado imobiliário atingiu seus picos em 2005 e 2006, as taxas de juros, os ARMs e o empréstimo "apenas com juros" (onde não são feitos pagamentos de princípio nos primeiros anos) foram cada vez mais pressionados pelos proprietários. À medida que esses empréstimos se tornaram mais comuns, menos tomadores de empréstimos questionaram os termos e foram atraídos pela perspectiva de serem capazes de refinanciar em alguns anos (com um lucro enorme, afirmava o argumento), permitindo que eles fizessem quaisquer pagamentos de recuperação. necessário. O que os mutuários não levaram em conta no mercado imobiliário em expansão, no entanto, foi que qualquer redução no valor da habitação deixaria o mutuário com uma combinação insustentável de pagamento com balão e pagamento de hipoteca muito mais alto.
Um mercado tão próximo de casa quanto o imobiliário torna-se impossível de ignorar quando se dispara em todos os cilindros. No espaço de cinco anos, os preços das casas em muitas áreas haviam literalmente dobrado, e praticamente qualquer pessoa que não tivesse comprado uma casa ou refinanciado se considerava atrasada na corrida para ganhar dinheiro nesse mercado. Os credores hipotecários sabiam disso e pressionavam cada vez mais agressivamente. Novas casas não podiam ser construídas com rapidez suficiente, e os estoques das construtoras subiram.
O mercado de CDO (garantido principalmente por dívida subprime) aumentou para mais de US $ 600 bilhões em emissões somente em 2006 - mais de dez vezes o valor emitido apenas uma década antes. Esses títulos, embora ilíquidos, foram apanhados com entusiasmo nos mercados secundários, que felizmente os estacionaram em grandes fundos institucionais com suas taxas de juros melhores do que o mercado.
Rachaduras começam a aparecer
No entanto, em meados de 2006, rachaduras começaram a aparecer. As vendas de novas casas estagnaram e os preços médios de venda interromperam sua subida. As taxas de juros - embora ainda historicamente baixas - estavam em alta, com o medo da inflação ameaçando aumentá-las. Todas as hipotecas e refinanciamentos fáceis de subscrever já haviam sido concluídas, e o primeiro dos ARMs instáveis, escritos 12 a 24 meses antes, estavam começando a ser redefinidos.
As taxas de inadimplência começaram a subir acentuadamente. De repente, o CDO não parecia tão atraente para os investidores em busca de rendimento. Afinal, muitos dos CDOs foram reembalados tantas vezes que era difícil dizer quanta exposição subprime havia realmente neles.
A crise do crédito fácil
Não demorou muito para que as notícias de problemas no setor passassem de discussões na sala de diretoria para notícias de destaque.
Dezenas de credores hipotecários - sem mercados secundários ou bancos de investimento mais ansiosos para vender seus empréstimos - foram cortados do que havia se tornado a principal fonte de financiamento e foram forçados a encerrar as operações. Como resultado, os CDOs passaram de ilíquidos para não comercializáveis.
Diante de toda essa incerteza financeira, os investidores tornaram-se muito mais avessos ao risco e procuraram relaxar posições em MBSs potencialmente perigosos, e qualquer título de renda fixa que não pagasse um prêmio de risco adequado pelo nível de risco percebido. Os investidores estavam votando em massa que os riscos subprime não eram dignos de serem tomados.
Em meio a essa perda de qualidade, os títulos do Tesouro de três meses se tornaram o novo produto de renda fixa "obrigatório" e os rendimentos caíram 1, 5% em questão de dias. Ainda mais notável do que a compra de títulos garantidos pelo governo (e de curto prazo) foi o spread entre títulos corporativos de prazo semelhante e letras T, que aumentou de cerca de 35 pontos base para mais de 120 pontos base em menos de uma semana.
Essas mudanças podem parecer mínimas ou prejudiciais para os olhos destreinados, mas nos modernos mercados de renda fixa - onde a alavancagem é o rei e o crédito barato é apenas o bobo da corte atual - um movimento dessa magnitude pode causar muitos danos. Isso foi ilustrado pelo colapso de vários fundos de hedge. (Para saber mais sobre esses colapsos, leia Perdendo a aposta do amaranto e falhas maciças nos fundos de hedge .)
Muitos fundos institucionais foram confrontados com chamadas de margem e colaterais de bancos nervosos, o que os forçou a vender outros ativos, como ações e títulos, para arrecadar dinheiro. O aumento da pressão de venda tomou conta das bolsas de valores, já que as principais médias de ações em todo o mundo foram atingidas por quedas acentuadas em questão de semanas, o que efetivamente paralisou o forte mercado que havia levado o Dow Jones Industrial Average a níveis mais altos de todos os tempos em julho de 2007.
Para ajudar a conter o impacto da crise, os bancos centrais dos EUA, Japão e Europa, através de injeções de dinheiro de várias centenas de bilhões de dólares, ajudaram os bancos com seus problemas de liquidez e ajudaram a estabilizar os mercados financeiros. O Federal Reserve também cortou a taxa de desconto, o que tornou mais barato para as instituições financeiras pedirem empréstimos do Fed, adicionar liquidez às suas operações e ajudar na luta contra ativos. (Para saber mais, leia Conheça os principais bancos centrais .)
A liquidez adicionada ajudou a estabilizar o mercado em um grau, mas o impacto total desses eventos ainda não está claro.
Conclusão
Não há nada inerentemente errado ou ruim na obrigação de dívida colateralizada ou em qualquer um de seus parentes financeiros. É uma maneira natural e inteligente de diversificar riscos e abrir mercados de capitais. Como qualquer outra coisa - a bolha das pontocom, o colapso da Long-Term Capital Management e a hiperinflação do início dos anos 80 - se uma estratégia ou instrumento for mal utilizado ou cozido demais, será preciso haver uma boa sacudida na arena. Chame isso de extensão natural do capitalismo, onde a ganância pode inspirar inovação, mas, se desmarcada, são necessárias grandes forças de mercado para trazer o equilíbrio de volta ao sistema.
Qual é o próximo?
Então, para onde vamos a partir daqui? A resposta a essa pergunta será centrada em descobrir o alcance do impacto, tanto nos Estados Unidos quanto no mundo. A melhor situação para todas as partes envolvidas continua sendo aquela em que a economia dos EUA se sai bem, o desemprego permanece baixo, a renda pessoal acompanha o ritmo da inflação e os preços dos imóveis encontram um ponto baixo. Somente quando a última parte acontecer, poderemos avaliar o impacto total do colapso do subprime.
A supervisão regulatória deve ficar mais rígida após esse fiasco, provavelmente mantendo as restrições de empréstimos e os ratings de títulos muito conservadores nos próximos anos. Quaisquer lições aprendidas à parte, Wall Street continuará a procurar novas maneiras de precificar riscos e empacotar títulos, e continua sendo dever do investidor ver o futuro através dos valiosos filtros do passado.
Para um balcão único sobre hipotecas subprime e o colapso da subprime, confira o Recurso Hipoteca subprime .
