O que é uma compra?
Um buy-up é um tipo de desconto associado aos empréstimos hipotecários à habitação. Envolve o credor oferecendo um incentivo inicial em dinheiro ao mutuário em troca de aceitar uma taxa de juros mais alta no empréstimo.
Geralmente, as aquisições são mais vantajosas para o mutuário se esperam revender a propriedade comprada dentro de um curto período de tempo. É importante ressaltar que o incentivo em dinheiro não pode exceder os custos de liquidação associados ao empréstimo.
Principais Takeaways
- Um buy-up é um tipo de desconto no qual o tomador de empréstimo aceita uma taxa de juros mais alta em troca de um incentivo financeiro inicial. A relação entre o tamanho do incentivo financeiro e o valor do aumento de juros é negociada entre os credor e devedor. No entanto, uma fórmula típica é que cada porcentagem do incentivo em dinheiro cause um aumento de 0, 25% na taxa de juros. Às vezes, as compensações também são pagas a corretores hipotecários e a agentes de crédito bancário. Os mutuários devem, portanto, ter cuidado para determinar se a taxa de juros cotada a eles foi afetada por tais acordos.
Noções básicas sobre aquisições
As aquisições geralmente são usadas por tomadores de empréstimos que desejam reduzir seus custos de liquidação de empréstimos. Como a aquisição resulta em uma taxa de juros mais alta do empréstimo, o mutuário está efetivamente pedindo dinheiro emprestado a essa taxa mais alta e usando-o para pagar parte ou todos os custos de liquidação.
Como a taxa de juros mais alta se aplica a todo o saldo da hipoteca, a opção de compra geralmente é apenas econômica se o tomador do empréstimo não pretender manter a hipoteca por um longo período de tempo. Nessas situações, o incentivo inicial em dinheiro pode mais do que compensar o aumento do custo dos juros, considerando que esses custos de juros serão suportados apenas por um período limitado de tempo.
Outra consideração a ter em atenção é que, às vezes, as aquisições também são pagas aos corretores hipotecários. Nessas situações, o corretor pode ser efetivamente incentivado a incentivar os mutuários a aceitar taxas acima do mercado em seus empréstimos hipotecários, também conhecidos como prêmios de spread de rendimento (YSPs). Se esses acordos de compra não forem claramente divulgados ao comprador, eles podem criar um conflito de interesses entre as duas partes.
Antes de 2010, os descontos de compra de corretores de hipoteca eram frequentemente obscurecidos nos termos de empréstimo das hipotecas que eles vendiam, dificultando a detecção dos mutuários quando estavam pagando um YSP em seus empréstimos hipotecários. Desde então, as mudanças nas diretrizes federais para novas estimativas de empréstimos exigem que os YSPs dos corretores sejam claramente divulgados ao comprador.
Apesar dessas melhorias, no entanto, o risco de possíveis conflitos ainda permanece. Especificamente, descontos de compra e outros incentivos também são concedidos às vezes a agentes de crédito nas próprias instituições de crédito. Nessas circunstâncias, pode haver pouca capacidade prática para o mutuário detectar se as taxas pagas são afetadas por esses incentivos. Como precaução, os mutuários devem fazer perguntas cuidadosas e diretas aos seus agentes de crédito sobre quais programas de incentivo, se houver, estão em vigor em relação ao seu empréstimo.
Exemplo do mundo real de uma aquisição
Para ilustrar, considere um comprador que deseja garantir uma hipoteca de US $ 100.000. A taxa de juros padrão oferecida pelo banco é de 4, 50%. No entanto, o comprador deseja usar um desconto de compra igual a 2, 50% do valor do empréstimo. Nesse cenário, o comprador receberia um incentivo em dinheiro de US $ 2.500 em troca de aceitar uma taxa de juros maior que o normal.
Embora o nível exato da nova taxa de juros esteja sujeito a negociação, a fórmula típica é que cada porcentagem do desconto resulte em um aumento de 0, 25% na taxa de juros da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, o incentivo em dinheiro de 2, 50% resultaria em um aumento da taxa de 0, 625%. A nova taxa de juros seria, portanto, de 5, 125%.
