Os preços imobiliários no fundo do poço estão atraindo alguns investidores imobiliários iniciantes para o mercado. Mas antes de se juntar às fileiras dos proprietários, verifique se você tem uma forte compreensão das informações financeiras que podem fazer a diferença entre se tornar o próximo Donald Trump e se encontrar no tribunal de falências. Aqui estão oito números de investimento imobiliário que você precisa conhecer. (Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: First Time Homebuyer's Guide)
1. Seu pagamento de hipoteca
Para uma casa ocupada pelo proprietário padrão, os credores geralmente preferem uma relação dívida / renda total de 36%, mas alguns vão até 45%, dependendo de outros fatores qualificados, como sua pontuação de crédito e reservas de caixa. Esse índice compara sua renda mensal bruta total com suas obrigações mensais de pagamento de dívidas. Para o pagamento da moradia, os credores preferem uma renda bruta do total da moradia de 28 a 33%, dependendo de outros fatores. Para uma propriedade de investimento, as diretrizes da Freddie Mac afirmam que a relação dívida / renda máxima é de 45%. (Para saber mais, confira maneiras simples de investir em imóveis. )
2. Requisitos de adiantamento
Enquanto propriedades ocupadas pelo proprietário podem ser financiadas com uma hipoteca e até 3, 5% abaixo para um empréstimo da FHA, as hipotecas dos investidores normalmente exigem um adiantamento de 20 a 25% ou, às vezes, até 40%. Nenhum dos adiantamentos ou custos de fechamento de uma propriedade de investimento pode ser proveniente de fundos para doações. Os credores individuais determinarão quanto você precisará depositar para se qualificar para um empréstimo, dependendo dos índices de dívida / renda, pontuação de crédito, preço da propriedade e provável aluguel.
8 números para avaliar um investimento imobiliário
3. Renda de Aluguel para Qualificar
Embora você possa presumir que, como os pagamentos de aluguel do seu inquilino (esperançosamente) cobrirão sua hipoteca, você não deve precisar de renda extra para se qualificar para o empréstimo à habitação. No entanto, para que o aluguel seja considerado renda, você deve ter um histórico de dois anos em gerenciamento de propriedades para investimento, adquirir cobertura de seguro contra perda de aluguel por pelo menos seis meses de aluguel mensal bruto e qualquer receita de aluguel negativa de qualquer propriedade de aluguel deve ser considerado como dívida no rácio dívida / rendimento. (Além de criar uma valorização contínua da renda e do capital, os imóveis fornecem deduções que podem reduzir o imposto de renda sobre os seus lucros. Consulte Deduções fiscais para proprietários de imóveis para aluguel .)
TUTORIAL: Exploração de investimentos imobiliários
4. Relação Preço / Renda
Essa relação comparou o preço médio da família em uma área com a renda média da família. Antes da bolha imobiliária estourar, a relação preço / renda nos EUA era de 2, 75, enquanto no final de 2010 a proporção era de 1, 71. A média entre 1989 e 2003 é de 1, 92, de acordo com a Fiserv, Inc., Agência Federal de Financiamento da Habitação, Moody's Analytics.
5. Preço do aluguel
A relação preço / aluguel é um cálculo que compara preços médios de imóveis e aluguéis medianos em um mercado específico. Simplesmente divida o preço médio da casa pela renda média anual para gerar uma relação. No auge do mercado americano em 2006, a proporção para os EUA era de 18, 46. O índice caiu para 11, 34 no final de 2010. A média de longo prazo (de 1989 a 2003) foi de 9, 56. Como regra geral, os consumidores devem considerar a compra quando a taxa é menor de 15 anos e o aluguel superior a 20. Os mercados com uma alta relação preço / aluguel geralmente não oferecem uma oportunidade de investimento tão boa. (Pensando em comprar uma casa? Examinamos os custos iniciais e contínuos, bem como os benefícios. Confira Alugar ou comprar? As questões financeiras .)
6. Rendimento Bruto do Aluguel
O rendimento bruto do aluguel de uma propriedade individual pode ser encontrado dividindo o aluguel anual coletado pelo custo total da propriedade e multiplicando esse número por 100 para obter a porcentagem. O custo total da propriedade inclui o preço de compra, todos os custos de fechamento e custos de renovação.
7. Taxa de capitalização
Um número mais valioso do que o rendimento bruto do aluguel é a taxa de capitalização, também conhecida como cap rate ou rendimento líquido do aluguel, porque esse valor inclui as despesas operacionais da propriedade. Isso pode ser calculado começando com o aluguel anual e subtraindo as despesas anuais, dividindo esse número pelo custo total da propriedade e multiplicando o número resultante por 100 para a porcentagem. As despesas totais com propriedades de aluguel incluem custos de reparo, impostos, seguro de proprietário, custos de vacância e taxas de agentes.
8. Fluxo de Caixa
A linha inferior
Depois de fazer todos esses cálculos, você pode tomar uma decisão informada sobre se uma determinada propriedade será um investimento valioso.
