Uma hipoteca presumível permite que o comprador de uma propriedade assuma a hipoteca do vendedor da propriedade. Pode haver benefícios para o comprador e o vendedor vinculados a uma hipoteca assumida. No entanto, tudo depende do comprador possuir a capacidade de assumir a taxa de hipoteca assumida, que geralmente é menor do que as taxas vigentes no mercado. Além disso, uma hipoteca assumable ajuda o comprador a evitar determinados custos de liquidação. Geralmente, empréstimos concedidos durante os últimos 20 anos de uma hipoteca raramente são assumíveis, com a exceção notável dos empréstimos VA e FHA.
O comprador não é a única parte a se beneficiar de uma hipoteca assumable. O vendedor compartilha da arbitragem cobrando um preço mais alto pela propriedade, exigindo que o comprador pague os custos de fechamento em que o vendedor possa incorrer, ou exigindo pagamento em dinheiro por metade das economias do comprador durante um período acordado.
Por exemplo, se a taxa de juros atual é de 8%, a taxa de hipoteca presumível é de 5% e o comprador planeja morar na casa por cinco anos, o vendedor pode exigir metade das economias esperadas, muitas vezes não descontadas, para os cinco anos período. Nesse caso, a hipoteca assumable pode beneficiar o vendedor ainda mais do que o comprador!
Aqui estão algumas das vantagens e desvantagens das hipotecas assumidas para compradores e vendedores.
Vantagens
- Se a taxa de juros presumível for menor que as taxas atuais do mercado, o comprador economizará dinheiro imediatamente. Também haverá menos custos de fechamento associados à assunção de uma hipoteca. Isso pode economizar dinheiro para o vendedor e o comprador. Se o comprador estiver obtendo uma taxa de juros mais baixa, o vendedor poderá achar mais fácil negociar um preço mais próximo do preço justo de mercado. O vendedor também poderá se beneficiar do uso da hipoteca presumível como estratégia de marketing para atrair compradores. Nem todas as hipotecas são assumable, e o vendedor pode obter vantagem sobre a concorrência no mercado.
Desvantagens
- Um comprador que assume uma hipoteca pode exigir uma grande quantia em dinheiro ou fazer uma segunda hipoteca. Se a casa for avaliada a um preço superior à hipoteca que permanece na casa, o comprador deverá compensar a diferença. Uma casa pode estar no mercado por US $ 350.000, mas a hipoteca a ser assumida é de apenas US $ 200.000. O comprador precisará contribuir com US $ 150.000. Uma segunda hipoteca é problemática porque há dois financiadores envolvidos e os detalhes contratuais são complexos nos casos em que o comprador é inadimplente. Além disso, supor que outro empréstimo negue os benefícios do empréstimo assumível.
Finalmente, os empréstimos VA e FHA podem ser assumidos, desde que o comprador receba aprovação de crédito do credor hipotecário. Essa contingência não é colocada no credor, que concorda que o empréstimo pode ser assumido, mas é uma maneira de o credor determinar se o comprador é digno de crédito. Nesses casos, o vendedor não receberá nenhum dos lucros da arbitragem, mas o comprador deve pagar taxas adicionais ao VA ou ao FHA.
