Usando seu ira para comprar imóveis

Índice

• O IRA certo para a propriedade
• O que é e o que não é seu
• Fazendo a compra em um IRA
• Possuir a propriedade em um IRA
• Venda da propriedade em um IRA
• Prós e contras da propriedade em um IRA
• A linha inferior

Quando se trata de IRAs, ativos financeiros - ações, títulos e fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa (ETFs) - são os suspeitos usuais de investimento. Ainda assim, é possível manter imóveis no seu Roth IRA sob certas condições. Você pode comprar residências unifamiliares ou multiplex, prédios de apartamentos, propriedades comerciais, como lojas de varejo, hotéis ou complexos de escritórios, terrenos e lotes brutos e até deslizamentos de barco.

Porém, não é tão fácil quanto comprar algumas centenas de ações. Se você quiser mergulhar nas compras de imóveis por meio do IRA autodirigido, precisará conhecer as regras - e existem muitas.

Principais Takeaways

• Você pode manter imóveis em seu IRA, mas precisará de um IRA autodirigido para fazê-lo. Qualquer imóvel que comprar deve ser estritamente para fins de investimento: você e seus familiares não podem usá-lo. um IRA geralmente exige pagamento em dinheiro, e todas as despesas de propriedade devem ser pagas pelo IRA. Manter imóveis no IRA pode ser complicado, com questões tributárias e burocracia. Mas, por outro lado, a propriedade pode fornecer uma boa (ou ótima) taxa de retorno e diversificar seu portfólio.

O IRA certo para comprar propriedades de investimento

Primeiro de tudo, seu IRA deve ser auto-direcionado. O termo "autodirigido" significa que investimentos alternativos são aceitos ou oferecidos pelo custodiante do IRA, pela instituição financeira ou pela empresa responsável pelos requisitos de manutenção de registros e relatórios de IRS. Um IRA autodirigido é independente de qualquer corretora, banco ou empresa de investimento que tome decisões por você (a maioria das contas de corretagem não permite posses de imóveis).

Para comprar e possuir propriedades por meio do IRA, você ainda precisará de um custodiante, uma entidade especializada em contas autodirecionadas que gerenciarão a transação, a papelada associada e os relatórios financeiros. Tudo passa pelo custodiante para impedir que você viole as regras estritas relacionadas a esses tipos de transações imobiliárias.

Como seria de esperar, o custodiante cobrará uma taxa pelo serviço. No entanto, não o aconselhará sobre a melhor forma de estruturar suas participações. O trabalho deste custodiante é lidar com o trabalho de retaguarda.

Antes de examinarmos o restante das regras, entenda este fato básico: você e seu IRA são duas entidades separadas. Seu IRA possui a propriedade - você não. De fato, o título da propriedade será "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA".

O que é e o que não é seu

Sua propriedade imobiliária deve ser puramente um investimento. Você não pode usá-lo como uma casa de férias, um lugar para seus filhos viverem, uma segunda casa ou um escritório para sua empresa. Essas regras se aplicam a você e às pessoas que o IRS considera "desqualificadas". Então, quem é considerado uma pessoa desqualificada?

• Seu cônjugeSeus pais, avós e bisavósSeus filhos e cônjuges, netos e bisnetosProvedores de serviços de sua entidade IRAQualquer entidade que possua mais de 50% da propriedade

Você também não pode comprar a propriedade de uma dessas pessoas desqualificadas - isso é chamado de transação autônoma - nem o IRA pode comprar a propriedade que você já possui. Você pode aprender mais sobre transações proibidas na seção 4.72.11.2.1 do Manual da receita interna.

Fazendo a compra

Seu saldo IRA terá que ser bastante alto, porque não é fácil obter uma hipoteca para comprar imóveis dentro de um IRA. Você provavelmente terá que pagar em dinheiro, o que não apenas tira uma grande parte da conta, mas também afeta sua taxa de retorno no futuro.

Os investidores imobiliários geralmente pagam uma pequena quantia e aproveitam as taxas de juros ainda relativamente baixas para alavancar a compra, imaginando que podem ganhar mais dinheiro na propriedade do que pagam em juros. Se você não puder financiar sua compra de imóveis, perderá esse potencial para um retorno significativo do investimento (ROI).

Alguns bancos consideram empréstimos para esse tipo de transação, mas isso apresenta outro problema: qualquer receita proveniente da propriedade pode ser considerada renda tributável comercial não relacionada (UBTI). Você pode aprender mais sobre o UBTI na Seção 511 404 do IRS Internal Revenue Code (IRC).

Propriedade do imóvel

Como o seu IRA não paga impostos, você não pode tirar proveito das deduções fornecidas com a propriedade de imóveis. Como você pagou em dinheiro, não há pagamentos de juros de hipoteca a deduzir. Você também não obtém os benefícios de deduções ou depreciação de impostos sobre propriedades. Se sua propriedade gerar renda, tudo será devolvido ao IRA. Como você não possui a propriedade, não pode embolsar nenhuma parte da renda. (Obviamente, você receberá o dinheiro eventualmente, quando fizer saques da conta na aposentadoria.)

Pelo lado positivo, nenhuma das despesas de manutenção ou outros custos associados à propriedade de imóveis sai do seu bolso. O IRA paga por tudo. No entanto, isso não ocorre sem inconvenientes. Cada dólar que sai do seu IRA é um dólar que não leva mais algumas décadas para ser valorizado sem impostos.

Um enorme risco: despesas de manutenção que drenam o dinheiro do IRA e levam a multas caras se você "contribuir em excesso" para a conta para cobri-los.

E o que acontece se a propriedade incorre em uma série de despesas importantes que empurram seu saldo do IRA para um valor tão baixo que a conta não tem dinheiro suficiente para pagar por isso? Lembre-se, você não pode pagar por nada relacionado a essa propriedade do seu próprio bolso, e as contribuições para o IRA são limitadas: você só pode depositar US $ 6.000 a US $ 7.000 se tiver 50 anos ou mais em 2020.

Se isso não cobrir o reparo, e você precisar depositar mais, estará sujeito a penalidades associadas à contribuição excessiva. Esse é um risco significativo, pois muitas vezes a propriedade exige manutenção cara, e a renda obtida com o aluguel pode não cobrir o que você precisa gastar em um ano de alta manutenção.

Venda da propriedade em um IRA

Para vender sua propriedade, calcule um preço de venda como faria com qualquer outra propriedade imobiliária. Depois que ambas as partes concordarem com um preço e termos, solicite que seu custodiante venda a propriedade em nome do seu IRA. Todo o dinheiro será devolvido ao seu IRA, diferido ou isento de impostos, dependendo da composição do seu IRA.

Uma consideração final: liquidez. Quão fácil é para você sair do investimento? Com ações, é relativamente fácil. Às vezes, você pode recuperar seu dinheiro em segundos. Por outro lado, o setor imobiliário é um investimento notoriamente ilíquido. Pode levar muito tempo para se desfazer e você poderá perder dinheiro ao longo do caminho. Como oito milhões de pessoas aprenderam na Grande Recessão de 2008, você pode se deparar com um ativo que vale menos do que a quantidade de dinheiro que lhe deve.

Prós e contras da propriedade em um IRA

Já mencionamos tantas dificuldades e inconvenientes que você deve estar se perguntando, neste momento, se há algum motivo para colocar propriedades em um IRA. Historicamente, o setor imobiliário tem sido um bom investimento a longo prazo, à medida que os valores dos imóveis aumentam ao longo do tempo, e a valorização a longo prazo anda de mãos dadas com o horizonte de investimento a longo prazo de uma conta de aposentadoria. No curto prazo, qualquer renda gerada pela propriedade é protegida por impostos dentro do IRA. Finalmente, como ativo ativo, o setor imobiliário ajuda a diversificar um portfólio investido em ações e outros títulos - não é a pior idéia do mundo.

Prós

• O setor imobiliário ajuda a diversificar um portfólio, muitas vezes indo contra os mercados financeiros.

• O setor imobiliário tem valorizado historicamente ao longo do tempo, ideal para o horizonte de investimentos de longo prazo do IRA.

• Os imóveis podem fornecer um fluxo de renda estável a partir dos aluguéis, e qualquer renda que você coletar cresce isenta de impostos dentro do IRA.

• Você pode comprar, vender, inverter e acumular propriedades.

Contras

• Você precisa configurar um IRA auto-dirigido com um custodiante.

• Você não pode reivindicar deduções de impostos sobre a propriedade, juros de hipotecas, depreciação e outras despesas relacionadas à propriedade.

• Todas as despesas, reparos e custos de manutenção devem ser pagos com fundos da IRA e você deve pagar outras pessoas para executá-las e gerenciar a propriedade.

• Você e seus parentes não podem morar ou administrar um negócio fora da propriedade.

A linha inferior

Usar um IRA para comprar uma propriedade de investimento não é para os fracos de coração, nem para qualquer pessoa que não esteja familiarizada com os diferentes tipos de contas de aposentadoria individuais. Investimentos imobiliários de qualquer tipo são bastante arriscados ou, na melhor das hipóteses, alta manutenção; para um IRA, no entanto, o setor imobiliário é uma opção particularmente de alto risco. Não apenas os valores das propriedades podem cair, em vez de subir; um ano de custos de manutenção significativos também poderá sujeitá-lo a multas se o seu limite de receita e contribuição do IRA não cobrir reparos que você não pode ignorar.

A menos que você tenha tempo e conhecimento para gerenciar imóveis, provavelmente é melhor optar por estratégias mais populares para o seu IRA. Ou considere opções imobiliárias securitizadas, como fundos de investimento imobiliário (REITs) ou fundos mútuos e ETFs que investem em propriedades. Essa é uma forma indireta de propriedade, mas é uma proposta mais simples e mais líquida - e também pode ser realizada em IRAs regulares.