O que é uma hipoteca de apreciação compartilhada (SAM)?
Uma hipoteca de valorização compartilhada (SAM) é quando o mutuário ou comprador de uma casa compartilha uma porcentagem da valorização do valor da casa com o credor. Em troca dessa compensação adicional, o credor concorda em cobrar uma taxa de juros abaixo da taxa de juros vigente no mercado.
Compreendendo uma hipoteca de apreciação compartilhada
Uma hipoteca de valorização compartilhada (SAM) difere de uma hipoteca regular durante a revenda do imóvel. Com uma hipoteca padrão, o mutuário paga ao credor o principal devido ao empréstimo, acrescido de juros por um determinado número de anos. Quando o mutuário vende a casa, o produto da venda é usado para quitar a hipoteca, se ainda houver um saldo devido ao banco.
Como exemplo, digamos que um proprietário financiou US $ 300.000 e, no final da hipoteca, o mutuário pagou o empréstimo. Vamos supor que o valor da casa tenha aumentado de US $ 300.000 para US $ 360.000 ou 20%. O mutuário mantém o ganho de 20%, bem como o produto da venda.
Com um SAM, o mutuário concorda em dar uma parte do valor apreciado da casa ao credor quando o mutuário vender a casa, além de pagar a hipoteca. O valor apreciado pago ao banco é chamado de juros contingentes porque você está dando ao credor um interesse no valor apreciado da propriedade. Os juros contingentes são acordados antecipadamente e são devidos ao credor na venda do imóvel. O banco geralmente oferece uma taxa de juros mais baixa em um SAM.
Usando nosso exemplo anterior, digamos que o mutuário tenha realizado uma hipoteca de valorização compartilhada com o banco, que possui uma cláusula contingente de 25%. Se você se lembra, o valor da casa foi apreciado de US $ 300.000 a US $ 360.000 para um ganho de US $ 60.000 em valor. Sob as diretrizes do SAM, o proprietário pagaria ao banco 25% ou US $ 15.000 da apreciação de US $ 60.000 em valor.
Principais Takeaways
- Uma hipoteca de valorização compartilhada (SAM) é quando o mutuário ou comprador de uma casa compartilha uma porcentagem da valorização do valor da casa com o credor. taxa de juros de mercado. Uma hipoteca de valorização compartilhada pode ter uma cláusula de eliminação progressiva após um número definido de anos.
Variações de hipotecas de valorização compartilhada
As hipotecas de valorização compartilhada podem ter vários contingentes incorporados a elas. Um SAM pode incluir uma cláusula de eliminação progressiva, na qual pode eliminar totalmente ou reduzir a porcentagem paga ao credor ao longo do tempo. A cláusula incentiva o proprietário a não vender a propriedade e pagar o empréstimo hipotecário. Com algumas cláusulas, o interesse contingente pode desaparecer completamente, pelo que o proprietário não deve nada no momento da venda.
Outra variação da cláusula de eliminação gradual pode estipular que o mutuário pague uma porcentagem da valorização do preço da habitação somente se a casa for vendida nos primeiros anos. Um termo típico de eliminação progressiva estipularia que 25% da valorização seria paga ao credor se o mutuário vender dentro de cinco anos.
A situação ideal para o mutuário seria manter a casa por cinco anos e, se houver um aumento no valor, vendê-la após o quinto ano, uma vez que o mutuário manteria toda a apreciação do preço. No entanto, pode haver riscos para o mutuário. Se um mutuário não vender a casa e possuir a propriedade até o término da hipoteca, ele ainda poderá pagar ao banco a parte do valor apreciado - se não houver uma cláusula de eliminação gradual.
Por outro lado, os SAMs ajudam os credores a recuperar qualquer interesse perdido se um mutuário vender a propriedade antes de pagar a hipoteca. Os bancos ganham dinheiro com os juros cobrados em um empréstimo hipotecário e, se um comprador vender a casa, o banco perde quaisquer pagamentos futuros de juros. Uma hipoteca de valorização compartilhada ajuda a compensar parte da perda de juros do empréstimo, se o imóvel for vendido.
Hipotecas de apreciação compartilhada na prática
Às vezes, hipotecas de valorização compartilhada são usadas com investidores imobiliários e nadadeiras domésticas. Nadadeiras são os investidores que compram e reformam um imóvel na esperança de obter lucro. SAMs para nadadeiras tendem a funcionar melhor em um crescente mercado imobiliário. No entanto, esse tipo de empréstimo à habitação costuma ter um prazo para o pagamento do saldo. Os imóveis que não são vendidos dentro do prazo geralmente têm refinanciamento do saldo remanescente à taxa de mercado em vigor.
Outro uso para uma hipoteca de valorização compartilhada é quando um empréstimo hipotecário excede o valor da casa ou está debaixo d'água. Uma hipoteca subaquática pode ocorrer se o mercado imobiliário decair após a compra da casa. O banco pode oferecer uma modificação do empréstimo para reduzir a dívida hipotecária para corresponder ao menor valor de mercado da casa. Em troca, o banco poderia solicitar que o empréstimo fosse modificado para uma hipoteca de valorização compartilhada.
No entanto, pode haver várias questões tributárias com os SAMs, em que os credores podem não receber o mesmo tratamento tributário para o ganho apreciado dos mutuários. Como resultado, é importante entrar em contato com um consultor ou contador tributário para ajudar a determinar se vale a pena buscar uma hipoteca de valorização compartilhada.
