O que é um acionador de reformulação
Um gatilho de reformulação é uma cláusula em um contrato de empréstimo que aciona uma modificação não programada no cronograma de amortização restante do empréstimo, como sua tabela de pagamento, caso determinadas condições sejam atendidas.
QUEBRANDO O gatilho de reformulação
Um gatilho de reformulação altera essencialmente o escopo do cronograma de amortização, de modo a garantir o pagamento pontual. Em particular, a cláusula refere-se a hipotecas de amortização negativas. Por definição, ocorre uma amortização negativa quando o saldo do principal de um empréstimo aumenta porque um mutuário não efetuou pagamentos que cobrem os juros devidos. Os juros remanescentes devidos são adicionados ao principal do empréstimo. Quando o saldo do principal em aberto da hipoteca sobe para uma determinada porcentagem, geralmente entre 110% e 125% do saldo principal original da hipoteca, o gatilho entra em vigor e a reformulação se torna efetiva.
A amortização negativa pode ocorrer com certos tipos de hipotecas de taxa ajustável (ARMs), incluindo hipotecas de taxa ajustável de opção de pagamento. Essas hipotecas permitem aos mutuários várias maneiras diferentes de quitar a hipoteca, como pagar todo o principal e juros, pagar apenas os juros ou pagar apenas parte dos juros. Embora o devedor possa entender que as diferentes opções de pagamento com uma opção ARM, o devedor pode acabar pagando mais a longo prazo.
Triggers e riscos de reformulação
Um gatilho de reformulação apresenta certos riscos com os quais os mutuários devem se familiarizar enquanto se envolvem no processo de solicitação de hipoteca, porque a falta de entendimento pode criar problemas financeiros reais.
Quando uma hipoteca de taxa ajustável da opção de pagamento atinge seu limite de amortização negativo e desencadeia uma reformulação não programada, é provável que o pagamento mensal aumente substancialmente, resultando em choque de pagamento. O pagamento acessível que o mutuário pagou pode se transformar em um encargo financeiro significativo, caso a taxa do BRAÇO seja ajustada e exija um pagamento mensal maior. Em um cenário extremo, o pagamento pode aumentar até o ponto em que o mutuário não tem outra opção a não ser pagar a dívida.
Notavelmente, mesmo um aumento modesto nas taxas de juros, dependendo do nível do limite de amortização negativo da hipoteca, poderia causar uma reformulação não programada vários meses antes do mês 61, que normalmente é a primeira reformulação programada em uma opção de pagamento ARM. É um procedimento operacional padrão para uma opção de recompra de empréstimos ARM a cada cinco ou 10 anos; portanto, o Mês 61 é um marcador significativo no caminho para o reembolso do empréstimo. É quando um novo pagamento mínimo é calculado. Ele deve ser pago no mês 61 com base na taxa totalmente indexada, no prazo remanescente do empréstimo e no saldo do empréstimo naquele momento.
