O que é o REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit)?
Um canal de investimento imobiliário (REMIC) é um veículo para fins especiais (SPV) usado para reunir empréstimos hipotecários e emitir títulos lastreados em hipotecas (MBS).
Principais Takeaways
- Um conduto de investimento imobiliário (REMIC) é um veículo para fins especiais (SPV) que é usado para reunir empréstimos hipotecários e emitir títulos lastreados em hipotecas (MBS). o canal de investimento imobiliário (REMIC) pode ser organizado como uma parceria, um fundo, uma corporação ou uma associação e está isento de impostos federais.
Noções sobre Condutas de Investimento Imobiliário Imobiliário (REMIC)
Os conduítes de investimento em hipotecas imobiliárias mantêm hipotecas comerciais e residenciais em confiança e emitem interesses nessas hipotecas securitizadas para investidores. Semelhante às obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs), os REMIC reúnem uma variedade de hipotecas individuais em conjuntos com base no risco e no vencimento, emitindo posteriormente títulos ou outros valores mobiliários aos investidores. Esses títulos são negociados no mercado secundário de hipotecas.
Os REMIC foram autorizados pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986. Um canal de investimento imobiliário pode ser organizado como uma parceria, um fundo, uma corporação ou uma associação. Os REMICs são entidades isentas de impostos federais, embora os investidores ainda estejam sujeitos ao imposto de renda individual. O status de isenção de impostos de um REMIC pode ser perdido se um empréstimo em seu pool for trocado por outro empréstimo. Os regulamentos federais exigem que os empréstimos em um determinado pool sejam constantes. Em outras palavras, os empréstimos não podem ser modificados ou trocados significativamente por empréstimos diferentes com novos termos.
Fannie Mae e Freddie Mac são alguns dos emissores mais importantes dos REMICs.
Problemas com o conduto de investimento imobiliário (REMIC)
Restrições podem ser impostas a empréstimos imobiliários comerciais que foram securitizados pelas REMICs. Se um proprietário estiver interessado em fazer melhorias em um imóvel coberto por esse empréstimo, ele poderá enfrentar limitações que os impedirão de tomar medidas. As reformas planejadas podem alterar substancialmente o valor das garantias que garantiram o empréstimo, o que não seria permitido. Foram apresentadas propostas para alterar os regulamentos que limitam e restringem essas reformas. A intenção era permitir que os proprietários com empréstimos comerciais securitizados pelas REMICs realizassem melhorias e aprimoramentos para tornar suas propriedades mais atraentes para o mercado.
Por exemplo, a Lei de Melhoria de Condutas de Investimento Imobiliário Imobiliário de 2009 foi proposta por legislação introduzida no Congresso. O objetivo pretendido era atualizar as regras do REMIC para permitir que proprietários de ativos imobiliários problemáticos modifiquem suas propriedades. Ele foi especificamente focado em hipotecas e propriedades de execução de hipotecas qualificadas no Programa de Alívio de Ativos com Problemas (TARP).
A legislação proposta incluía uma declaração de que modificações de propriedade sob tais termos não seriam consideradas transações proibidas, conforme descrito pelo Internal Revenue Service. O interesse no REMIC continuaria sendo tratado como juros regulares e os recursos gerados por modificações na propriedade seriam tratados da mesma forma como se fossem recebidos por meio de hipotecas qualificadas.
