O que significa títulos de margem de juros líquidos?
Um NIMS (Net Interest Margin Security) é um título imobiliário que permite aos detentores receber fluxos de caixa excedentes de conjuntos de empréstimos hipotecários securitizados. Em uma transação típica do NIMS, o excesso de fluxo de caixa do conjunto de empréstimos hipotecários securitizados é transferido para uma conta fiduciária. Os investidores em NIMS subsequentemente recebem pagamentos de juros dessa conta fiduciária.
Noções básicas sobre títulos de margem de juros líquidos (NIMS)
Os títulos de margem de juros líquidos são um tipo especializado de títulos lastreados em hipotecas de segunda classe (MBS). Esses MBS são títulos lastreados em ativos que agrupam hipotecas em um produto que os investidores podem comprar. Os NIMS existem porque vários conjuntos de hipotecas securitizadas contêm hipotecas subprime com taxas de juros mais altas do que as taxas normalmente oferecidas aos investidores em títulos garantidos por hipotecas (MBS). Quanto mais significativa for a diferença nessas taxas de juros, maior será o excesso de fluxo de caixa gerado pelo MBS e, portanto, maior será o valor do NIMS.
Parte do excesso de fundos será destinada aos credores seniores em pagamento por perdas e despesas gerais, e o saldo será destinado aos investidores. Além disso, é prática comum que os investidores do NIMS recebam reivindicações sênior sobre os recebimentos de quaisquer multas por pagamento antecipado cobradas nas hipotecas subjacentes.
Se houver um aumento significativo na taxa de inadimplência das hipotecas mantidas no MBS, haverá uma diminuição subsequente no excesso de fluxo de caixa. A redução no fluxo de caixa levará a um rápido declínio na lucratividade do valor de um NIMS (Net Interest Margin Security).
Os títulos NIMS geralmente são adquiridos por meio de transações de colocação privada ou por investidores especializados em hipotecas. Em muitos casos, a empresa que originou os empréstimos hipotecários e emitiu o MBS é a mesma que investirá no NIMS. Assim, os emissores de títulos lastreados em hipotecas são freqüentemente encontrados securitizando seus interesses residuais.
A história dos títulos de margem líquida de juros
O NIMS ficou disponível no mercado aberto em meados dos anos 90. Inicialmente, os títulos tiveram um desempenho ruim, pagando a uma taxa mais lenta do que o previsto. Esse baixo desempenho foi atribuído principalmente a negócios mal estruturados. As transações subsequentes se beneficiaram de atualizações estruturais significativas nos títulos.
Como uma espécie de segurança garantida por hipotecas, o NIMS teve um papel na crise das hipotecas de 2007-2009. A complexidade inerente à securitização de hipotecas levou muitos investidores a minimizar o risco. Uma vez que o mercado imobiliário começou a declinar o valor do NIMS, e outros títulos lastreados em hipotecas caíram acentuadamente. À medida que as perdas relacionadas a hipotecas se acumulavam e se tornavam mais significativas, muitos produtos hipotecários securitizados começaram a perder liquidez. O efeito líquido do repentino declínio no NIMS e em outros títulos lastreados em hipotecas foi contribuir para o medo dos investidores, o que acabou levando a uma crise financeira mais geral.
