O que é amortização negativa?
Amortização negativa é um termo financeiro que se refere a um aumento no saldo principal de um empréstimo, causado pela falta de cobertura dos juros devidos por esse empréstimo. Por exemplo, se o pagamento de juros de um empréstimo for $ 500 e o mutuário pagar apenas $ 400, a diferença de $ 100 será adicionada ao saldo principal do empréstimo.
Principais Takeaways
- Os empréstimos não amortizados são adicionados ao saldo de principal não pago.As amortizações negativas são comuns entre certos tipos de produtos hipotecários.Embora a amortização negativa possa ajudar a fornecer mais flexibilidade aos mutuários, também pode aumentar sua exposição à taxa de juros risco.
Entendendo a amortização negativa
Em um empréstimo típico, o saldo principal é gradualmente reduzido à medida que o mutuário faz pagamentos. Um empréstimo de amortização negativo é essencialmente o fenômeno reverso, em que o saldo do principal cresce quando o tomador deixa de efetuar pagamentos.
Amortizações negativas são apresentadas em alguns tipos de empréstimos hipotecários, como hipotecas de taxa ajustável de opção de pagamento (ARMs), que permitem que os mutuários determinem quanto da parcela de juros de cada pagamento mensal eles optam por pagar. Qualquer parcela dos juros que eles optem por não pagar é então adicionada ao saldo principal da hipoteca.
Outro tipo de hipoteca que incorpora amortizações negativas é a chamada hipoteca de pagamento graduado (GPM). Nesse modelo, o cronograma de amortização é estruturado de forma que os primeiros pagamentos incluam apenas uma parte dos juros que serão cobrados posteriormente. Enquanto esses pagamentos parciais estiverem sendo feitos, a parte dos juros ausentes será adicionada novamente ao saldo principal do empréstimo. Nos períodos de pagamento posteriores, os pagamentos mensais incluirão o componente de juros total, fazendo com que o saldo do principal diminua mais rapidamente.
Embora as amortizações negativas ofereçam flexibilidade aos mutuários, elas podem se mostrar caras. Por exemplo, no caso de um ARM, um mutuário pode optar por adiar o pagamento de juros por muitos anos. Embora isso possa ajudar a aliviar o ônus dos pagamentos mensais no curto prazo, pode expor os mutuários a graves choques futuros no pagamento, caso as taxas de juros subam mais tarde. Nesse sentido, o montante total de juros pago pelos mutuários pode ser muito maior do que se não tivessem se baseado em amortizações negativas, para começar.
Exemplo do mundo real de amortização negativa
Considere o seguinte exemplo hipotético: Mike, comprador iniciante em imóveis, deseja manter o pagamento mensal da hipoteca o mais baixo possível. Para conseguir isso, ele opta por um ARM, optando por pagar apenas uma pequena parte dos juros em seus pagamentos mensais.
Vamos assumir que Mike obteve sua hipoteca quando as taxas de juros eram historicamente baixas. Apesar disso, seus pagamentos mensais de hipotecas consomem uma porcentagem significativa de sua renda mensal - mesmo quando ele tira proveito da amortização negativa oferecida pelo ARM.
Embora o plano de pagamento de Mike possa ajudá-lo a gerenciar suas despesas no curto prazo, ele também o expõe a um maior risco de taxa de juros de longo prazo, porque se as taxas de juros futuras aumentarem, ele poderá não conseguir pagar seus pagamentos mensais ajustados. Além disso, como a estratégia de pagamento de juros baixos de Mike está causando uma diminuição mais lenta do saldo do empréstimo, ele terá mais capital e juros a pagar no futuro do que se tivesse simplesmente pago todos os juros e capital que devia a cada mês.
A amortização negativa é denominada "NegAm" ou "juros diferidos".
