O que é um Mello-Roos?
Um Mello-Roos é um distrito fiscal ad hoc da Califórnia criado para financiar um projeto de infraestrutura. Um distrito pode ser criado apenas com a aprovação de dois terços dos eleitores e permite que um imposto especial seja cobrado de seus residentes. A lei estadual que permite tais distritos foi implementada em 1982 como uma forma de os governos locais contornarem o limite máximo de 1978 do estado para os aumentos de impostos sobre propriedades.
A lei tributária de Mello-Roos permanece controversa. Os desenvolvedores da Califórnia são conhecidos por anunciar suas casas recém-construídas como "No Mello-Roos!"
Compreendendo Mello-Roos
Um distrito de instalações comunitárias de Mello-Roos (CFD) pode ser criado por uma cidade, condado ou distrito escolar.
Um Mello-Roos permite que um município ou distrito escolar ou distrito escolar local venda títulos, a fim de financiar um projeto ou serviço específico. Os projetos permitidos pela lei da Califórnia variam de melhorias na infraestrutura a serviços de polícia e bombeiros, escolas, parques e creches.
Principais Takeaways
- O Mello-Roos é um distrito especial de avaliação tributária criado na Califórnia para financiar a infraestrutura ou serviços locais. O imposto é aplicado apenas aos residentes do distrito que se beneficia do projeto. dinheiro para projetos locais, apesar das restrições dos limites de imposto predial da Proposição 13.
A avaliação tributária poderá ser cobrada até que a dívida de títulos emitida para o distrito seja integralmente paga com juros.
As origens de Mello-Roos
O imposto de Mello-Roos recebe o nome dos patrocinadores da lei, o senador do estado da Califórnia Henry Mello e o deputado estadual Mike Roos.
O projeto de lei era uma solução alternativa para a Proposição 13. Essa emenda de 1978 à Constituição da Califórnia limita os impostos sobre a propriedade a 1% do valor avaliado e limita a taxa de aumento na avaliação a 2% ao ano.
Os corretores de imóveis devem informar potenciais compradores se uma casa estiver em um distrito de instalações comunitárias de Mello-Roos.
O imposto de Mello-Roos é avaliado em relação à terra, mas não se baseia no valor avaliado da propriedade. É assim que se ultrapassa o limite imposto pela Proposição 13.
Hoje, o Mello-Roos é mais frequentemente usado para criar serviços de infraestrutura ou suporte dentro e ao redor de novos desenvolvimentos. Também fornece uma maneira de fazer melhorias nos bairros mais antigos e menos abastados que não estão mais trazendo impostos sobre a propriedade suficientes para cobrir os serviços básicos.
Prós e contras de Mello-Roos
Os advogados da lei de Mello-Roos afirmam que ela possibilita a construção de novas moradias e a um custo menor para os eventuais compradores. Um desenvolvedor que planeja uma grande comunidade nova pode se opor ao preço de financiar novas infra-estruturas dentro e fora da comunidade ou repassar o custo aumentando os preços das casas.
Os oponentes apontam para a carga tributária adicionada e a dificuldade potencial de vender uma casa com uma avaliação tributária especial vinculada a ela.
Os impostos Mello-Roos geralmente não são dedutíveis dos impostos federais, pois não atendem aos requisitos do IRS para a dedução.
Impressão fina em Mello-Roos
A obrigação emitida por um CFD é considerada uma garantia contra uma propriedade e o não pagamento do imposto pode resultar rapidamente em execução duma hipoteca, uma vez que os distritos de Mello-Roos estão sujeitos a leis de execução acelerada.
Os corretores de imóveis são obrigados por lei a informar potenciais compradores se uma casa estiver em um CFD e, portanto, estiver sujeita a uma avaliação tributária especial.
Os impostos de Mello-Roos geralmente são listados como um item de linha na nota fiscal anual de uma propriedade, embora, ocasionalmente, um distrito envie aos proprietários uma fatura separada. Os escritórios dos avaliadores do condado mantêm registros dos distritos de Mello-Roos.
