Como funciona a depreciação das propriedades de aluguel

Investir em imóveis para locação pode ser uma jogada financeira inteligente. Para iniciantes, um imóvel alugado pode fornecer uma fonte constante de renda enquanto você cria patrimônio e o imóvel (idealmente) é apreciado. Também existem benefícios fiscais: você pode deduzir suas despesas de aluguel de qualquer renda que auferir, reduzindo assim sua obrigação tributária.A maioria das despesas de propriedade de aluguel - incluindo seguro de hipoteca, impostos de propriedade, despesas de reparo e manutenção, despesas de escritório em casa, seguro, serviços profissionais e despesas de viagem relacionadas à administração - são deduzidos no ano em que você gasta o dinheiro.

No entanto, outra dedução fiscal importante - a depreciação - funciona de maneira diferente. Depreciação é o processo usado para deduzir os custos de compra e melhoria de um imóvel alugado. Em vez de fazer uma grande dedução no ano em que você compra (ou aprimora) a propriedade, a depreciação distribui a dedução pela vida útil da propriedade. O Internal Revenue Service (IRS) possui regras muito específicas sobre depreciação e, se você possui um imóvel alugado, é importante entender como o processo funciona.

Que propriedade é depreciável?

De acordo com o IRS, você pode depreciar uma propriedade de aluguel se ela atender a todos esses requisitos:

• Você é o dono da propriedade. (Você é considerado o proprietário, mesmo que a propriedade esteja sujeita a uma dívida.) Você usa a propriedade em sua empresa ou como uma atividade geradora de renda. A propriedade tem uma vida útil determinável, o que significa que é algo que se desgasta e se deteriora., se acostuma, se torna obsoleta ou perde seu valor por causas naturais. Espera-se que a propriedade dure mais de um ano.

Mesmo que a propriedade atenda a todos os requisitos acima, ela não poderá ser depreciada se você a colocar em serviço e descartá-la (ou não a usar mais para uso comercial) no mesmo ano. A terra não é considerada depreciável e, em geral, você não pode depreciar os custos de limpeza, plantio e paisagismo, pois essas atividades são consideradas parte do custo da terra.

Quando a depreciação começa?

Você pode começar a deduzir a depreciação assim que a propriedade for colocada em serviço ou pronta e disponível para ser usada como aluguel.Aqui está um exemplo: você compra uma propriedade de aluguel em 15 de maio. Depois de trabalhar na casa por vários meses, você prepare-o para alugar em 15 de julho, para começar a anunciar on-line e nos jornais locais. Você encontra um inquilino e o arrendamento começa em 1º de setembro. Quando a propriedade foi colocada em serviço - ou seja, pronta para ser arrendada e ocupada - em 15 de julho, você começaria a depreciar a casa em julho, e não em setembro, quando você começa a cobrar aluguel.

Você continua depreciando a propriedade até que uma das seguintes condições seja atendida.

• Você deduziu todo o custo ou outra base da propriedade. Você retira a propriedade de serviço, mesmo que não tenha recuperado totalmente o custo ou outra base. Uma propriedade é retirada de serviço quando não é mais usada como propriedade geradora de renda - ou, se você a vender ou trocar, convertê-la em uso pessoal, abandoná-la ou destruí-la.

Você pode continuar reivindicando uma dedução para depreciação de propriedades que estão temporariamente "inativas" ou que não estão em uso. Se você fizer reparos após a saída de um inquilino, por exemplo, ainda poderá depreciar a propriedade enquanto a prepara para a próxima.

Método de depreciação

Três fatores determinam a quantidade de depreciação que você pode deduzir a cada ano: sua base na propriedade, o período de recuperação e o método de depreciação utilizado. Qualquer propriedade de aluguel residencial colocada em serviço após 1986 é depreciada usando o Sistema de Recuperação de Custos Acelerado Modificado (MACRS), uma técnica de contabilidade que espalha custos (e deduções de depreciação) por 27, 5 anos, a quantidade de tempo que o IRS considera a “vida útil ”De um imóvel alugado.

Embora seja sempre recomendável trabalhar com um contador qualificado ao calcular a depreciação, aqui estão as etapas básicas:

1. Determinar a base da propriedade: A base da propriedade é o seu custo ou o valor que você pagou (em dinheiro, com uma hipoteca ou de alguma outra maneira) para adquirir a propriedade. Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento, incluindo taxas legais, taxas de gravação, pesquisas, impostos de transferência, seguro de titularidade e qualquer valor que o vendedor deva que você concorda em pagar (como impostos atrasados), estão incluídos na base. Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento não podem ser incluídos em sua base, incluindo prêmios de seguro contra incêndio, aluguel relacionado à ocupação do pré-fechamento do imóvel e encargos relacionados à obtenção ou refinanciamento de um empréstimo: pontos, prêmios de seguro hipotecário, custos de relatórios de crédito, e taxas de avaliação. Separe o custo de terrenos e edifícios: como você só pode depreciar o custo do edifício e não o terreno, você deve determinar o valor de cada um para depreciar a quantia correta. Para determinar o valor, você pode usar o valor justo de mercado de cada um deles no momento da compra do imóvel ou basear o número nos valores avaliados do imposto imobiliário. Digamos que você comprou uma casa por US $ 110.000. A avaliação mais recente do imposto imobiliário avalia a propriedade em US $ 90.000, dos quais US $ 81.000 são para a casa e US $ 9.000 para a terra. Portanto, você pode alocar 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para a casa e 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para a terra. Determine sua base na casa: agora que você conhece a base da propriedade (casa mais terreno) e o valor da casa, pode determinar sua base na casa. Usando o exemplo acima, sua base na casa - a quantia que pode ser depreciada - seria de US $ 99.000 (90% de US $ 110.000). Sua base na terra seria $ 11.000 (10% de $ 110.000). Determine a base ajustada, se necessário: pode ser necessário aumentar ou diminuir sua base para determinados eventos que ocorrem entre o momento em que você compra o imóvel e o tempo em que está pronto para alugar. Exemplos de aumentos na base incluem o custo de quaisquer adições ou melhorias que tenham uma vida útil de pelo menos um ano antes de colocar a propriedade em serviço, dinheiro gasto para restaurar propriedades danificadas, o custo de trazer serviços de utilidade para a propriedade e certas taxas legais.

Exemplos de reduções na base incluem pagamentos de seguro que você recebe como resultado de dano ou roubo, perda de acidentes não cobertos pelo seguro para o qual você efetuou uma dedução e dinheiro que você recebe pela concessão de uma servidão.

Qual sistema usar

As próximas etapas envolvem a determinação de qual dos dois MACRS se aplica: o Sistema de Depreciação Geral (GDS) ou o Sistema de Depreciação Alternativa (ADS). O GDS se aplica à maioria das propriedades colocadas em serviço e, em geral, você deve usá-lo, a menos que faça uma eleição irrevogável para a ADS ou a lei exigir que você a utilize. A ADS é obrigatória quando a propriedade:

• Possui um uso comercial qualificado 50% do tempo ou menosTem um uso isento de impostosFinanciado por títulos isentos de impostosÉ usado principalmente na agricultura

Em geral, você usará o GDS, a menos que tenha um motivo para empregar ADS. Novamente, é recomendável que você consulte um contador qualificado, que pode ajudá-lo a determinar a maneira mais favorável de depreciar sua propriedade de aluguel.

Depois de saber qual sistema MACRS se aplica, você pode determinar o período de recuperação da propriedade. O período de recuperação usando o GDS é de 27, 5 anos para imóveis para aluguel residencial.Se você estiver usando ADS, o período de recuperação para o mesmo tipo de imóvel será de 30 anos para imóveis colocados em serviço após 31 de dezembro de 2017 ou 40 anos, se colocados em serviço antes disso.

Em seguida, determine o valor que você pode depreciar a cada ano. Como a maioria das propriedades de aluguel residencial usa o GDS, focaremos nesse cálculo.

Para cada ano inteiro em que uma propriedade estiver em serviço, você depreciará uma quantia igual: 3, 636% a cada ano, enquanto continuar a depreciar a propriedade. Se a propriedade estivesse em serviço por menos de um ano (por exemplo, você comprou uma casa em maio e começou a alugá-la em julho), depreciaria uma porcentagem menor naquele ano, dependendo de quando ela foi colocada em serviço. De acordo com a tabela GDS do IRS Residential Rental Property:

janeiro	3, 485%
fevereiro	3, 182%
marcha	2, 879%
abril	2, 576%
Pode	2, 273%
Junho	1, 970%
Julho	1, 667%
agosto	1, 364%
setembro	1, 061%
Outubro	0, 758%
novembro	0, 455%
dezembro	0, 152%