Índice
- O que é alavancagem?
- Maneiras de acessar a alavancagem
- Exemplo de alavancagem
- Os perigos da alavancagem
- Contras Aproveitando muitas propriedades
- Evitando Alavancar Riscos
- A linha inferior
Investir em imóveis tornou-se uma maneira popular de diversificar seu portfólio de investimentos. Em todos os lugares em que olhamos, somos constantemente lembrados dos benefícios da compra de imóveis, desde os inúmeros comerciais sobre seminários imobiliários ou os programas domésticos que mostram o incrível valor de gerenciar ou inverter imóveis.
Mas não é assim tão fácil. Afinal, comprar um imóvel alugado não é como investir em ações - você não pode simplesmente colocar um pouco aqui e ali e se tornar um proprietário. Você precisa de capital para fazer essa compra. E o processo geralmente pode ser longo e prolongado. Sem mencionar todos os riscos envolvidos, especialmente se você não fizer sua pesquisa. Mas existe uma maneira de entrar no mercado aumentando seu patrimônio líquido? Tente usar a alavancagem para sua vantagem. Ao fazer isso, você pode poupar pouco ou nenhum dinheiro e usar dívidas para ajudá-lo a obter um retorno.
Continue lendo para saber mais sobre como você pode usar a alavancagem para aumentar o patrimônio líquido do seu imóvel, bem como alguns dos riscos envolvidos. (Para saber mais, consulte Rastreador de patrimônio líquido da Investopedia.)
Principais Takeaways
- A alavancagem utiliza capital emprestado ou dívida para aumentar o potencial retorno de um investimento. No setor imobiliário, a maneira mais comum de alavancar seu investimento é com seu próprio dinheiro ou através de uma hipoteca. também pode levar a perdas se os valores caírem. Evite alavancar riscos, tomando boas decisões de investimento e contabilizando pagamentos de hipotecas, vagas e uma economia difícil.
O que é alavancagem?
Alavancagem é o uso de vários instrumentos financeiros ou capital emprestado - em outras palavras, dívida - para aumentar o potencial retorno de um investimento. É comumente usado em Wall Street e Main Street quando se fala em mercado imobiliário. A alavancagem é uma técnica usada por pessoas e empresas para expandir o potencial de retorno, além de expandir igualmente a desvantagem de qualquer risco envolvido, se as coisas não derem certo.
Embora o potencial para um bom retorno seja possível - como quando os preços dos imóveis sobem - o uso da alavancagem pode ser uma faca de dois gumes. Isso porque também pode levar a perdas se o investimento se mover na direção oposta. No caso dos preços dos imóveis, as perdas ocorrem quando os preços caem.
Maneiras de acessar a alavancagem
A maneira mais fácil de acessar a alavancagem é usar seu próprio dinheiro. No caso de uma hipoteca, um adiantamento padrão de 20% recebe 100% da casa em que você deseja morar. Alguns programas de financiamento permitem poupar ainda menos dinheiro.
Alavancagem: Aumentando o seu patrimônio líquido
Exemplo de alavancagem
Considere o requisito comum de compra de imóveis com um adiantamento de 20%. São US $ 100.000 em uma propriedade de US $ 500.000. Ao depositar apenas 20% do dinheiro e emprestar o restante, o comprador usa essencialmente uma porcentagem relativamente pequena de seus próprios fundos para fazer a compra. A maioria, portanto, é fornecida por um credor. É por isso que os investidores imobiliários costumam se referir aos 80% restantes do preço de compra como dinheiro de outras pessoas.
Vamos supor que a propriedade se valorize a uma taxa de 5% ao ano. Isso significa que o patrimônio líquido do mutuário cresce para US $ 525.000 em apenas 12 meses. A comparação desse ganho com o ganho de uma compra realizada sem empréstimos, destaca esse valor da estratégia de alavancagem. Por exemplo, o mesmo mutuário poderia ter usado os US $ 100.000 para fazer uma compra integral paga de uma propriedade de US $ 100.000.
Supondo a mesma taxa de apreciação de 5%, o patrimônio líquido do comprador com a compra de uma propriedade de US $ 100.000 em dinheiro aumentaria US $ 5.000 ao longo de 12 meses, contra US $ 25.000 na propriedade mais cara. A diferença de US $ 20.000 demonstra o aumento potencial do patrimônio líquido proporcionado pelo uso da alavancagem. Agora, imagine que 5% ganham todos os anos por 20 anos. Com o tempo, o uso da alavancagem pode ter um impacto muito significativo e muito positivo no seu patrimônio líquido.
Os perigos da alavancagem
Agora às más notícias. Tudo isso parece ótimo, mas há uma desvantagem. A alavancagem pode funcionar contra você, tanto quanto pode trabalhar a seu favor. Para mostrar como, vamos revisitar nosso exemplo anterior. Se você usar um adiantamento de US $ 100.000 para comprar uma casa de US $ 500.000 e os preços dos imóveis em sua região caírem consecutivamente por vários anos, a alavancagem funcionará inversamente. Após o primeiro ano, sua propriedade de US $ 500.000 poderá valer US $ 475.000, se desvalorizar em 5%. Se os preços continuarem na mesma trajetória, sua propriedade poderá valer US $ 451.250 - uma perda no patrimônio de US $ 48.750.
Assim como a alavancagem pode funcionar a seu favor, também pode funcionar contra você.
Nesse mesmo cenário de queda de preço de 5%, se esses US $ 100.000 fossem usados para uma compra em dinheiro de uma casa de US $ 100.000, o comprador teria perdido apenas US $ 5.000 no primeiro ano em que os preços das casas caíssem - muito menos do que a casa mais cara.
Nos mercados imobiliários em que os preços caem significativamente, os proprietários podem acabar devendo mais dinheiro do que realmente vale a pena. Para os investidores, a queda nos preços pode reduzir ou até eliminar os lucros. Se os aluguéis também caírem, o resultado pode ser um imóvel que não pode ser alugado a um preço que cubra o custo da hipoteca e outras despesas. Se você está pensando em se tornar um senhorio, há muitos fatores a considerar.
Contras Aproveitando muitas propriedades
Os problemas aumentam ainda mais quando várias unidades estão envolvidas, uma vez que os investidores imobiliários comerciais geralmente gastam o mínimo de dinheiro possível. O objetivo é alavancar seu dinheiro assumindo o controle de 100% dos ativos e diminuindo apenas 20% do valor. Considere os US $ 500.000 no nosso exemplo anterior. só vamos dizer que é um pequeno prédio de apartamentos. Como foi comprado com US $ 100.000 como adiantamento, se o valor do edifício diminuir em 30%, a propriedade vale apenas US $ 350.000, mas o investidor ainda deve pagar juros e principal sobre o valor total do empréstimo de US $ 400.000.
Se o valor que o investidor recebe no aluguel também diminuir, o resultado poderá ser o padrão da propriedade. Se o investidor usar o fluxo de caixa dessa propriedade para pagar a hipoteca de outras propriedades, a perda de receita poderá produzir um efeito dominó que pode terminar com um portfólio inteiro em execução duma hipoteca sobre um empréstimo em uma propriedade.
Evitando Alavancar Riscos
Agora que você aprendeu sobre os conceitos básicos de alavancagem no setor imobiliário e algumas das armadilhas, talvez seja impossível fazer um bom retorno usando essa técnica. Não se preocupe - é apenas uma questão de usar o bom senso. Assim como qualquer investimento, o setor imobiliário apresenta riscos. Embora você possa usar a alavancagem para sua vantagem, há algumas coisas importantes que você deseja garantir para evitar uma vantagem melhor no mercado.
Primeiro, não assuma o que acontecerá antes que aconteça. Você nem sempre pode usar o desempenho passado como um indicador do que acontecerá no futuro, especialmente no mercado imobiliário. Se você perceber que os valores das propriedades aumentaram em uma área específica de 5% a 10% durante um certo período de tempo, isso não significa que eles continuarão no mesmo caminho.
Em seguida, faça um orçamento de acordo e saiba no que está se metendo. Se você fizer um adiantamento mais baixo, o valor do seu empréstimo será maior. Isso significa que você precisará fazer um pagamento maior pela hipoteca. Você pode ter que considerar taxas mais baixas de vagas, uma economia mais difícil, inquilinos ruins - e tudo isso cairá sobre você. Por fim, você ainda é responsável pelo pagamento da hipoteca, para garantir que você possa se manter à tona em qualquer situação.
A linha inferior
Imagens de tais compras alavancadas lembram os comerciais noturnos, onde os arremessadores de fala suave sugerem que você pode ganhar milhões de dólares comprando propriedades sem dinheiro. Embora seja possível, não recomendamos seguir esse caminho.
Felizmente, você não precisa. Existem formas menos exóticas de usar a alavancagem, permitindo que você compre imóveis com uma quantia relativamente pequena - nem mesmo dinheiro. De fato, embora possam não pensar nisso como alavancagem, a maioria das pessoas o faz se fizer uma hipoteca ao comprar uma casa. Eles pagam o empréstimo por um período de anos ou décadas, enquanto desfrutam do uso da propriedade. A moral da história é que a alavancagem é uma ferramenta comum que funciona bem - quando usada com prudência.
