Um punhado de startups e empresas imobiliárias estabelecidas, cheias de dinheiro e munidas do mais recente software de aprendizado de máquina, está lucrando e remodelando o mercado imobiliário residencial de US $ 26 trilhões. Empresas como Zillow Group Inc., Opendoor e Offerpad estão comprando e vendendo rapidamente milhares de casas, todas com o auxílio de algoritmos de computador, de acordo com uma recente reportagem detalhada do The Wall Street Journal.
O principal campo de teste para essa nova forma de transação imobiliária foi o mercado imobiliário quente de Phoenix, Arizona, uma das áreas metropolitanas que mais crescem nos EUA. No ano passado, Zillow, Opendoor e Offerpad adquiriram quase 5.000 casas na área metropolitana. Cerca de 5% das casas vendidas em Phoenix no ano passado foram feitas através do chamado 'iBuying' (compra instantânea), de acordo com uma coluna da Bloomberg.
"É o começo do comércio eletrônico para imóveis", disse Rich Barton, presidente-executivo da Zillow. "Phoenix é o marco zero."
O que isso significa para os investidores
Os imóveis há muito são considerados um dos ativos mais ilíquidos. Pode levar meses para que um proprietário encontre um possível comprador e, usando um corretor imobiliário, esse comprador acrescente taxas de transação adicionais. Mesmo antes do sinal de venda subir, muitas vezes são necessárias reformas apenas para obter a casa em uma condição apresentável. Mas as empresas imobiliárias iBuying do presente estão começando a eliminar os aborrecimentos envolvidos na venda de uma casa.
Agora os vendedores podem visitar um dos sites dos iBuyers, digitar seu endereço, fazer upload de algumas fotos de sua casa, preencher um formulário e receber uma oferta dentro de 24 horas. Eles não precisam mais de um corretor de imóveis para conectá-los a um potencial comprador, nem precisam se preocupar com o comprador garantir uma hipoteca. Os vendedores também são poupados do incômodo de fazer reformas preparatórias, já que a iBuyers está disposta a comprar fixadores que serão posteriormente reformados por seus próprios comerciantes. Vender uma casa se tornou tão fácil quanto clicar em um botão.
Mas tudo isso seria quase impossível sem a ajuda de um software algorítmico dizendo às empresas o que comprar e quanto oferecer. Os algos permitem que as empresas comparem as compras em potencial usando uma ampla gama de dados, incluindo métricas típicas, como metragem quadrada e vendas comparáveis, mas também recursos mais idiossincráticos que afetam o valor de uma casa, como proximidade de escolas, campos de golfe e linhas ferroviárias ou cruzamentos ruidosos.
A tecnologia algo permite que os iBuyers se tornem os novos intermediários, oferecendo aos vendedores domésticos agilidade e conveniência, além de aumentar as taxas de transação que normalmente iriam para os corretores imobiliários. Eles também esperam obter lucros com qualquer apreciação nos preços das casas e no valor agregado de pequenas melhorias nas casas.
Para se proteger contra possíveis desacelerações nos mercados, essas nadadeiras de alta tecnologia gostam de seguir empresas maiores de aluguel para novos bairros. A Invitation Homes Inc. (INVH), do Blackstone Group, que se tornou o maior proprietário familiar do país, torna-se uma espécie de comprador de última instância nos mercados mais fracos. Se os iBuyers tiverem problemas para descarregar uma de suas compras recentes, há uma boa chance de que a grande empresa de proprietários com bolsos fundos a tire de suas mãos.
Mas empresas como a Redfin Corp. (RDFN), com seus mapas em 3D online que facilitam a compra de imóveis pelos compradores sem a necessidade de visitar o site fisicamente, também estão melhorando o lado da demanda do mercado. Essa tecnologia de clique para comprar, combinada com a tecnologia de clique para vender do iBuyers e grandes compradores de último recurso como o Blackstone, atua como uma espécie de formadora de mercado no setor imobiliário, oferecendo um tipo de liquidez nunca visto antes. mercados imobiliários.
Olhando para o futuro
Embora a liquidez adicional ajude os compradores e vendedores tradicionais, também é provável que atraia uma nova geração de especuladores e seu dinheiro. Alguns temem que essa nova realidade possa estar configurando o mercado imobiliário para outro boom e um colapso semelhantes à crise imobiliária de 2008, que foi precedida por uma bolha imobiliária alimentada pelo aumento da liquidez nos mercados financeiros.
