Existem duas instituições colossais no setor de hipotecas dos Estados Unidos: Fannie Mae e Freddie Mac. A maioria das pessoas já ouviu falar delas, mas poucas entendem o que fazem ou o importante papel que desempenham no financiamento da propriedade americana. A maioria das pessoas também não entende o risco sistemático em potencial que elas representam para todo o nosso sistema financeiro. discutiremos o que eles fazem, seu status de empresa patrocinada pelo governo (GSE), suas missões públicas e como eles lucram. Em seguida, exploraremos o perigo que esses gigantes poderiam representar para o mercado de hipotecas dos EUA se não conseguissem gerenciar seus riscos com eficiência. Lembre-se, quando gigantes caem, são os camponeses que são esmagados.
O que eles fazem
Fannie Mae e Freddie Mac adquirem e garantem hipotecas através do mercado secundário de hipotecas. Eles não originam ou prestam serviço a hipotecas.
Os originadores de hipotecas vendem hipotecas diretamente para Fannie Mae e Freddie Mac, ou trocam conjuntos de hipotecas com eles em troca de valores mobiliários garantidos por hipotecas (MBSs) lastreados por essas mesmas hipotecas, mas que carregam a garantia adicional do pagamento oportuno de principal e juros ao detentor de segurança. Quando os criadores de hipotecas vendem hipotecas para a Fannie Mae ou Freddie Mac, ou vendem os MBS que foram emitidos de volta a eles, libera os fundos usados para originar essas hipotecas, para que os criadores possam criar ainda mais hipotecas. Fannie Mae e Freddie Mac também investem pesadamente em seus próprios MBS no que é conhecido como seus portfólios retidos.
Em resumo, eles facilitam o fluxo de dinheiro de Wall Street para Main Street.
VEJA: Nos bastidores de sua hipoteca
Empresas patrocinadas pelo governo
Fannie Mae e Freddie Mac são GSEs. Ambos foram criados por atos do Congresso; Fannie Mae em 1938 e Freddie Mac em 1970. Ambas são empresas de capital aberto criadas para servir uma missão pública. Suas ações são negociadas na NYSE sob os símbolos FNM e FRE, respectivamente. Embora sejam empresas de capital aberto, por causa de seus contratos, elas têm os seguintes vínculos com o Governo Federal:
- Ambas as empresas têm um conselho de administração composto por 18 membros, cinco dos quais são nomeados pelo presidente dos Estados Unidos. Para apoiar sua liquidez, a secretária do Tesouro está autorizada, mas não obrigada, a comprar até US $ 2, 25 bilhões em títulos de cada empresa. Ambas as empresas estão isentas de impostos estaduais e locais.
Devido a esses laços, o mercado tende a acreditar que os valores mobiliários emitidos pela Fannie Mae e Freddie Mac possuem a garantia implícita do governo dos EUA. Em outras palavras, o mercado acredita que, se alguma coisa desse errado na Fannie Mae ou Freddie Mac, o governo dos EUA entraria em ação para socorrê-los. Essa garantia implícita é refletida por quão baratos eles são capazes de acessar o financiamento. Fannie Mae e Freddie Mac são capazes de emitir dívida corporativa, conhecida como "debêntures de agências", com rendimentos mais baixos do que outras instituições.
Missão e Propósito Público de Fannie Mae e Freddie Mac
Segundo seus estatutos, o objetivo público de Fannie Mae e Freddie Mac é facilitar o fluxo constante de fundos hipotecários de baixo custo.
Suas cartas incluem o seguinte:
- Seu foco singular é o mercado de hipotecas residenciais. Eles não podem entrar em linhas de negócios não relacionadas ou descontinuar o suporte ao mercado de hipotecas residenciais. As hipotecas que eles compram e garantem devem estar abaixo do valor especificado pelo Escritório Federal de Supervisão de Empresas de Habitação (OFHEO). Eles são impedidos de entrar no negócio de outras empresas de financiamento habitacional - originação de hipotecas, por exemplo. Eles devem cumprir as metas anuais estabelecidas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). Essas metas se concentram em moradias de baixa e moderada renda e moradias para minorias. Eles estão sujeitos a requisitos de capital mínimo e com base em risco e exames anuais pelo OFHEO.
O site da Freddie Mac afirma que sua missão é fornecer liquidez, estabilidade e acessibilidade ao mercado imobiliário. O site da Fannie Mae afirma que sua missão é expandir moradias populares e trazer capital global para as comunidades locais, a fim de atender o mercado imobiliário dos EUA. (Para continuar lendo sobre imóveis, consulte Investir em imóveis , transações inteligentes de imóveis e nosso tutorial Explorando investimentos imobiliários .)
Empresas com fins lucrativos com missão pública
Não se engane - Fannie Mae e Freddie Mac são movidos por lucros, como exigem seus acionistas. Enquanto cumprem sua missão pública, obtêm lucro de duas maneiras principais: garantir receita com taxas e portfólios retidos.
- Primeiro, vamos cobrir a receita da taxa de garantia, ou "g-honorários". Fannie Mae e Freddie Mac retêm uma certa porcentagem de cada pagamento de hipoteca para cada hipoteca que garantiram um pagamento oportuno de principal e juros a um detentor de MBS (investidor). Por exemplo, todo pagamento mensal de hipoteca pode ser dividido em principal e juros. O principal e os juros, coletados por um prestador de serviços de hipoteca, são repassados para uma das duas empresas, digamos Fannie Mae. Fannie Mae repassa o principal e os juros ao detentor do título lastreado em hipotecas; no entanto, mantém uma certa porcentagem dos juros como taxa de garantia - geralmente entre 0, 12% e 0, 50% ao ano. Pense nisso como uma apólice de seguro. Esperemos que a Fannie Mae receba mais em receita de taxa de garantia do que paga aos seus detentores de títulos garantidos por hipotecas por causa de inadimplência dos mutuários. É uma apólice de seguro muito grande. No final do ano de 2006, as duas empresas tinham garantias de crédito em US $ 2, 9 trilhões em MBSs, de acordo com o secretário do Tesouro Robert K. Steel (testemunho em 15 de março de 2007 perante o Comitê de Serviços Financeiros da Câmara dos EUA sobre Reforma de IGE).
Segundo, Fannie Mae e Freddie Mac têm enormes carteiras retidas de hipotecas e MBSs. Eles investem pesadamente em seus próprios - e um no outro - títulos. Por causa de sua garantia federal implícita, como discutido anteriormente, eles podem emitir dívidas com rendimentos inferiores a outras empresas para financiar suas carteiras retidas. Em outras palavras, eles são capazes de obter spreads em suas carteiras, potencialmente maiores do que outras instituições, devido a essa vantagem de financiamento. Dizer que o tamanho de suas carteiras é enorme é um eufemismo. Em 2006, as carteiras combinadas de hipotecas das duas empresas eram de US $ 1, 4 trilhão, novamente de acordo com Steel (15 de março de 2007).
Supervisão de Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae e Freddie Mac são regulamentados pelo OFHEO e pelo HUD. O OFHEO regula a segurança financeira e a solidez da Fannie Mae e Freddie Mac, incluindo a implementação, aplicação e monitoramento de seus padrões de capital e a limitação do tamanho de suas carteiras retidas. O OFHEO também define os limites de empréstimos anuais em conformidade. O HUD é responsável pela missão habitacional de Fannie Mae e Freddie Mac. Todos os novos programas de empréstimos dos quais eles podem participar (compra e / ou garantia) devem ser aprovados pelo HUD. Além disso, o HUD estabelece metas anuais para Fannie Mae e Freddie Mac realizarem sua missão habitacional. Essas metas se concentram em moradias de baixa e moderada renda e moradias para minorias.
Muito risco concentrado em duas empresas com laços federais?
Não há dúvida de que Fannie Mae e Freddie Mac desempenham papéis críticos em nosso sistema de financiamento habitacional. No entanto, existe o risco de ter tanto risco concentrado em apenas duas empresas. Eles gerenciam uma quantidade imensa de risco de crédito e taxa de juros. Se algo desse errado com suas práticas de gerenciamento de riscos e / ou gerenciamento de portfólio, não há dúvida de que a dor e o estresse seriam sentidos nos mercados financeiros em todo o mundo. Muitos críticos acham que, devido ao seu tamanho e à complexidade do gerenciamento do risco hipotecário, eles representam um risco sistemático muito grande para a nossa economia. Além disso, alguns acreditam que Fannie Mae e Freddie Mac têm uma vantagem injusta por causa de sua garantia federal implícita, que lhes permite emitir dívida a taxas de juros indisponíveis para outras empresas - especificamente, que é essa garantia implícita que permitiu que Fannie Mae e Freddie Mac crescer tão grande.
Simplificando, existe o perigo de que as duas empresas tenham sido autorizadas a assumir riscos demais às custas potenciais do contribuinte americano. Para colocar as coisas em perspectiva, de acordo com o secretário do Tesouro Steel, no final de 2006, Fannie Mae e Freddie Mac tinham cerca de US $ 4, 3 trilhões em exposição ao crédito hipotecário, o que representava cerca de 40% do total da dívida hipotecária nos EUA (15 de março de 2007).) Ou, de outra forma, as duas empresas têm US $ 5, 2 trilhões em dívidas e obrigações em MBS, excedendo os US $ 4, 9 trilhões em dívidas públicas do governo dos EUA, de acordo com Ben Bernanke (abril de 2007), do Conselho de Administração do Federal Reserve.
Além disso, ninguém nunca alegou que o risco de crédito ou o risco de taxa de juros de uma hipoteca é facilmente gerenciado ou mitigado pelo uso de derivativos.
Conclusão
No verão de 2007, o mercado de todas as hipotecas, exceto as garantidas por Fannie Mae e Freddie Mac, parou completamente, enfatizando a importância dos papéis desempenhados pelas duas empresas. No outono de 2007, Freddie Mac chocou o mercado ao anunciar grandes perdas relacionadas ao crédito, alimentando o argumento de que as duas empresas representam um tremendo risco para todo o sistema financeiro. Os benefícios que Fannie Mae e Freddie Mac criarão para o proprietário americano superam os riscos que representam para todo o nosso sistema financeiro e para o contribuinte americano? Só o tempo irá dizer.
Para essas duas instituições, consulte Lucro com dívida hipotecária com MBS .
