O que significa coterminous?
Empréstimos coterminos refere-se a um empréstimo suplementar com uma data de vencimento igual a uma dívida sênior ou um empréstimo original. Coterminous é usado com mais frequência para descrever empréstimos hipotecários, como os de devedores residenciais e comerciais.
Principais Takeaways
- Os empréstimos coterminos são empréstimos suplementares com uma data de vencimento igual a um empréstimo sênior. Os empréstimos coterminos são comuns para o financiamento da construção e propriedade. Empréstimos coterminos são geralmente acompanhados de restrições quanto à quantidade e período de serviço.
Entendendo Coterminous
Enquanto um empréstimo suplementar pode ter uma data de vencimento que ocorre após a do empréstimo original (geralmente chamado de "não coterminoso"), a maioria dos credores de segunda hipoteca ou credores de mezanino prefere os dois empréstimos com vencimento na mesma data. Dessa forma, o mutuário pode optar por refinanciar os dois empréstimos em um maior, preferencialmente com o mesmo credor.
Ter a mesma data para liquidação também facilita para os mutuários determinar se o refinanciamento dos empréstimos originais e coterminous proporciona uma economia significativa. Os credores também se beneficiam de ter as mesmas datas de liquidação porque representam menos risco de inadimplência em comparação com uma hipoteca não coterminosa do mezanino.
Outra vantagem de ter a mesma data de liquidação para dois empréstimos é que a estratégia garante que os empréstimos se alinhem às taxas de juros vigentes. Além disso, fica mais fácil determinar as taxas de juros ao refinanciar ou empacotar ambos os empréstimos em um único instrumento de dívida ao final de seus respectivos prazos.
Como os empréstimos coterminos são estruturados
Em alguns casos, os empréstimos mezaninos são financiados por meio de veículos de investimento estruturados como sociedades de responsabilidade limitada.
Os credores que oferecem empréstimos temporários podem ter vários limites e restrições. Isso pode incluir uma estipulação de que o mesmo credor deve atender a quaisquer hipotecas anteriores existentes para o mutuário. O credor pode não permitir a concessão de um empréstimo complementar e complementar logo após a aprovação do empréstimo original. O mutuário pode ter que esperar pelo menos um ano no prazo do empréstimo original antes de buscar esse financiamento adicional. Os credores podem exigir que o empréstimo original tenha um tempo mínimo restante - cinco anos, por exemplo - em seu prazo antes que um empréstimo coterminous seja aprovado.
Uma hipoteca coterminous pode ter um valor mínimo que deve ser emprestado. Em hipotecas comerciais coterminous, também poderia haver estipulações sobre a própria propriedade.
Por exemplo, pode haver requisitos de ocupação que o mutuário deve atender e manter para se qualificar para uma hipoteca complementar. O prédio pode precisar estar 85% ocupado fisicamente por pelo menos 90 dias antes do fechamento da hipoteca. A cobrança de reservas de substituição em uma hipoteca complementar coterminous pode ser dispensada; no entanto, as reservas de substituição na hipoteca original continuariam sendo coletadas. Uma nova avaliação do imóvel pode ser necessária, bem como uma nova apólice de seguro de título.
Esse tipo de financiamento pode atrair os mutuários porque oferece uma maneira de várias hipotecas terem uma única data em que se espera que a propriedade seja livre e clara. É possível que os mutuários consolidem seus empréstimos refinanciando quando as taxas de juros se tornam mais favoráveis para reduzir sua obrigação geral de dívida.
Exemplo de Empréstimo Coterminoso
Empréstimos coterminos são comumente usados no financiamento da construção. Por exemplo, se um desenvolvedor imobiliário estiver construindo um bloco de apartamentos, poderá fazer um primeiro empréstimo para começar a construção. Os pagamentos iniciais relacionados a essa primeira hipoteca cobrirão o valor do principal emprestado. Posteriormente, ela pode fazer um segundo empréstimo contínuo para efetuar pagamentos no primeiro empréstimo e financiar outras construções.
Essa estratégia beneficia tanto o construtor quanto a instituição financeira. O construtor obtém uma fonte adicional de financiamento para seu projeto na forma de um segundo empréstimo e as instituições financeiras podem avaliar o progresso do projeto antes de emitir um segundo empréstimo. Normalmente, os valores de alavancagem para empréstimos coterminous são calculados como uma porcentagem do LTV ou da relação empréstimo / valor. Quanto maior o LTV, maior o risco.
