O que são títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS)?
Os títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS) são produtos de investimento de renda fixa lastreados em hipotecas de propriedades comerciais, e não de imóveis residenciais. O CMBS pode fornecer liquidez a investidores imobiliários e credores comerciais.
Como não existem regras para padronizar as estruturas do CMBS, suas avaliações podem ser difíceis. Os valores mobiliários subjacentes do CMBS podem incluir várias hipotecas comerciais de diferentes termos, valores e tipos de propriedades - como residências multifamiliares e imóveis comerciais. O CMBS pode oferecer menos riscos de pré-pagamento do que os títulos garantidos por hipotecas residenciais (RMBS), já que o prazo das hipotecas comerciais geralmente é fixo.
Como funcionam os títulos comerciais garantidos por hipotecas
Assim como as obrigações de dívida colateralizada (CDO) e as obrigações hipotecárias colateralizadas (CMO), o CMBS é na forma de títulos. Os empréstimos hipotecários que formam um único título comercial lastreado em hipotecas atuam como garantia em caso de inadimplência, com o principal e os juros repassados aos investidores. Os empréstimos geralmente estão contidos em uma relação de confiança e são altamente diversificados em termos, tipos de propriedade e valores. Os empréstimos subjacentes securitizados no CMBS incluem empréstimos para propriedades como prédios e complexos de apartamentos, fábricas, hotéis, edifícios de escritórios, parques de escritórios e shopping centers, geralmente dentro da mesma confiança.
Um empréstimo hipotecário é normalmente uma dívida sem recurso - qualquer dívida comercial ou de consumidor que é garantida apenas por garantia. Em caso de inadimplência, o credor não pode apreender nenhum ativo do mutuário além da garantia.
Como os CMBS são veículos de investimento complexos, eles exigem uma ampla gama de participantes do mercado - incluindo investidores, prestador de serviços primário, prestador de serviços mestre, prestador de serviços especial, portador de certificado, administradores e agências de classificação. Cada um desses players desempenha uma função específica para garantir que o CMBS funcione corretamente.
O mercado CMBS responde por aproximadamente 2% do mercado total de renda fixa dos EUA.
Tipos de CMBS
As hipotecas que apóiam o CMBS são classificadas em tranches de acordo com seus níveis de risco de crédito, que normalmente são classificados de sênior - ou de alta qualidade - a de menor qualidade. As tranches da mais alta qualidade receberão pagamentos de juros e principal e terão o menor risco associado. As parcelas mais baixas oferecem taxas de juros mais altas, mas as parcelas que assumem mais riscos também absorvem a maior parte da perda potencial que pode ocorrer à medida que as parcelas caem na classificação.
A parcela mais baixa em uma estrutura CMBS conterá os empréstimos mais arriscados - e possivelmente especulativos - da carteira. O processo de securitização envolvido no projeto da estrutura de um CMBS é importante para bancos e investidores. Ele permite que os bancos emitam mais empréstimos no total e oferece aos investidores acesso fácil a imóveis comerciais, dando-lhes mais rendimento do que os títulos do governo tradicional.
Os investidores devem entender, no entanto, que, no caso de inadimplência de um ou mais empréstimos em um CMBS, as parcelas mais altas devem ser integralmente quitadas, com juros, antes que as parcelas mais baixas recebam fundos.
Principais Takeaways
- Os CMBS são garantidos por hipotecas em propriedades comerciais, e não em imóveis residenciais. Os títulos lastreados em hipotecas comerciais são na forma de títulos e os empréstimos subjacentes geralmente estão contidos em trusts. Os empréstimos em um CMBS atuam como garantia - com principal e juros passados para os investidores - no caso de inadimplência.
Críticas ao CMBS
Normalmente, apenas investidores muito ricos investem no CMBS porque não há muitas opções aqui para o investidor médio. É difícil encontrar fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa (ETF) que investem apenas nessa classe de ativos, embora muitos fundos mútuos imobiliários invistam uma parte de suas carteiras no CMBS.
Requisitos para CMBS
Em dezembro de 2016, a Comissão de Valores Mobiliários (SEC) e a Autoridade Reguladora do Setor Financeiro (FINRA) introduziram novos regulamentos para mitigar alguns dos riscos do CMBS, criando requisitos de margem para transações de agência cobertas, incluindo obrigações hipotecárias garantidas.
