Comprar sua primeira casa pode ser uma experiência emocionante e estressante. Você não apenas precisa encontrar o lugar certo, mas também precisa encontrar a hipoteca certa. Com baixo estoque em muitos mercados locais e aumento dos preços das residências em todo o país, encontrar uma casa acessível pode ser um desafio.
Você pode sentir pressão para encontrar uma casa imediatamente, mas antes de visitar as casas e começar a fazer ofertas, seu financiamento precisa estar em ordem. Isso envolve garantir que seu histórico e pontuação de crédito, relação dívida / renda e quadro financeiro geral convencerão o credor de que você é digno de crédito o suficiente para pedir dinheiro emprestado.
Muitos compradores iniciantes tendem a errar bastante nos processos de compra de imóveis e hipotecas. Aqui estão alguns dos erros mais comuns a serem evitados.
1. Não acompanhando seu crédito
Ninguém gosta de surpresas, principalmente antes de comprar uma casa. Se você (e / ou seu cônjuge) tiver problemas óbvios de crédito - como histórico de atrasos de pagamento, ações de cobrança de dívidas ou dívidas significativas - os credores hipotecários podem oferecer taxas e termos de juros abaixo do ideal ou negar sua inscrição. Qualquer situação pode ser frustrante e pode atrasar sua linha do tempo ideal.
Para resolver problemas potenciais com antecedência, verifique seu relatório de crédito gratuitamente todos os anos no annualcreditreport.com de cada uma das três agências de relatórios de crédito: Transunion, Equifax e Experian. Procure erros e discuta quaisquer erros por escrito com a agência relatora e o credor, incluindo a documentação de suporte para ajudar a defender o seu caso. Se você encontrar itens negativos atuais, mas precisos, como pagamentos em atraso ou contas em atraso, não há como remover esses itens rapidamente. Eles permanecerão no seu relatório de crédito por 7 a 10 anos. Mas você pode aumentar sua pontuação pagando suas contas em dia, pagando mais do que os mínimos pagamentos mensais em dívidas e não maximizando o crédito disponível. Acima de tudo, seja paciente; pode levar pelo menos um ano para melhorar uma baixa pontuação de crédito.
Além disso, verifique se o seu banco, cooperativa de crédito ou fornecedor de cartão de crédito oferece acesso gratuito à sua pontuação de crédito. Se sua pontuação for inferior a 620, você poderá ter problemas para obter aprovação para uma hipoteca convencional. Para se qualificar para um empréstimo da FHA, você precisará de uma pontuação mínima de crédito de 580 para usar o financiamento máximo do programa (pré-pagamento de 3, 5%) ou uma pontuação mínima de 500 com pré-pagamento de 10%.
2. Procurando casas antes de ser pré-aprovado
Quando você encontra a casa perfeita, não há tempo a perder. Em muitos mercados quentes, você enfrentará vários lances e uma forte concorrência. É improvável que os vendedores considerem ofertas de compradores que não possuem uma carta de pré-aprovação de um credor. Uma carta de pré-aprovação mostra a um vendedor que o credor fez a devida diligência para garantir que você tenha os meios e a motivação para pagar suas contas, com base em seu histórico e pontuação de crédito, histórico de renda e emprego, ativos financeiros e outros fatores-chave.
Em um mercado competitivo, os vendedores não o levarão a sério sem uma carta de pré-aprovação e você poderá perder a casa que realmente deseja. Este documento lista o valor do empréstimo para o qual você se qualifica, sua taxa de juros e programa de empréstimo e o valor estimado do adiantamento. Em alguns casos (especialmente para residências de custo mais alto ou em mercados super competitivos), os credores podem solicitar que você forneça comprovante de fundos para um adiantamento. A carta de pré-aprovação também inclui uma data de validade, geralmente dentro de 90 dias.
3. Não comprar uma hipoteca
Os compradores de casas podem deixar muito dinheiro em cima da mesa quando não compram uma hipoteca. A solicitação de uma hipoteca com alguns credores diferentes oferece uma melhor noção do que você pode pagar e permite fazer uma comparação entre produtos de empréstimos, taxas de juros, custos de fechamento e taxas de credores. Mais importante, comprar uma hipoteca coloca você em uma posição melhor para negociar com os credores para obter o melhor negócio possível.
Ao comprar os credores, preste atenção às taxas e custos de fechamento, que podem ser adicionados à mesa de fechamento. Embora algumas variações de preço possam não parecer grandes no papel agora, elas podem resultar em economias de custo significativas durante a vida útil do seu empréstimo. Lembre-se de que alguns credores oferecem descontos em "pontos", uma maneira de reduzir sua taxa de juros antecipadamente, o que aumenta seus custos de fechamento. E outros credores que promovem baixos ou nenhum custo de fechamento tendem a cobrar taxas de juros mais altas para compensar a diferença.
Além de verificar com sua instituição financeira atual (um banco ou cooperativa de crédito), peça a um corretor de hipoteca para comprar as taxas em seu nome. Corretores de hipoteca não são credores; eles atuam como casamenteiros entre você e os credores na rede deles. Eles podem economizar tempo e dinheiro comparando vários credores que possuem produtos que atendem às suas necessidades. Além disso, vale a pena examinar alguns credores diretos, on-line ou pessoalmente, para ver o que eles oferecem.
Ao solicitar uma hipoteca com vários credores, você receberá estimativas de empréstimos para comparar taxas e fechar custos lado a lado. Além disso, se você realizar a maior parte de suas compras de tarifas em 30 dias, os vários credores das verificações de crédito executados contarão como uma "consulta difícil", como chamam os avaliadores de crédito, e é improvável que diminuam sua pontuação de crédito. Não há um número de ouro para os credores que você deve comprar, mas ter três a cinco estimativas de empréstimos em mãos fornecerá uma forte base de comparação.
4. Comprar mais casa do que você pode pagar
Quando um credor diz que você pode emprestar até US $ 300.000, isso não significa que você deva. Por que não? Se você atingir o limite máximo de seu empréstimo, seus pagamentos mensais poderão não ser gerenciáveis. Normalmente, a maioria dos proprietários em potencial pode pagar um montante de empréstimo entre 2 e 2, 5 vezes sua renda anual bruta. Em outras palavras, se você ganhar US $ 75.000 por ano, poderá comprar uma casa com preço entre US $ 150.000 e US $ 187.500. A calculadora de hipotecas da Investopedia pode ajudá-lo a estimar pagamentos mensais, que é um barômetro melhor para saber se você pode comprar uma casa em uma determinada faixa de preço.
Comprar mais casa do que você pode pagar pode causar problemas se você precisar esticar seu orçamento mensal para fazer pagamentos de hipotecas. Em outras palavras, você pode acabar se sentindo "pobre em casa" e sentir remorso do comprador. Além disso, considere que a casa própria vem com despesas adicionais fora dos pagamentos mensais da hipoteca. Você precisa economizar em despesas de manutenção inevitáveis, reparos, taxas de associação de proprietários (se aplicável) e outros custos que você não teve que pagar como locatário.
Alongar seu orçamento mensal para cobrir sua hipoteca também pode significar que você não pode economizar para uma emergência ou para os reparos domésticos, e isso também consumirá seu fluxo de caixa para outras metas financeiras.
Conclusão: não especifique o valor máximo do empréstimo para o qual você foi aprovado, mas se você pode pagar o pagamento mensal da hipoteca a esse preço. Os compradores iniciantes pela primeira vez podem querer ser mais cautelosos e comprar uma casa abaixo do orçamento máximo.
5. Não contratar um agente imobiliário
Tentar procurar uma casa sozinho é demorado e complicado. Um agente imobiliário profissional e experiente pode ajudá-lo a restringir suas escolhas e identificar problemas, tanto com a propriedade física quanto no processo de negociação com os vendedores. Alguns estados exigem um advogado do setor imobiliário para lidar com a transação, mas os advogados não o ajudarão a procurar uma casa; eles podem ajudá-lo a redigir uma oferta, negociar o contrato de compra e atuar como um agente de fechamento.
Além disso, se você for a uma exibição sem o seu próprio agente imobiliário, o agente de um vendedor pode se oferecer para representar você. Isso pode ser arriscado, porque esse agente não tem seus interesses em mente; seu objetivo é obter a melhor e mais alta oferta para o vendedor. Ter seu próprio agente, cujos interesses estão mais alinhados com os seus, ajudará você a fazer escolhas mais informadas.
O melhor de tudo é que o custo de contratar um agente não sai diretamente do seu bolso. Como comprador, você geralmente não paga a comissão do agente do comprador. Geralmente é pago pelo vendedor ao agente do vendedor, que depois divide a comissão com o agente do comprador.
6. Abertura (ou fechamento) de linhas de crédito
Você ainda pode ser negada uma hipoteca mesmo depois de ter sido pré-aprovada para uma. Os credores hipotecários verificam seu crédito durante a pré-aprovação e novamente antes de fechar antes de fornecer a luz verde final. Enquanto isso, mantenha o status quo em seus créditos e finanças. Isso significa não abrir novas linhas de crédito ou fechar linhas de crédito existentes. Fazer isso pode diminuir sua pontuação de crédito e aumentar sua relação dívida / renda - os dois principais motivos para um credor negar a aprovação final.
Em vez disso, espere até depois de fechar a sua casa para obter novas linhas de crédito (como um carro ou empréstimo para automóveis ou um novo cartão de crédito). E embora seja ótimo pagar uma conta ou empréstimo com cartão de crédito antes de fechar sua casa, o fechamento da conta remove esse histórico de crédito do seu relatório. A duração do crédito é um dos principais fatores que as agências de relatórios de crédito usam para gerar sua pontuação de crédito. Em vez disso, deixe a conta aberta e ativa, mas não a use até após o fechamento. (Observação: algumas empresas de cartão de crédito podem fechar sua conta por inatividade a longo prazo, o que também pode afetar negativamente seu crédito. Mantenha as contas ativas fazendo pequenas compras que você paga imediatamente e integralmente todos os meses.)
7. Fazer grandes compras com crédito
Assim como abrir ou fechar linhas de crédito pode afetar sua pontuação, o mesmo acontece com a execução de contas existentes. Mais uma vez, mantenha seu crédito e suas finanças estáveis até fechar sua casa. Em vez disso, use dinheiro ou, melhor ainda, adie a compra de móveis novos ou uma TV até o fechamento.
Além disso, você deseja ter uma idéia de como seu orçamento lidará com seus novos custos de propriedade. Você pode esperar alguns meses antes de adicionar mais pagamentos mensais para grandes compras ao mix.
8. Movimentação de dinheiro
Outro grande não-não na subscrição de hipotecas: fazer grandes depósitos ou saques de suas contas bancárias ou outros ativos. Se os credores repentinamente virem dinheiro não recebido entrando ou saindo, pode parecer que você recebeu um empréstimo, o que afetaria sua relação dívida / renda. Os credores não estão preocupados com depósitos transparentes, como um bônus do seu empregador ou seu reembolso de imposto de renda. Mas se um amigo lhe emprestar dinheiro ou você receber receita comercial em sua conta pessoal, o credor exigirá uma prova para verificar se o depósito não é um empréstimo disfarçado. Espere que o credor peça uma fatura (se o depósito for de algo que você vendeu), um cheque cancelado ou um recibo de pagamento.
Você pode usar um presente de um parente ou amigo para pagar sua entrada. No entanto, muitos produtos de empréstimo exigem uma carta-presente e documentação para obter o depósito e verificar se o doador não espera que você devolva o dinheiro.
9. Mudando de emprego
Embora a mudança de emprego possa beneficiar sua carreira, isso pode complicar sua aprovação de hipoteca. Um credor deseja garantir que você tenha renda e emprego estáveis e que possa pagar sua hipoteca. Se você foi pré-aprovado para uma hipoteca com base em uma certa renda e emprego, qualquer chance nesse meio tempo antes do fechamento pode ser uma bandeira vermelha e atrasar seu fechamento.
Para aprovação, você geralmente deve comprovar dois anos consecutivos de emprego e renda estáveis. Quando você muda de emprego, esse registro contínuo de renda e emprego é interrompido, principalmente se você aceitar um emprego com salários mais baixos. Além disso, se você mudar para uma função que pague 25% ou mais do seu salário em comissões, deverá provar que ganhou essa renda ao longo de dois anos consecutivos. Sempre que possível, os credores recomendam esperar para trocar de emprego até o encerramento do seu empréstimo. Se isso não for possível, informe imediatamente o credor.
10. Ignorando a inspeção residencial
A menos que você tenha muito dinheiro para consertar uma casa e esteja disposto a arriscar pagar por reparos imprevistos, renunciar a uma inspeção residencial pode ser um erro caro. Por quê? As inspeções domésticas têm como objetivo encontrar os principais problemas de uma casa e protegem você (o comprador). Se você não fizer uma inspeção, não poderá recorrer se um problema grave, como canos rachados ou danos causados pela água, surgir depois que você fechar uma casa. Isso significa que você pode estar pagando a conta inteira para corrigir esses problemas. Quando você faz uma oferta em uma casa, pode incluir uma contingência de inspeção residencial que oferece uma saída livre de penalidade da transação se um problema grave for descoberto e o vendedor não estiver disposto a corrigi-lo antes de fechar.
Com essa contingência em vigor, você pode retirar sua oferta e geralmente obter o reembolso total do seu dinheiro. A taxa de inspeção residencial não é reembolsável e geralmente é paga pelo comprador ao inspetor inicial, podendo variar de US $ 300 a US $ 500, dependendo da localização e do tamanho da propriedade. É um preço pequeno a pagar quando você pesa contra o gasto potencial de milhares de dólares para substituir um forno, aquecedor de água, telhado ou outros itens caros. Você pode considerar inspeções adicionais, como inspeção de pragas, inspeção de mofo ou radônio ou escopo de esgoto, por exemplo, se o seu credor solicitar. Essas e outras inspeções podem ajudar a proteger seu investimento e segurança.
11. Não comparando a estimativa de empréstimo com a divulgação de fechamento
Por lei, seu credor é obrigado a fornecer a divulgação de fechamento três dias úteis antes da data de fechamento. Este documento lista os custos exatos que você deve pagar no fechamento, incluindo seu adiantamento, custos de fechamento, detalhes e termos do empréstimo e outras informações importantes. É um documento de cinco páginas, portanto, reserve um tempo para compará-lo com a estimativa inicial de empréstimo que você recebeu para garantir que você não esteja sendo cobrado de taxas extras (chamadas de lixo eletrônico) pelo credor ou por outras partes envolvidas na transação.
Além disso, se determinadas taxas subirem mais do que o esperado, peça ao credor que explique o motivo. Verifique se os detalhes básicos, como seu nome e outras informações de identificação, estão listados corretamente, para que você não tenha problemas com a papelada no dia do fechamento. Se você encontrar erros ou taxas extras questionáveis ou inexplicáveis, informe imediatamente o credor para que esses problemas possam ser solucionados. Em alguns casos, seu fechamento pode ter que ser adiado para garantir que a papelada seja corrigida e atualizada e que todos os problemas sejam resolvidos.
A linha inferior
Você não deseja sabotar inadvertidamente sua hipoteca - e sua compra de casa. Alguns desses erros parecem inocentes, mas podem desviar o seu fechamento e criar dores de cabeça maciças. Converse com seu credor sobre o que você deve fazer desde a pré-aprovação até o fechamento para garantir um processo tranquilo. E tente manter todos os seus documentos - extratos bancários, W-2s, registros de depósitos, declarações fiscais, recibos de pagamento etc. - organizados e atualizados para que você possa fornecer documentação se o credor solicitar.
Quando chega a hora de comprar sua primeira casa, ser bem informado e instruído sobre o processo de empréstimos e imóveis pode ajudar a evitar alguns desses erros e economizar dinheiro ao longo do caminho. Além disso, garanta que a transação ocorra sem problemas, com profissionais treinados e experientes ao seu lado para guiá-lo. Isso pode aliviar parte do estresse e da complexidade ao longo do caminho.
