A taxa de capitalização é a linha de base mais comumente usada para comparar propriedades de investimento. É análogo à taxa de retorno efetiva estimada de um investimento típico em segurança. Por exemplo, uma propriedade de US $ 100.000 com uma taxa de cap de 4, 5% produzirá os mesmos retornos que os US $ 100.000 investidos em títulos a 4, 5%. Este número ajuda os investidores imobiliários a determinar o melhor uso de seus fundos de investimento.
Cálculo da taxa de capitalização
Uma fórmula simples para calcular a taxa de capitalização é a receita operacional líquida anual dividida pelos custos totais de aquisição. Essa fórmula é, na verdade, o inverso de um múltiplo padrão de preço / lucro.
A receita operacional líquida pode ser calculada subtraindo da receita bruta todos os custos de administração, serviços públicos, manutenção, seguros, impostos e outros custos operacionais. O lucro operacional líquido não contabiliza pagamentos de hipotecas.
Os custos de aquisição são superiores ao preço de compra indicado. Eles devem contabilizar as taxas de corretagem e os custos de fechamento. Se a propriedade não estiver pronta para alugar, todos os custos incorridos para a reabilitação também precisam ser incluídos.
Os investidores devem comparar taxas de capitalização que incluem os mesmos custos. Por exemplo, é inválido comparar uma taxa de capitalização que desconta as receitas de aluguel com base nas vagas anuais médias e outra que não faz esse desconto.
Importância da taxa de capitalização
O principal uso da taxa de capitalização é discriminar entre diferentes oportunidades de investimento. Se um investimento em segurança oferecer um retorno estimado de 4% e uma propriedade tiver uma taxa de capitalização de 8%, é provável que um investidor se concentre na propriedade.
As taxas de capitalização também podem formar tendências para os proprietários de imóveis comerciais. As tendências podem mostrar para onde o mercado está indo, permitindo ajustes com base nos aluguéis estimados.
Há um limite para a utilidade da taxa de capitalização; as propriedades de investimento com fluxos de caixa irregulares ou complicados não podem contar com simples taxas de capitalização. Seria melhor confiar na análise do fluxo de caixa descontado.
