O que é um empréstimo combinado?
Um empréstimo combinado consiste em dois empréstimos hipotecários separados do mesmo credor, para o mesmo tomador. Um tipo de empréstimo combinado fornece financiamento para a construção de uma nova casa, seguido de uma hipoteca convencional após a conclusão da construção. Outro tipo de empréstimo combinado oferece dois empréstimos simultâneos para a compra de uma casa existente. É frequentemente usado quando o comprador não pode obter um adiantamento de 20%, mas deseja evitar pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI).
Como funciona um empréstimo combinado
No caso de uma nova casa, um empréstimo combinado geralmente consiste em uma hipoteca de taxa ajustável para financiar a construção, seguida por um segundo empréstimo, normalmente uma hipoteca de 30 anos, depois que a casa é concluída. Normalmente, o segundo empréstimo será usado para quitar o primeiro, deixando o mutuário com apenas um único empréstimo.
Para alguém que compra uma casa existente, um empréstimo combinado pode assumir a forma de uma hipoteca às costas ou 80-10-10. Uma hipoteca 80-10-10 consiste em dois empréstimos com um adiantamento. O empréstimo primário cobre 80% do preço de compra da casa, o segundo empréstimo outros 10% e o comprador faz um adiantamento em dinheiro de 10%.
Como o empréstimo primário possui uma taxa de empréstimo de valor de 80%, o comprador geralmente pode evitar pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI), o que geralmente é necessário quando os compradores de imóveis efetuam adiantamentos inferiores a 20%. O PMI não é uma despesa única, mas deve ser paga anualmente até que o patrimônio do proprietário atinja 20%. Geralmente, os mutuários custam um valor de 0, 5% a 1% do valor do empréstimo a cada ano.
O segundo empréstimo é responsável pelo restante desses 20% no pagamento. Geralmente, ele vem na forma de uma linha de crédito de home equity (HELOC). Um HELOC funciona como um cartão de crédito, mas com uma taxa de juros mais baixa, uma vez que o patrimônio da casa o apóia. Como tal, incorre em juros apenas quando o tomador o utiliza.
Um empréstimo combinado pode ajudar os compradores a evitar o custo adicional do seguro de hipoteca particular.
Prós e contras de um empréstimo combinado
O uso de um empréstimo combinado para comprar uma casa existente tende a ser mais comum em mercados imobiliários ativos. À medida que os preços sobem e as casas se tornam menos acessíveis, as hipotecas às cavalitas permitem que os compradores emprestem mais dinheiro do que o pagamento inicial poderia permitir. Isso pode ser uma vantagem, desde que os compradores não tomem mais dívidas do que podem suportar, caso algo dê errado.
Os empréstimos combinados também podem ser uma opção para pessoas que estão tentando comprar uma casa nova, mas ainda não venderam a atual. Nesse cenário, o comprador poderia usar o HELOC para cobrir uma parte do adiantamento na nova casa e depois pagar o HELOC quando a casa antiga vender.
Os compradores que estão construindo uma nova casa podem ter opções mais simples ou menos caras do que um empréstimo combinado. Por exemplo, o construtor pode financiar a construção. Então, quando a casa estiver concluída, o comprador poderá solicitar uma hipoteca regular e pagar ao construtor. Como alternativa, o proprietário pode usar um empréstimo de construção autônomo e depois comprar uma hipoteca permanente.
No entanto, um empréstimo combinado pode ter uma vantagem sobre dois empréstimos separados de credores diferentes, devido aos seus custos de fechamento únicos.
