O que é o método de repetição de vendas?
O método de repetição de vendas é uma maneira de calcular alterações no preço de venda do mesmo imóvel dentro de prazos específicos.
Os analistas do mercado imobiliário usam essa abordagem relativamente simples para estimar mudanças nos preços das casas ao longo de períodos que variam de meses a anos. Vários índices de preços da habitação adotaram o método de repetição de vendas para fornecer informações sobre o mercado imobiliário aos compradores de residências e vendedores, investidores imobiliários e aqueles que trabalham no setor de habitação e financiamento imobiliário.
Principais Takeaways
- O método de repetição de vendas avalia como as avaliações das casas mudam ao longo do tempo, concentrando-se nos diferentes preços de venda da mesma peça imobiliária. características variadas.O método de repetição de vendas não apresenta falhas, restringindo os dados a casas que foram vendidas mais de duas vezes durante o período da amostra e ignorando o fato de que a mesma propriedade pode mudar com o tempo.
Compreendendo o método de repetição de vendas
O mercado imobiliário é considerado um dos principais indicadores econômicos dos Estados Unidos. As condições do mercado imobiliário e da economia geral estão interligadas de várias maneiras. Quando os preços dos imóveis sobem, os proprietários aumentam a confiança e muitas vezes afrouxam as cordas da bolsa, provocando um aumento nos gastos do consumidor. Os desenvolvedores também são estimulados por sinais de aumento da demanda, aumentando o produto interno bruto (PIB), investindo mais em novas terras, materiais e empregos para construir novas casas.
Os índices de preços da habitação recebem a tarefa importante e complicada de avaliar as tendências imobiliárias. A maioria deles procura conseguir isso acompanhando as avaliações em uma região específica durante um certo período de tempo. Infelizmente, alguns dos cálculos usados por esses índices podem resultar em uma imagem imprecisa das tendências dos preços da habitação.
Os cálculos falhos incluem a coleta aleatória de amostras de casas para rastrear. Essas propriedades podem não estar à venda ou suas estruturas e tipos podem ser muito diferentes. Um índice que monitore o preço médio das residências em uma área específica - como o Índice Mediano da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) ou o Índice Mediano do Census Bureau - não identificaria mudanças na estrutura das residências versus fatores externos do mercado que podem afetar o preço.
O método de repetição de vendas entrou em cena para superar esses problemas estruturais. Foi criado para rastrear a alteração no preço dos imóveis entre uma venda atual e qualquer venda anterior, ajudando a garantir que o like seja comparado com o like.
Vantagens e desvantagens do método Repeat-Sales
Os métodos de repetição de vendas calculam mudanças nos preços das casas com base nas vendas da mesma propriedade, evitando assim o problema de tentar explicar as diferenças de preços nas casas com características variadas. Os métodos de repetição de vendas também oferecem uma alternativa mais precisa à análise de regressão ou ao cálculo do preço médio de venda por área geográfica.
O conceito do método de repetição de vendas foi introduzido por Martin Bailey, Richard Muth e Hugh Nourse em 1963 e depois modificado por Karl Case e Robert Shiller no final dos anos 80.
O método de repetição de vendas não é de forma alguma perfeito. Uma de suas principais desvantagens é que não considera casas que foram vendidas apenas uma vez durante o período relatado.
Outra é que uma propriedade vendida em dois momentos diferentes durante um período de amostra pode não ser necessariamente idêntica. A mesma casa pode ter se deteriorado significativamente ou ter sofrido grandes reformas, afetando sua comparabilidade.
Exemplos do método Repeat-Sales
Talvez o índice imobiliário mais conhecido que se baseia no método de repetição de vendas seja o S&P CoreLogic Case-Shiller - Índice Nacional de Preços Residenciais. O Índice Case-Shiller mede as mudanças no valor do mercado imobiliário residencial dos EUA, acompanhando o preço de compra e o valor de revenda de residências unifamiliares que passaram por um mínimo de duas transações de compra e venda.
O índice não considera novas construções, condomínios e cooperativas e também exclui transações que não envolvem o uso de armas de fogo, como vendas de casas entre membros da família a preços abaixo do mercado.
Outros índices que usam o método de repetição de vendas incluem o Índice de Preços da Habitação (HPI) mensal da Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA), baseado nos dados de Fannie Mae e Freddie Mac sobre preços de venda de residências unifamiliares e avaliações de refinanciamento, e First American O LoanPerformance Home Price Index da CoreLogic, que abrange uma área geográfica mais ampla do que os índices Case-Shiller ou FHFA. O principal índice de preços residenciais do Canadá, o National Composite House Price Index, também adota o método de repetição de vendas.
Índices como esses geralmente relatam alterações nos preços das casas em relação ao mês, trimestre e ano anteriores. O aumento dos preços das casas indica aumento da demanda, enquanto a queda dos preços significa diminuição da demanda.
