Qual é o fator de piscina?
O fator de pool é uma medida de quanto do principal do empréstimo original permanece em um título garantido por ativos (ABS). O fator de pool está mais fortemente associado aos títulos garantidos por hipotecas (MBS), que reúnem hipotecas em um pool para venda aos investidores. Os pagamentos da hipoteca são repassados ao investidor até o pagamento do empréstimo.
O fator de pool é expresso como um fator numérico entre zero e um e todos os títulos lastreados em hipotecas iniciam a vida com um fator de pool de um. Eles então passam para zero (pagamento total) ao longo do tempo, à medida que os pagamentos são feitos nas hipotecas subjacentes. Se 50% do valor original total de um MBS for pago, o fator de pool será 0, 500. O fator do conjunto é calculado dividindo o saldo principal pendente (face atual) pelo saldo principal original (face original).
Principais Takeaways
- O fator de pool mede a quantidade de saldo remanescente do principal de empréstimo original. Os fatores de pool são comumente calculados em um MBS. Os fatores de pool variam de zero a um, começando em um quando o empréstimo começa e terminando em zero quando seu pagamento é integral. O fator pool ajuda a determinar o valor de um ABS.
Compreendendo o fator pool
O fator de pool para os títulos lastreados em hipotecas é emitido mensalmente por Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) e Ginnie Mae (GNMA). É essencialmente uma medida de quanto valor resta dentro de um MBS. Quando um MBS é criado, existe um cronograma de pagamentos planejado alinhado com um fator de pool previsto em várias fases da vida útil do MBS. Isso ajuda um investidor a determinar o valor do MBS antes de decidir investir nele, além de determinar o risco do MBS.
Por exemplo, se o fator do conjunto estiver diminuindo mais rápido do que o esperado, isso indicaria pagamentos antecipados de hipotecas. Isso pode ser uma bandeira vermelha para os investidores, pois geralmente significa que há menos propriedades imobiliárias servindo de garantia para esse MBS específico, pois algumas hipotecas foram quitadas integralmente. Menos propriedades significariam um aumento no risco relativo se uma hipoteca fosse inadimplente.
Cálculo do fator de pool
A fórmula é representada da seguinte maneira:
- Fator de pool = saldo principal pendente / saldo principal original
Se o valor nominal original de um MBS em pool for de US $ 100.000 e o fator de pool liberado nesse mês for 0, 6325, o saldo restante no título será de US $ 63.250. Esses US $ 63.250 são a face atual do MBS. Você pode chegar à face original (US $ 100.000) dividindo a face atual pelo fator de pool.
Vantagens do fator piscina
Apesar de ser um cálculo simples, o fator pool não é particularmente útil sem contexto. Os investidores observam as mudanças no fator de pool quanto a quaisquer sinais de problemas no modelo sobre o qual o MBS é construído.
Como em qualquer segurança estruturada, as premissas originais podem mudar, resultando em um desequilíbrio na troca de risco-retorno originalmente prevista. Essa mudança, por sua vez, pode levar a segurança a valer mais ou menos do que o investidor originalmente pagou por ela. O fator pool é um dos principais pontos de dados que um investidor observará ao tentar avaliar o preço justo de mercado de um título lastreado em hipotecas.
