DEFINIÇÃO de Serviço em Excesso de Hipoteca
O serviço excedente de hipoteca é a porcentagem do fluxo de caixa mensal que permanece após a divisão do fluxo de caixa em um cupom e pagamento principal do detentor de títulos garantidos por hipotecas (MBS). Essa taxa de manutenção normalmente vai para o prestador de serviços do empréstimo e é possivelmente uma taxa de garantia para o subscritor do MBS.
REPARTIÇÃO DO SERVIÇO EM EXCESSO DE hipoteca
Por exemplo, em uma transação típica do MBS, se a taxa de juros de uma hipoteca for 8%, o detentor do MBS poderá receber 7, 5%, o prestador de serviços da hipoteca receberá 0, 25% e o subscritor do MBS receberá 0, 15%. Isso deixa os 0, 10% restantes (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) como excesso de manutenção.
Como um MBS, a manutenção em excesso está sujeita ao risco de pré-pagamento e extensão. Quando o serviço em excesso é precificado, ele é avaliado com base em uma estimativa de quanto tempo a anuidade durará. Isso deve ser estimado, pois não se sabe ao certo quando um mutuário pode refinanciar ou quitar sua hipoteca. O valor do excesso de serviço pode mudar drasticamente quando as taxas de juros mudam, porque as mudanças nas taxas de juros atuais relativas à taxa de juros da hipoteca determinam quanto tempo a anuidade do excesso de serviço associada a essa hipoteca pode durar.
De onde vem o serviço em excesso de hipoteca
O serviço excedente de hipoteca pode ser o resultado do manuseio de hipotecas agrupadas pelo remetente e depois vendidas. Se o comprador não atender o empréstimo, ele poderá celebrar um contrato de manutenção possivelmente com o remetente ou um terceiro. Nos termos de tal acordo, o prestador de serviços normalmente retém o direito de receber parte dos pagamentos de juros feitos pelos mutuários, com relação ao conjunto geral de hipotecas sendo atendidas.
Um spread de serviço de hipoteca é a quantidade de juros retidos pelo prestador de serviços e é considerado em parte pelo prestador de serviços como uma forma de compensação razoável pelos serviços que foram executados. Se houver uma parte de um spread de serviço de hipoteca que excede o que poderia ser considerado uma compensação razoável pelos serviços prestados, isso é chamado de spread de serviço em excesso e representaria um investimento contínuo na parte de juros de um pool de crédito subjacente.
O Internal Revenue Service (IRS) já havia decidido anteriormente que a propriedade de certos spreads de excesso de serviços hipotecários constituiria um ativo imobiliário e, portanto, a receita com os spreads de excesso de serviços seria tratada como juros sobre obrigações garantidas por hipotecas sobre imóveis. Esta decisão foi considerada aplicável aos fundos de investimento imobiliário para fins fiscais.
