Apesar dos sinais crescentes de um mercado imobiliário em desaceleração, o Goldman Sachs acredita que as taxas de juros mais baixas aumentarão o investimento residencial ao longo do segundo semestre de 2019. Tanto o investimento residencial quanto o início da habitação desaceleraram durante o primeiro semestre deste ano, mas as taxas de hipoteca e O recente corte na taxa de juros do Federal Reserve ajudará a estimular a demanda por imóveis, disseram analistas do Goldman em nota recente.
Reconhecendo que "a construção de casas tem sido um pouco mais fraca do que esperávamos, e parece estar enfrentando alguns ventos contrários que persistirão pelo menos em parte", os analistas, liderados pelo economista Jan Hatzius, permaneceram otimistas quanto às perspectivas de crescimento futuro do setor. "Nosso modelo indica uma recuperação saudável para um ritmo de crescimento de 4% do investimento residencial em 2019H2", escreveu Hatzius.
Uma recuperação no mercado imobiliário ajudaria as ações de construção de casas a manter sua recuperação durante a primeira metade do ano. O ETF SPDR S&P Homebuilders (XHB) aumentou quase 27% no ano em comparação com o ganho de 15% do S&P 500. Os estoques individuais de construtoras como M / I Homes Inc. (MHO) e LGI Homes Inc. (LGIH) aumentaram mais de 70% no ano, enquanto os KB Home (KBH) e DR Horton Inc. (DHI) aumentaram mais de 40% %, e PulteGroup Inc. (PHM) aumentou quase 28%.
O que isso significa para os investidores
Taxas mais baixas de hipoteca levarão ao aumento da demanda por moradias, que é o setor da economia mais sensível às mudanças nas taxas de juros. Desde o outono passado, as taxas de hipoteca caíram 125 bps. A taxa da hipoteca fixa de 30 anos caiu de um pico de 4, 94% em novembro para 3, 60% mais recentemente, segundo dados da agência de hipotecas Freddie Mac, por CNBC.
O efeito estimulante de taxas mais baixas na demanda por moradias ocorrerá através de dois canais separados. O canal óbvio é que taxas mais baixas de hipoteca tornam o custo do financiamento da compra de uma nova casa mais barato; daí o aumento da demanda. O segundo canal ocorre através do menor custo para os proprietários existentes de refinanciar suas hipotecas a taxas mais baixas. Os custos mais baixos criam um efeito de riqueza que estimula os gastos de consumo e um mecanismo de feedback positivo subsequente no mercado imobiliário.
Até o momento, porém, as taxas mais baixas falharam em fornecer o tão esperado impulso para a habitação. O investimento residencial está passando por seu pior período desde a Grande Recessão de 2007-2009, tendo sido contratado por seis trimestres consecutivos. O início das moradias caiu 4, 0% em julho, para uma taxa anual ajustada sazonalmente de 1, 191 milhão de unidades, e os números de junho foram revistos em baixa. Economistas consultados pela Reuters esperavam um aumento no número de moradias em julho para um ritmo de 1, 257 milhão de unidades, segundo a CNBC.
Uma explicação para o fracasso da demanda por moradias em responder a taxas de juros mais baixas é a crescente perspectiva econômica. De fato, se as taxas de juros mais baixas são o resultado de uma mudança política especificamente destinada a responder à incerteza econômica, o sinal negativo que as taxas mais baixas enviam pode ser mais poderoso do que o efeito de estímulo positivo dessas próprias taxas mais baixas. Os construtores de casas acham que essa é uma grande razão pela qual a demanda por moradias não aumentou.
Mas Goldman tem outra explicação: as respostas ficam atrasadas. Os efeitos das mudanças nas taxas de juros geralmente não são sentidos imediatamente, mas podem levar meses, se não anos, antes que eles afetem seus efeitos na atividade econômica. "Nossa estimativa do tempo de atraso entre as mudanças nas taxas de juros e a atividade habitacional sugere que a maior parte do aumento ainda está por vir", escreveu Hatzius.
Existem alguns sinais positivos que sugerem que a hipótese de resposta retardada de Goldman pode estar correta. As licenças de construção, que foram fracas na maior parte do ano, subiram 8, 4%, para uma taxa de 1.366 milhões de unidades em julho. Esse é o maior ganho para licenças desde junho de 2017. Mais aspectos positivos podem estar reservados, já que os efeitos do corte nas taxas de juros do Federal Reserve no final do mês passado avançam lentamente na economia e mais cortes de taxas são esperados antes o ano acabou.
Olhando para o futuro
Apesar dos sinais de vida, Goldman espera que alguns ventos contrários se mantenham, incluindo a diluição do incentivo fiscal para moradias ocupadas pelos proprietários, um mercado de trabalho de construção extremamente apertado e um aumento nos custos de terras, desenvolvimento, direitos e outros custos regulatórios. Pode-se acrescentar a crescente possibilidade de uma recessão em meio à escalada guerra comercial do presidente Trump com a China.
