Ninguém deseja pagar um seguro de hipoteca privada (PMI) em uma hipoteca. Não é barato e aumenta o custo mensal do empréstimo. Descobrir se você pode evitar o PMI começa entendendo por que você pode ficar preso a ele em primeiro lugar.
Uma das medidas de risco que os credores usam na subscrição de uma hipoteca é a taxa de empréstimo / valor da hipoteca (LTV). Este é um cálculo simples feito dividindo o valor do empréstimo pelo valor da casa. Quanto maior a taxa de LTV, maior o perfil de risco da hipoteca. A maioria das hipotecas com uma taxa LTV superior a 80% exige que o seguro de hipoteca privada (PMI) seja pago pelo mutuário. Isso ocorre porque um devedor que possui menos de 20% do valor da propriedade é considerado mais provável de pagar um empréstimo.
Principais Takeaways
- O seguro hipotecário privado (PMI) pode ser um requisito caro para a obtenção de um empréstimo à habitação. É provável que seja necessário um seguro hipotecário privado em hipotecas com uma taxa LTV superior a 80%. A valorização antecipada do valor da casa é um fator determinante importante na escolha de um caminho para evitar o PMI.
PMI em profundidade
Vamos supor, por exemplo, que o preço da casa que você está comprando seja de US $ 300.000 e o valor do empréstimo seja de US $ 270.000 (o que significa que você fez um adiantamento de US $ 30.000), produzindo uma taxa de LTV de 90%. O pagamento mensal do PMI seria entre US $ 117 e US $ 150, dependendo do tipo de hipoteca que você recebe. (As hipotecas de taxa ajustável, ou ARMs, exigem pagamentos mais altos pelo PMI do que as hipotecas de taxa fixa.)
No entanto, o PMI não é necessariamente um requisito permanente. É necessário que os credores reduzam o PMI quando o índice LTV de uma hipoteca atingir 78% por meio de uma combinação de redução de principal na valorização da hipoteca e do preço da habitação. Se parte da redução na taxa LTV se deve à valorização do preço da habitação, lembre-se de que você terá que pagar por uma nova avaliação para verificar a quantidade de valorização.
Uma alternativa ao pagamento do PMI é usar uma segunda hipoteca ou o que é conhecido como empréstimo de carona. Eis como funciona: Você obtém uma primeira hipoteca com um valor igual a 80% do valor da casa, evitando assim o PMI e, em seguida, realiza uma segunda hipoteca com uma quantidade igual ao preço de venda da casa menos o valor da casa. pagamento inicial e o valor da primeira hipoteca.
Usando os números do exemplo acima, você faria uma primeira hipoteca por US $ 240.000, faria um adiantamento de US $ 30.000 e obteria uma segunda hipoteca por US $ 30.000. Isso elimina a necessidade de pagamento do PMI, porque a taxa de LTV da primeira hipoteca é de 80%; no entanto, agora você também tem uma segunda hipoteca que quase certamente terá uma taxa de juros mais alta que a sua primeira hipoteca. Embora existam muitos tipos de segundas hipotecas disponíveis, a taxa de juros mais alta é par para o curso. Ainda assim, os pagamentos combinados para a primeira e a segunda hipotecas são geralmente menores que os pagamentos da primeira hipoteca mais PMI.
As trocas
Em resumo, no que diz respeito ao PMI, se você tiver menos de 20% do preço de venda ou valor de uma casa para usar como adiantamento, você tem duas opções básicas:
- Use uma primeira hipoteca "independente" e pague o PMI até que o LTV da hipoteca atinja 78%; nesse ponto, o PMI pode ser eliminado. Use uma segunda hipoteca. Provavelmente, isso resultará em menores despesas com hipotecas iniciais do que no pagamento ao PMI. No entanto, uma segunda hipoteca geralmente possui uma taxa de juros mais alta que a primeira e só pode ser eliminada mediante o pagamento ou refinanciamento da primeira e da segunda hipotecas em uma nova hipoteca independente, presumivelmente quando o LTV atinge 80% ou menos (portanto, nenhum PMI será necessário).
Várias outras variáveis podem jogar nessa decisão. Por exemplo:
- Compare as possíveis economias de impostos associadas ao pagamento do PMI com as economias de impostos associadas ao pagamento de juros de uma segunda hipoteca. A lei tributária de 2017 alterou os limites da dedução de juros de hipotecas, portanto verifique com um contador sua situação financeira.Compare o custo de uma nova avaliação para eliminar o PMI versus os custos de refinanciamento de uma primeira e segunda hipotecas em um único banco independente hipoteca. Observe o risco de aumento das taxas de juros entre o momento da decisão inicial da hipoteca e o momento em que a primeira e a segunda hipotecas seriam refinanciadas. Verifique as taxas diferentes de uma redução principal das duas opções. ideia de que o dinheiro gasto agora vale mais do que a mesma quantia no futuro).
No entanto, a variável mais importante na decisão é a taxa esperada de valorização do preço da habitação. Se você escolher uma primeira hipoteca autônoma que exija o pagamento do PMI - em vez de obter uma segunda hipoteca sem PMI - com que rapidez sua casa poderá se valorizar até o ponto em que o LTV é de 78% e o PMI pode ser eliminado ? Esse é o principal fator decisivo e, portanto, o que focaremos agora.
Apreciação: a chave para a tomada de decisão
Aqui está o fator de decisão mais importante: Depois que o PMI é eliminado da primeira hipoteca independente, o pagamento mensal que você deve será menor que os pagamentos combinados na primeira e na segunda hipotecas. Isso levanta duas questões. Primeiro, quanto tempo levará para que o PMI possa ser eliminado? E segundo, quais são as economias associadas a cada opção?
Abaixo estão dois exemplos baseados em estimativas diferentes da taxa de valorização do preço da habitação.
Exemplo 1: Uma taxa lenta de apreciação do preço da habitação
As tabelas abaixo comparam os pagamentos mensais de uma hipoteca independente de taxa fixa de 30 anos com PMI versus uma primeira hipoteca de taxa fixa de 30 anos combinada com uma segunda hipoteca de 30 anos / vencimento em 15 anos.
As hipotecas têm as seguintes características:
Na Figura 2 , são estimadas as taxas anuais de valorização do preço da habitação.
Observe que o pagamento de US $ 120 PMI é retirado do pagamento mensal total da primeira hipoteca independente no mês 60 (veja a Figura 3 ) quando o LTV atinge 78% por meio de uma combinação de redução do principal e valorização do preço da habitação.
A tabela na Figura 4 mostra os pagamentos mensais combinados da primeira e da segunda hipotecas. Observe que o pagamento mensal é constante. A taxa de juros é uma média ponderada. O LTV é apenas o da primeira hipoteca.
Usando a primeira e a segunda hipotecas, é possível economizar US $ 85 dólares por mês nos primeiros 60 meses. Isso equivale a uma economia total de US $ 5.100. A partir do mês 61, a primeira hipoteca autônoma ganha uma vantagem de US $ 35 por mês para os termos restantes das hipotecas. Se dividirmos US $ 5.100 por US $ 35, obteremos 145. Em outras palavras, nesse cenário de baixa valorização dos preços das residências, a partir do mês 61, levaria mais 145 meses antes que a vantagem de pagamento da primeira hipoteca independente sem PMI pudesse obter apoiar a vantagem inicial da primeira e da segunda hipotecas combinadas. (Esse período seria prolongado se o valor temporal do dinheiro fosse considerado.)
Exemplo 2: Uma taxa rápida de apreciação do preço da habitação
O exemplo abaixo é baseado nas mesmas hipotecas, como demonstrado acima. No entanto, são utilizadas as seguintes estimativas de valorização do preço da habitação.
Neste exemplo, mostramos apenas uma única tabela de pagamentos mensais para as duas opções (veja a Figura 6 ). Observe que o PMI caiu nesse caso no mês 13 devido à rápida valorização do preço da habitação, que rapidamente reduz o LTV para 78%.
Com a rápida valorização do preço da habitação, o PMI pode ser eliminado relativamente rapidamente.
As hipotecas combinadas têm apenas uma vantagem de pagamento de US $ 85 por 12 meses. Isso equivale a uma economia total de US $ 1.020. A partir do mês 13, a hipoteca autônoma tem uma vantagem de pagamento de US $ 35. Se dividirmos 1.020 dólares por 35, podemos determinar que levaria 29 meses para compensar a economia inicial da primeira e da segunda hipotecas combinadas. Em outras palavras, a partir do mês 41, o mutuário estaria financeiramente melhor escolhendo a primeira hipoteca autônoma junto ao PMI. (Esse período seria prolongado se o valor temporal do dinheiro fosse considerado.)
A linha inferior
- Se você optar por pagar o PMI, ele poderá ser eliminado por meio de uma avaliação quando o LTV atingir 78%. Se você optar por usar uma combinação de primeira e segunda hipotecas, é provável que você tenha uma economia de pagamento inicial. No entanto, a única maneira de eliminar a segunda hipoteca, que provavelmente terá uma taxa de juros mais alta que a primeira, é pagando-a ou refinanciando seu primeiro e o segundo empréstimos em uma nova hipoteca independente.
